深圳市龙岗区人民法院
民事一审判决书
合同纠纷（2021）粤0307民初8255号
原告：孙某某，女，汉族，身份证住址山东省郯城县。
委托诉讼代理人：郑某某，广东顶泽律师事务所律师。
被告：周某，男，汉族，身份证住址广东省遂溪县。
经审理查明：2018年11月11日，原告孙某某（乙方）与被告周某（甲方）签订《借名购房协议》。协议约定，甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买深圳市罗湖区房屋，房屋面积59.78平方米，乙方同意以乙方名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关税费全部由甲方支付，甲方是实际出资人及房屋所有权人。截止甲乙双方签订本协议之日，甲方已交付首付款、团购款、水电及物业费及相关费用，共计68万元。《商品房买卖合同》中约定的权利义务由甲方享有及承担，因所购房屋系向银行贷款购买，甲方作为实际还款义务人，应于每月4日前将当月还款金额支付给乙方。乙方作为名义还款义务人应按约定通过指定的工商银行还款账户（还款账号：62×××38）在指定的时间内向贷款银行还款；甲方作为实际还款义务人，应于每月8日前将当月还款金额支付给乙方。乙方作为名义还款义务人，应按约定通过指定的银行还款账户（还款账号：建设银行62×××77）在指定的时间内向贷款银行还款；甲方作为实际还款义务人，应于每月14日前将当月还款金额支付给乙方。乙方作为名义还款义务人，应按约定通过指定的建设银行还款账户（还款账号62×××89）在指定的时间内向贷款银行还款。甲方通过乙方以房产为抵押的深圳市某某有限公司的民间小额贷款15万元由甲方偿还，由此带来的经济纠纷与乙方无关。若因甲方借用乙方名义购置房屋之行为，影响到乙方后期购房或截至到2020年2月5日之前，甲方同意及时将所购房屋从乙方名下剥离，将所购房屋产权变更至甲方或甲方指定的他人名下。所购房屋现已实际交付于甲方，但对于事后办理所购房屋产权登记、产权变更、办理保险等相关手续需要乙方配合时，乙方应当……所购房屋产权证暂办至乙方名下，产权证及契税等原件由甲方持有和保管，甲方有权随时将产权变更至本人名下或甲方指定的其他人名下，或转让出租所购房屋。乙方应当在接到甲方通知后15个工作日内协助甲方办理相关手续。甲方应按本协议之约定，定期足额将当期房贷本息支付予乙方，便于乙方偿还贷款。如甲方违反本协议导致乙方不能按时偿还按揭贷款本息，乙方有权按逾期支付的还款金额向甲方主张双倍赔偿。如甲方连续逾期偿还按揭贷款超过一个月，乙方有权对该处房产进行包括不限于拍卖、抵押、转让等保护自身权益的方式进行处理，甲方并赔偿乙方违约金20万元。本协议自甲乙双方签字后生效，至所购房屋过户于甲方名下或是甲方书面指定人名下时止。由于甲方目前无力全额偿还房产的房贷，由乙方帮助偿还建设银行还款账户（还款账号62×××89），在指定的时间内向贷款银行还款，乙方帮助偿还的金额本息在房屋过户时由甲方一次性支付。所购房屋的租金每月5500元，由乙方收取，作为房屋还贷的资金来源。
原告提交其名下尾号6138的工商银行信用卡交易明细显示：2018年2月26日交易金额420000元，交易场所深圳市不动产登记中心（前海），原告称该款系被告用案涉房产贷款并由被告用于其他消费。2018年3月2日起该笔420000元消费转分期。自2018年4月11日起，原告尾号6138的工行信用卡收到某某（尾号3005）的汇款，分别为：2018年4月11日收到14000元，2018年5月6日收到13000元，2018年7月6日收7100元、7000元，2018年8月5日收13010元，2018年9月5日收13100元，2018年9月14日收5500元，2018年10月5日收7500元，2018年11月5日收13010元，2018年12月5日收3000元，2018年12月8日收4100元，2019年1月6日收5000元、3800元，2019年1月10日收4300元。2018年6月5日收黄某某13100元，2018年12月5日收黄某某6000元，2019年2月7日收某财付通账户1500元。原告称以上均系被告周某向其支付的款项。原告确认此后其未再收到被告支付的款项。原告称其为被告垫付的该笔贷款金额为182056元，系自2019年2月至2020年3月起将案涉房产出卖共计垫付了14期，每期垫付13004元（每期1338元+11666元），合计182056元。另，原告又提交《房产欠款明细》，主张该信用卡自2019年4月5日起至2020年12月5日期间，用于“信用卡还款”、“财付通信用卡还款”的资金均系其本人代为偿还，被告周某未再向其支付。原告为被告代偿该卡贷款金额合计333706元。原告于庭审后提交的《情况说明》载有，垫付182056元后，后续的银行流水原告还在还该贷款，但不是为被告垫付的，因此没有计入诉讼请求。
