麻阳苗族自治县人民法院
民事一审判决书
物业服务合同纠纷（2021）湘1226民初822号
原告：怀化某某物业管理有限公司。
法定代表人：滕树强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘金承（特别授权），湖南鹤州律师事务所律师。
被告：杨某，男。
被告：杨某军（曾用名杨兵），男
两被告共同委托诉讼代理人：张腾，男，1991年12月3日出生，汉族，农村居民，户籍地湖南省安乡县凝乡夹洲村06019号。
8.两被告提交江南金都小区怀化某某物业管理公司不作为的照片11张和车辆维修收据1张，欲证实物业管理混乱、业主车辆损坏不能解决是业主拖欠物业费的主要原因。本院对原告在管理上存在瑕疵的事实予以确认；
9.两被告提交物业公司不准业主车辆进入小区视频微信记录、《告江南业主信》各1份，因与本案无关联，不予采信；
10.两被告提交《江南金都业主与原告是否续签物业管理合同征求意见表》1份，欲证实部分业主不同意签订合同的事实，因该证据与原告提供的业主委员会备案申请登记表相矛盾，不予采信；
11.两被告提交收据原件2张，欲证实被告杨某交纳2017年、2018年的物业服务费的事实，本院对被告杨某已交纳物业服务费真实性予以认可；
12.两被告申请证人黄某、滕某某出庭作证，因两证人证言与本案无关联，不予采信；
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告杨某于2016年5月29日与怀化某某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于湖南省麻阳苗族自治县城东新区江南金都小区第**橦3单元**房，房屋建筑面积124.52㎡，（2019）麻阳县不动产权第***号登记的建筑面积为：123.65㎡。怀化某某房地产开发有限公司聘请怀化某某物业服务有限公司在物业交付使用后对本物业实施前期物业管理服务。2017年2月14日，被告杨某与怀化某某物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，被告于2017年12月31日交纳物业费816元（123.56㎡×12×0.55=816元）。2018年12月31日交纳物业费816元（123.56㎡×12×0.55=816元）。2020年5月28日，怀化锦裕房地产开发有限公司与原告怀化某某物业管理有限公司签订前期物业委托协议书，将江南金都物业委托原告怀化某某物业管理有限公司进行管理。2020年5月29日，怀化某某物业服务公司（乙方）与怀化某某物业管理有限公司（甲方）签订了债权转让协议，协议内容为：“一、乙方从2014年8月18日起至2020年5月28日止，一直是麻阳苗族自治县江南金都小区一、二、三期的1039户业主的物业公司，为前述业主提供了物业服务，前述业主对乙方尚欠有物业服务费未交，乙方对前述业主享有应收物业服务费及逾期交费的利息、资金占用费等债权全部转让给甲方，具体的债权金额以实际金额为准”，协议还约定了其他条款。江南金都小区于2020年7月成立业主委员会，于2020年7月30日到麻阳苗族自治县住房保障服务中心申请备案登记，其中物业服务公司为某某物业服务有限公司。2019年以来被告杨某以原告管理混乱，服务态度差等原因拒绝交付物业费，故原告诉至本院。
另查明：1.麻阳苗族自治县发展和改革局、麻阳苗族自治县房产管理局麻发改价（2018）22号，关于制定我县前期物业服务收费标准的通知：多层楼0.60元/㎡月收取物业服务费。2.现江南金都大部分业主的物业服务费是按0.60元/㎡月收取。3.被告杨某尚欠原告2019年及2020年两年物业服务费。4.原告未与江南金都业主委员会签订物业服务合同。
本院认为：原告为被告杨某所在的小区提供物业服务，杨某应及时交纳相应的物业费，怀化某某物业服务有限公司将物业服务债权转让给原告并已依法履行了通知义务，且被告在庭审中辩称，如原告改变小区管理混乱、服务不到位等不良环境，被告愿意承担物业费。以及江南金都业主委员会在本县住房保障服务中心申请备案登记时已认可原告为该小区提供物业服务。故对原告要求被告交纳物业管理费的诉讼请求予以支持。关于交纳物业费时间及被告杨某房屋面积问题：被告杨某与怀化某某物业服务有限公司签订的前期物业服务协议是每次收缴物业服务费的时间为每年的6月1日至6月30日，但被告在2017年和2018年皆于当年年底交纳物业管理费，该公司已认可。原告现在收取大部分业主的物业费是年底收取且按0.60元/㎡/月的标准，杨某前期物业服务协议登记的面积与不动产登记的面积一致，故应按123.65㎡收取物业服务费。被告杨某应交纳给原告物业服务费为：123.65㎡×24个月×0.60元=1780.5元。对于原告主张的滞纳金，由于原告提供的物业存在瑕疵，物业公司应积极听取业主对物业服务的意见，进一步完善服务，为了更好维护双方的合法权益，减少矛盾，化解纠纷，故对原告请求支付滞纳金的诉讼请求不予支持，对于原告诉请被告杨某军交纳物业服务费的诉讼请求，因被告杨某军既没有与怀化锦裕房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，也未签订前期物业服务合同，对原告要求杨某军支付物业费的诉讼主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：
一、被告杨某尚欠原告怀化某某物业管理有限公司2019年、2020年物业服务费共计1780.5元，于本判决生效后五日内交清。
二、驳回原告要求杨某军交纳物业服务费的诉讼请求。
三、驳回原告怀化某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审判员郑卫华
法官助理胡旭会
书记员江利胜
2021-07-22
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