郴州市北湖区人民法院
民事一审判决书
租赁合同纠纷（2021）湘1002民初2298号
原告：谭某某，女，1972年9月27日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
被告：李某某1，男，1963年1月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。
被告：李某某2，女，1971年2月7日出生，汉族，住湖南省郴州市。
被告：陈某，男，1981年12月11日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
被告：郴州市天贸科技有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区北湖街道升平路10号3楼391号。统一社会信用代码：91431000085433410M。
法定代表人：唐菲菲。
被告：郴州市三合一企业管理咨询有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区香雪大道1-13号二楼218室。统一社会信用代码：9143100005386315XH。
法定代表人：李某某1。
经审理查明，本院确认以下案件事实：
一、2014年3月15日，原告谭某某为买受人（乙方），被告李某某2、李某某1、陈某为出卖人（甲方）签订了《北湖网贸商城房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落在郴州市北湖区××路××号××北湖农贸市场，房产证为郴房权证北湖字第7××2号、7××3号、7××7号、7××8号、7××1号、7××3号）北湖网贸商城项目中的第3层35-1号铺面，建筑面积5.37㎡，总价款147252元；甲方应当在2014年9月30日前将铺面交付乙方委托的市场管理公司使用；乙方同意委托郴州市天贸市场管理公司对北湖网贸商城进行市场管理并签订《委托管理合同》。甲方代表人陈某在该合同上签字，并加盖三合一公司的印章。同日，三合一公司向谭某某出具一份收据，内容为：“今收到谭某某北湖网贸商城3-35-1号门面房款147252元”。经查，谭某某总共支付购房款147252元。
二、2014年3月15日，原告谭某某为甲方，被告天贸公司为乙方、三合一公司为丙方，三方共同签订了《委托经营管理协议》，约定，甲方自愿委托乙方经营管理其购买的上述商铺，委托期限截止日期至2019年7月30日；甲方收益为年固定回报，委托期的年回报为购房总价款的9%（税后）（按每年12个月折算按月支付回报）。即甲方每月收益金为购房总款147252元×9%÷12月/年=1104元。甲方签订购房合同并缴纳应付房款满50%的次月开始计算收益金，收益金按甲方实际支付房款的总额计算，乙方于每月30日前结算并支付甲方上月的固定收益，并转账到甲方指定的银行账户；乙方须及时按月支付甲方的固定回报，如连续两个月不按时支付甲方回报，由丙方先行垫付，丙方再向乙方追索该款项及利息；甲方也可向乙方追索延期支付的利息（按同期银行一年期存款利率计算）。
三、《委托经营管理协议》签订后，上述商铺即交由被告天贸公司经营管理，天贸公司按协议约定向谭某某支付每月收益金1104元至2016年2月，之后未按期支付,但陆续支付了部分收益金。截止目前，天贸公司向谭某某共计支付收益金43688元【569元（2014年3月16日-2014年3月31日的收益金）+1104元×36个月+3375元（2018年10月15日到天贸公司财务领取）】。
四、2017年7月25日，被告李某某1、李某某2、陈某为甲方，北湖网贸商城门面购买者全体业主为乙方，双方达成《北湖网贸商城业主租金返还协议》：“……1、2017年7月25日以后所出租北湖网贸商城甲方所有门面的租金收入必须全部用于支付业主的租金返还款（2016年3月至2017年9月30日所欠租金返还款），不允许挪作他用，如甲方违反，由甲方承担一切法律后果（包含业主闹事造成市场停业的一切后果）。……3、2017年7月25日以后的租金返还……租金的金额按照原来签订的委托经营协议中的约定执行。……”
五、原告谭某某对郴州市北湖区人民法院查封本案案涉商铺提出异议，2018年6月12日郴州市北湖区人民法院作出（2018）湘1002执异168号执行裁定书，裁定中止对本案案涉商铺的执行。
另查明，被告郴州市天贸科技有限公司登记的股东为李某某2、唐菲菲，曾用名郴州市天贸市场管理有限公司，于2016年1月变更为现名称。被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司登记的股东为李某某1、李某某2、陈某，曾用名郴州市三合一投资有限公司，于2017年7月变更为现名称。
判决的理由与结果
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案中，虽然双方签订的协议名为《委托经营管理协议》，并且约定被告天贸公司向原告谭某某支付的款项名为收益金，但是从协议内容看，天贸公司（乙方）只需按约定支付金额固定的收益金，并未约定甲方（谭某某）向乙方支付委托管理费，乙方对案涉商铺拥有自主规划、招商、经营、管理及以乙方名义转租，乙方的盈亏不影响甲方的收益，更符合租赁合同关系的特征，故本院认为，《委托经营管理协议》的性质为租赁合同，合同中约定的收益金实质为租金。
本案中《委托经营管理协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。被告天贸公司接受委托，经营管理谭某某购买的铺面后，理应依约向谭某某支付收益金，被告天贸公司、三合一公司拖欠谭某某收益金的行为实属违约，应承担违约责任。
（一）根据《委托经营管理协议》约定，天贸公司每月应向谭某某支付收益金1104元，如连续两个月不按时支付，由三合一公司先行垫付，委托经营管理期间2014年3月15日至2019年7月30日，天贸公司应付谭某某收益金71225元（569元+1104元×64个月）。天贸公司已支付了收益金43688元，故尚欠谭某某收益金27537元，该款三合一公司并未按约定垫付，故原告谭某某请求被告天贸公司、三合一公司支付租金，本院予以支持。
（二）根据《委托经营管理协议》“如连续两个月不按时支付甲方（谭某某）回报，由丙方（三合一公司）先行垫付，丙方再向乙方追索该款项及利息，甲方也可向乙方（天贸公司）追索延期支付的利息（按同期银行一年期存款利率计算）”的约定，在被告从2016年3月就存在逾期支付的情况下，谭某某有权向天贸公司、三合一公司主张利息，但原告主张按年利率3.25%计算利息没有依据，应按同期银行一年期存款利率标准计算（2016年至今央行发布的同期银行一年期存款利率为年利率1.5%），故逾期付款利息应为1239.2元（27537元×1.5%×3年）。
（三）本案中，被告李某某1、李某某2、陈某为被告三合一公司的股东，被告三合一公司与被告李某某1、李某某2、陈某存在法人人格混同的情况，公司财产与股东财产混淆在一起，无法区分，且被告李某某1、李某某2、陈某在《北湖网贸商城业主租金返还协议》中也承诺从门面收益中支付欠交业主的租金。故被告李某某1、李某某2、陈某应为被告天贸公司、三合一公司的所欠租金承担连带偿还责任。
综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郴州市天贸科技有限公司、郴州市三合一企业管理咨询有限公司应于本判决生效后十日内向原告谭某某支付租金27537元、逾期付款利息1239.2元，合计28776.2元；
二、被告李某某1、李某某2、陈某对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告谭某某的其他诉讼请求。
如被告郴州市天贸科技有限公司、郴州市三合一企业管理咨询有限公司、李某某1、李某某2、陈某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取339元，由原告谭某某负担61元，被告郴州市天贸科技有限公司、郴州市三合一企业管理咨询有限公司、李某某1、李某某2、陈某负担278元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员曾军
法官助理杨碧辉
书记员李维
2021-07-19
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