原告提交其名下尾号6277的建设银行信用卡明细，主张其被告向银行偿还了2019年3月至2020年3月的贷款合计67468元。原告提交的该信用卡明细未有交易对象信息。原告提交其名下尾号5927的建设银行活期账户交易明细显示，2018年2月9日原告收到案外人江某支付的10000元、被告周某支付的25000元，2018年5月17日收到周某26000元，2018年6月14日收到周某12800元，2018年7月14日收到周某12800元，2018年8月15日收到案外人黄某某12800元，2018年9月16日收到黄某某5000元，2018年9月18日收到黄某某7300元，2018年10月15日收到黄某某12800元，2018年11月14日收到周某1100元。原告称上述案外人江某系被告周某的员工，黄某某系被告周某的妻子。该5927的建设银行账户明细显示，2018年11月15日之后，该账户未再收到被告周某或案外人黄某某支付的款项。原告称自2018年11月14日起至2020年3月23日止，其按月向该银行账户支付款项，用以偿还案涉房产的房贷，合计替被告向银行偿还2018年11月至2020年3月贷款144144元。原告提交的该银行明细显示，其中原告主张偿还房贷的部分多数是通过ATM机存款和案外人孙某某支付。2020年3月23日，该账户收到案外人陈某某转账支付的共220万元。其后，该账户扣除了贷款2027708.45元，扣除原告尾号6277的信用卡卡号还款155166.59元。原告称该2027708.45元就是偿还案涉房产的剩余房贷。
原告又提交其名下尾号5389的中国建设银行活期账户交易明细，其上显示2018年3月22日该账户收到原告名下尾号6277的信用卡专项分期自动放款250000元，并于当天分五笔向案外人深圳市某某有限公司转出。原告称，黄某某系被告周某的妻子。工商登记信息显示，2020年8月12日，深圳市某某有限公司，法定代表人由黄某某变更为李某。此前，黄某某系该公司唯一股东。
原告提交的《不动产登记证》复印件显示上述深圳市罗湖区房屋买卖合同签订日期为2018年2月5日，产权证号为粤（2018）深圳市不动产权第0040251号，原告未能提交该《不动产登记证》原件，并称该涉案房产已于2020年3月以250万元的总价出售。原告称，其取得售房款后偿还剩余房贷2027708.45元，偿还建行6277尾数分期卡尾数155166.59元，扣除被告向其预支的150000元及中介、押金等费用后所得款项并不足以抵扣其为被告代偿的款项。
以上事实有借名购房协议、不动产登记证、工行信用卡交易明细、建设银行信用卡账单、建设银行个人活期账户交易明细、情况说明、房产欠款明细、庭审笔录、等附卷为证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《借名购房协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告提交的证据表明，被告未按约定向原告支付其尾号6277的建行分期卡贷款、尾号6138的工行分期卡贷款，构成违约。按照《借名购房协议》的约定，原告有权自行处置案涉房产。民事诉讼中，作为裁判基础的案件事实以及认定案件事实的有关诉讼证据均依赖于当事人的提出并承担证明责任。当事人不能提供证据或所提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证义务的当事人承担不利后果。原告主张被告向其返还代偿款393668元，应举证证明其为被告代偿了贷款，且在出售案涉房产取得售房款后仍有393668元未得到清偿。原告提交的相关银行明细表明，被告确实在按月向原告支付部分款项后未再继续支付，但部分银行交易明细无法显示交易对象信息，故不足以证明此后向贷款银行还款的均系原告本人或原告本人实际为被告代偿的具体金额。同时，原告未提交其出售案涉房产的二手房买卖合同等证据，不能证明其确实以250万元的价格出售了该房产。其亦未提交最初购得该案涉房产的购房合同、贷款合同等原件或复印件，不能证实案涉房产的实际贷款金额等情况，亦不能证明其未获清偿的债权金额。因此，在原告自认已获得售房款的情况下，无证据显示被告在《借名购房协议》中所负的合同义务仍未履行完毕。因此，原告主张解除《借名购房协议》并由被告返还代偿款393668元，事实依据不足，于法无据，本院不予支持。
关于原告主张的违约金200000元。被告未到庭应诉、答辩、举证，视为其消极应诉及怠于举证，应自行承担不利的后果。原告的举证表明被告存在未按约偿还原告贷款超过1个月的情况。原告依据《借名购房协议》约定主张违约金200000元，尽管被告违约确实给原告造成损失，但原告的前述举证不能证明其实际损失的金额，应自行承担举证不利的后果。根据公平原则，本院酌情将违约金调整为50000元。原告该项主张超出的部分，本院不予支持。若被告因原告处置案涉房产产生损失的，可另徇途径解决。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：
一、被告周某于本判决生效之日起七日内向原告孙某某支付违约金50000元；
二、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9736元，由原告负担8916元，由被告负担820元。原告已预交9736元，可申请本院退回820元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳820元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员曹玲
书记员黄碧丽
2021-07-21
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