安徽省亳州市中级人民法院
民事二审判决书
确认合同无效纠纷（2021）皖16民终2004号
上诉人（原审原告）：储某，女，1989年4月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
上诉人（原审原告）：李某1，女，2008年12月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
法定代理人：储某，女，1989年4月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
上诉人（原审原告）：李某2，男，2012年2月24日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
法定代理人：储某，女，1989年4月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
三上诉人共同委托诉讼代理人：董效毛，安徽文州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李洪军，男，1982年6月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
被上诉人（原审被告）：李士奎，男，1966年5月1日出生，汉族，住安徽省利辛县。
委托诉讼代理人：崔博，安徽谯恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭云法，安徽谯恒律师事务所律师。
一审法院认定事实：案涉房屋系拆迁安置房屋。利辛县城关镇闫集村委会和利辛县城关镇人民政府园区办事处共同出具证明一份，载明：“兹有闫集村村民李洪军，男，汉族，342130198206070718，该户房屋位于闫集村李园庄，于2011年7月份拆迁，该户于2013年安置在民和苑18栋二单元201室和501室，当时安置人口4人（李洪军、储某、李某2、李某1），每人60平方米，共计240平方”。2016年6月6日，甲方李洪军与乙方李士奎签订《协议书》，协议约定：“经双方协定，位于邦泰世纪广场内民和苑十八幢二单元201室户主李洪军，将该房转让给李士奎，协定为：1．总价贰拾柒万元，首付贰拾陆万元，余款壹万元，等有房产证办妥，过户后付清。2．如甲乙双方任何一方有反悔者，付给对方10万元作为补偿；3．差价无论多少，买方自付。”协议签订后，李士奎向李洪军支付购房款26万元，并向利辛县财政国库支付中心支付了相关费用35980元。2016年9月份，李士奎将该房屋装修后入住。另查明：储某与李洪军原系夫妻关系，在婚姻关系存续期间于2008年12月19日生育女孩李某1，于2012年2月24日生育男孩李某2，双方于2018年7月6日协议离婚。2020年12月9日，案涉房屋办理了不动产登记，不动产权证号：皖（2020）利辛县不动产权第0××0号，房屋坐落于利辛县××镇××道××段××道××幢××单元××室，权利人储某，共有情况为单独所有，权利性质为划拨／农民安置房。
一审法院认为，储某、李某1、李某2诉称案涉争议房屋位于邦泰世纪广场内民和苑18幢2单元201室，与储某当庭提交的房屋不动产权登记权证载明的位于邦泰世纪广场民和苑0018幢2单元203室，房号不一致，但双方当事人对李洪军与李士奎签订房屋买卖协议，将案涉房屋出卖给李士奎这一事实不持异议，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年5月10日）第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋系李洪军、储某、李某1、李某2四人共同安置所有，系家庭共有财产，李洪军擅自以本人名义将案涉房屋出卖给李士奎，并没有得到共有人储某、李某1、李某2的同意，系无权处分他人财产。但无权处分并不影响李洪军与李士奎之间买卖合同的成立和生效，只是影响李士奎对房屋所有权的取得。故对储某、李某1、李某2请求确认李洪军与李士奎于2016年6月6日签订的房屋买卖协议书无效的诉讼请求，应不予支持。一审判决：驳回储某、李某1、李某2的诉讼请求。案件受理费50元，由储某、李某1、李某2负担。
本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：案涉房屋买卖协议是否有效。
对于案涉2016年6月6日李洪军与李士奎签订《协议书》的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年5月10日）第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，无权处分行为并非导致合同无效的法定事由，不能仅以出卖人系无权处分为由就认定合同无效，应结合《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定来进行认定。该法条中的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中储某、李某1、李某2并未提供证据证明涉案的《协议书》存在上述情形，故对储某、李某1、李某2要求确认《协议书》无效的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人储某、李某1、李某2负担。
本判决为终审判决。
审判长刘强
审判员朱晓非
审判员李红波
法官助理欧阳萍
书记员陈方舟
2021-07-19
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