永州市冷水滩区人民法院
民事一审判决书
商品房销售合同纠纷（2021）湘1103民初2597号
原告：陈某，男，2007年6月10日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。
法定代理人：李某，女，1978年5月20日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系原告陈某母亲。
委托诉讼代理人：屈德刚，湖南湘永律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：湖南三泰房地产开发公司，住所地永州市冷水滩区凤凰路2号。
法定代表人：周桐盛，该公司总经理。
经审理查明，2012年8月8日，原告（乙方）与案外人李志新（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容为：1.乙方同意购买甲方坐落在永州市冷水滩区××大厦××＃××＃××＃××＃××＃的店面，建筑面积136.56平方米出售给乙方；2.上述房产的交易价格为：单价7322元／平方米，总价1000000元；3.甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交书费，产前交割完毕当日付清全部房款；4.税费分担，甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定（或按双方约定）缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。该《房屋买卖合同》签订后，案外人李志新将房屋交付给原告。原告在被告湖南三泰房地产开发公司的协助下办理了房屋所有权证，房屋所有权人陈某，房屋产权证号：永房权证冷字第7××4号，权证包含户室：14（商业）、15（商业）、16（商业）、17（商业）、18（商业）共计5套。后因被告一直未为该房屋办理土地使用权过户手续。经原告多次催促未果，遂酿成本纠纷。
另查明，2009年6月1日，被告为案涉房屋所在的三泰大厦1-8层办理了永房权证冷水滩字第7××8号房产总证，房屋所有权人为被告；2009年9月办理了永冷国用（2009）第0561号土地使用权证，载明的土地使用权人为被告，土地性质为国有划拨，土地面积806.45平方米。2010年元月28日，永州市国土资源局第二期会审会议对被告公司划拨土地转出让问题作出决定，同意被告公司按评估价的70%缴纳土地出让金及相关税费后，办理该806.45平方米划拨土地转出让的土地审批手续。2010年3月29日，案涉土地性质依法变更为国有出让地，办理了（冷）国用（2010）第0246号土地使用权证，土地面积806.45平方米。2010年12月27日被告公司补交土地出让金3166365元、出让交易服务费22165元、工本费120元，合计3188650元。2014年12月27日，被告在《永州日报》登报声明三泰大厦永房权证冷水滩字第7××8号房产总证遗失作废，后重新申请补办了永房权证冷水滩字第7××3号房产总证。
因被告公司的下岗职工多次要求政府解决“三保”问题，2020年10月28日，中共永州市委政策研究室向永州市人民政府提交《关于请求参照国企改革政策处置三泰大厦相关问题的请示》，该请示载明的主要内容为：1.被告公司属挂靠原零陵地委政策研究室的全民所有制企业，于1992年10月登记成立，现有下岗职工66名，是全市特困企业。2.1993年被告公司以30万元/亩的价格，从原永州市万利集团处获得凤凰路临街土地2046平方米，用于建设三泰大厦。1994年因市政建设需要，凤凰路拓宽大改建，占用了被告公司的1286平方米土地。由于当时尚未办理土地转让手续，被告公司没有得到任何补偿。3.被告公司是一家濒临倒闭的特困企业，已经连续多年没有开展经营性业务，66名下岗职工的“三保”及管理人员工资等基本费用都无法保障。4.被告公司的职工多次向市委、市政府反映情况，强烈要求解决“三保”问题。被告公司拟以危房改造为契机，将原有划拨土地依法转为出让地，请市政府对三泰大厦土地出让金等费用采取先交后返的办法，所返的出让金全部用于解决职工“三保”。5.永州市国有企业改革领导小组办公室考虑到被告公司的特殊情况，同意将出让土地的收入（含出让金）返给被告公司用于解决职工“三保问题”。永州市国有企业改革领导小组在该请示上批示“考虑到该公司的特殊情况，建议参照市属国有工交企业改制政策，将公司出让土地的收入（含出让金）返给公司，用于解决职工'三保'问题”。
以上事实，有原告提交的永州市国土资源局地籍档案、房屋所有权证、房屋买卖合同及被告提交的《关于请求参照国企改革政策处置三泰大厦相关问题的请示》、永州市国土资源局会议纪要、非税收入一般缴款书等证据在卷予以佐证，结合当事人的庭审陈述，足以认定。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告与案外人李志新签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是真实有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照约定行使权利和履行义务。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，案外人李志新已将房屋交付给原告使用，为原告办理了房屋产权证。但未办理土地使用证，而原因系湖南三泰房地产开发公司并未为其所出售这套房屋办理土地使用证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”；及《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定。现因政策原因，房屋所有权证书与国有土地使用权证书二证合一为不动产权证，因土地使用证登记在被告湖南三泰房地产公司名下，故被告湖南三泰房地产公司应为原告办理土地使用证权证，因此对原告要求被告办理不动产权证的诉讼请求依法予以支持。
庭审查明，2012年案外人李志新与被告签订购房合同时，案涉房屋的土地性质为国有出让。2010年元月28日，被告为案涉房屋所在的三泰大厦缴纳土地使用权出让金，办理了（冷）国用（2010）第0246号土地使用权总证，将土地性质变更为国有出让。本案中，被告虽抗辩原告应向其支付土地出让金，但并未提出反诉，且不能以此来否定被告应承担的办证义务，故根据民事诉讼的“不诉不理”原则，对于被告主张的出让金在本案中依法不予处理，应由被告另行主张权利。
虽然《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但第一百九十六条第二项同时规定，不动产物权的请求权不适用诉讼时效的规定，故本案原告要求办理不动产权证，不受诉讼时效的限制，对被告提出的本案已过诉讼时效应予驳回的主张，依法不予支持。
案涉《房屋买卖合同》，并非从被告处直接购买，从案外人处购买，且已办理房屋所有权证，与被告提出的2008年未再签订的房地产买卖合同的问题与本案无关，本院不作评述。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：
被告湖南三泰房地产开发公司自本判决生效之日起三十日内为原告陈某办理永房权证冷字第7××4号房屋的不动产权证。
案件受理费300元，减半收取计150元，由被告湖南三泰房地产开发公司承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审判员蒋娜
法官助理唐莉
代理书记员阳志科
2021-07-20
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