桂林市叠彩区人民法院
民事一审判决书
服务合同纠纷（2021）桂0303民初1755号
原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：桂林市环城西一路29号联达雅居11号楼。
法定代表人：蒋厚胜，总经理。
委托诉讼代理人：陈燕敏，该公司员工。
被告：李某2，男，1975年9月12日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。
委托诉讼代理人：王小刚，广西悦康律师事务所律师。
被告：李某1，男，2006年11月17日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。
法定代理人：李某2，男，1975年9月12日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区，系李某1之父。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：被告李某2、李某1是桂林市叠彩区站前路31号联发乾景16栋1-3号商铺（现为19栋、20栋3号商铺）业主，建筑面积为39.3平方米。2014年6月1日，原告与涉案房屋的开发商联发集团桂林联盛置业有限公司签订了《联发·乾景前期物业服务委托合同》，由原告为联发乾景小区提供前期物业服务，物业类型为住宅（配套商业），商铺按建筑面积每月3元／平方米，一次预交一年。物业服务费按年度进行交纳，业主和物业使用人应在每年度首月10日前交纳当年的物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付滞纳金。2020年11月26日，联发乾景一、二期业主委员会与原告签订《联发乾景物业服务合同》，约定原告为联发乾景小区提供物业服务，物业类型为住宅，低层住宅按建筑面积每月1.6元／平方米、高层住宅物业服务费按建筑面积每月1.9元／平方米收取；电梯维护费150元／年收取，商铺按建筑面积每月3元／平方米收取。服务费按年度方式收取，业主或物业使用
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人根据个人和物业协商的意愿可按月交物业服务费。合同期限为2020年1月1日起至2020年12月31日止。原告按照上述合同约定为涉案小区提供了物业服务，被告未依约交纳物业服务费，原告经催收未果，遂诉至法院，提出上述诉请。
再查明，原告于2014年4月15日由桂林星达物业服务有限公司变更为桂林联发盛泰物业服务有限公司。
本院认为，原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》及原告与联发乾景一、二期业主委员会签订的《联发乾景物业服务合同》，是各方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。《联发乾景物业服务合同》约定的合同期限为2020年1月1日起至2020年12月31日止，现原告主张2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费，本案中暂不予处理，原告可在与涉案小区业主委员会协商确定双方权利义务之后另行主张。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述合同对业主具有约束力。原告已于
2014年4月15日由桂林星达物业服务有限公司变更为桂林联发盛泰物业服务有限公司。被告作为涉案小区的业主，未依约履行支付物业服务费用的义务，其行为构成违约，被告的商铺建筑面积为39.3平方米，应交纳的物业服务费为117.9元/月，被告尚欠原告2019年11月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费1650.6元
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（117.9元/月×14个月），现原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求合理部分，本院予以支持。
关于被告辩称物业服务合同只约定了物业服务的对象是住房，未约定对商铺服务，不应当支付物业费的问题，本院认为，《前期物业服务委托合同》有对物业服务类型包括商铺在内的约定，虽然《联发乾景物业服务合同》在物业类型只约定了住宅，但该合同的第六条有对商铺的收费标准进行了约定，且被告的商铺位于该小区，桂林联发盛泰物业服务有限公司作为善意第三人,与联发乾景一、二期业主委员会签订物业服务合同后,依据合同约定的物业服务范围对包括被告所有的涉案商铺提供了事实上的物业管理服务,故本案原告要求被告支付物业服务费，未违反法律规定，本院予以支持。被告辩称其未交纳物业服务费是因为原告物业服务不到位，本院认为，在物业服务合同履行过程中，若被告认为物业服务不到位，可以要求物业服务企业限期整改或者按照法定程序选聘新的物业服务企业，而不应拒交物业服务费。
关于滞纳金的问题，本案中，原告诉请的滞纳金实为违约金性质，《前期物业服务委托合同》约定物业服务费逾期交纳的，每逾期一日，按欠费总额每日万分之五计收滞纳金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中，原告要求以所欠物业服务费总额按每日万分之五计算违约金,此计算违约金数额过高,本院结合本案实际情况应予以调整，被告拖欠2019年11月1日起至2019年12月31日期间的物业费为235.8元，即该时间段的违约金应以所欠物业服务费总额的10%计算,即被
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告应支付违约金为23.58元(235.8元×10%)；因《联发乾景物业服务合同》并未约定违约金，本院对2020年1月1日起至2020年12月31日期间的违约金不予支持。
综上,依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告李某2、李某1支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2019年11月1日至2020年12月31日期间物业服务费1650.6元及2019年11月1日起至2019年12月31日期间的滞纳金23.58元；
二、驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本案案件受理费50元（原告桂林联发盛泰物业服务有限公司已预交），适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告李某2、李某1负担，另25元由本院退回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司。
本判决为终审判决。
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审判员龙军
书记员杨何
2021-07-19
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