辽宁省丹东市中级人民法院
民事二审判决书
继承纠纷（2021）辽06民终1184号
上诉人（原审被告）：吴某，女，1938年8月4日出生，汉族，无职业，住辽宁省丹东市振兴区。
上诉人（原审被告）：由某，男，1968年10月17日出生，汉族，无职业，住辽宁省东港市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：谭竣泽、于丹园，均系辽宁鑫磊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王某，女，1967年3月17日出生，汉族，无职业，住辽宁省丹东市振兴区。
法定代理人：刘某（王某丈夫），男，1964年6月2日出生，汉族，无职业，住辽宁省东港市。
委托诉讼代理人：万玉荣，辽宁德奎律师事务所律师。
一审法院认定事实：原告王某系王**贵的女儿，患有二级精神残疾。被告吴某系被告由某母亲。王**贵与吴某于××××年××月××日登记结婚，其晚年同吴某共同生活，主要由吴某照料。坐落于丹东市振兴区房屋原承租人为王**贵。2018年10月2日王**贵去世。2019年8月12日，被告吴某将房屋承租人无偿变更为被告由某。同年8月26日，被告由某又将房屋承租权转让给案外人刘凯。经原告申请，本院委托辽宁正大房地产土地资产评估有限公司对前述房屋价值予以评估，该公司作出评估意见，确定估价房屋价值364600元。评估费3646元。
一审法院认为，公有房屋的承租人，对该房屋有占有、使用、收益的权利，对房屋的处分也并未受到较大的限制，故承租权具有较大的财产价值，应可继承，即原告王某及被告吴某均有继承的权利。若权利人没有明确的意思表示或经权利人同意，与权利人结婚或同住，并不能产生权利共有的法律后果。被告吴某于2019年8月12日将房屋承租人无偿变更为被告由某时，虽经房屋管理部门批准，但房屋管理部门也系形式审查，并不因此排除、否定原告的权利。故吴某将案涉房屋无偿转让给由某，其行为已损害原告的权利，应对原告予以赔偿。参考评估机构对房屋价值的评估意见，酌定由吴某向原告赔偿182300元。被告由某与吴某系母子关系，其无偿取得承租权后又转卖他人而获得利益，故由某也应承担赔偿责任。对于被告出示的落款处为“王**贵”的遗嘱，因主要内容为打印，故不符合自书遗嘱的法定形式，且没有其他无利害关系人签名及见证，对其效力无法认定。
本院认为，案涉房屋是公有住房，被继承人王**贵虽不享有所有权，但具有合法的承租权。公有住房承租权是一种物化的债权，具有客观存在的交易价值，具备独立的财产性质，在使用性质上与用益物权相似，具有占有、使用、支配、转让等特征，各地也允许公有住房使用权进入市场交易，因此，从其权属性质、权利取得方式以及公有住房管理模式的发展进程上看，公有住房承租权作为遗产继承，并不被法律所禁止。本案中，王**贵死亡后，吴某、王某对案涉房屋均具有承租权。吴某未经王某同意，擅自将案涉房屋无偿转让给由某，由某私自出售房屋获取利益，其行为已损害了王某的合法公益。一审法院参考评估机构对案涉房屋市场价值作出的评估意见，判令吴某、由某连带赔偿王某房屋市场价值损失的50%，并无不当。上诉人主张其出售案涉房屋只获得了19万元购房款，应以变卖的房款作为遗产继承，并提供了其与案外人李恩泉（买方）、丹东市正信置业房地产经纪服务有限公司于2019年7月30日签订的房屋买卖合同予以证明，因该证据仅能证明签约的事实，不足以证明合同是否履行及价款是否实际支付等情况，且即使该合同已实际履行，上诉人以明显不合理低价出售房屋的行为，也同样侵害了王某的合法权益。故对上诉人提出的该项上诉主张，本院不予采纳。
综上所述，吴某、由某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理4018元，由上诉人吴某、由某负担。
本判决为终审判决。
审判长曹立新
审判员李秀洁
审判员孔亮亮
法官助理刘严
书记员李益宁
2021-07-20
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