毕节市七星关区人民法院
民事一审判决书
商品房预售合同纠纷（2021）黔0502民初12114号
原告罗某1，男，2013年3月30日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。
法定代理人罗某2，男，1983年6月27日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。
法定代理人陈某，女，1983年11月23日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。
委托诉讼代理人查杰，贵州上宜律师事务所律师，系特别授权；潘志豪，贵州上宜律师事务所律师，系特别授权。
被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区威西路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。
法定代表人靳丽梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人陈会平，该公司员工，系特别授权。
经开庭审理查明：原告罗某1与被告长弘房开公司未签定《商品房买卖合同》之前，口头约定购买商品房事宜，因被告未履行关交房约定，双方于2015年7月1日对被告违约责任进行协商，被告同意承担违约金51000.00元，扣除原告应交的办证费29026.00元、一年物管费2238.00元后，被告尚欠原告违约金19736.00元，并以书面形式确认。双方于2015年7月30日正式签订《商品房买卖合同》，约定购买被告长弘房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号为Ｂ2-27-1，合同建筑面积为155.40平方米，价款为512820.00元。合同第七条约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2015年12月31日前向原告交付商品房。第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、根据逾期时间分别处理，（1）、（2）项不作累加：（1）、逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限界满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之二的违约金，并于该商品房交付起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行，继续违约双倍支付；（2）、逾期超过日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人有权退房……，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限界满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的的违约金。第二十二条三（一）约定出卖人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的0.5／10000承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按银行同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.5／10000的违约金。本条三（四）双方同意买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。被告另向原告收取了燃气入户费等3285.00元
合同签订后，原告如数交纳了全部房款，被告实际于2015年7月6日（签定合同之前）向原告交付了商品房。被告至今未办理涉案商品房的初始登记。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并委托被告办证。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告未在约定期限内完成合同义务，已经构成违约。
双方签定合同之前产生的交房违约金19736.00元，被告应当如数支付。
关于逾期办证违约金，应以原告已付购房款总额512820.00元为基数，从约定办理商品房转移登记的有关文书并交付原告时间2017年12月31日之次日2018年1月1日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按双方约定日0.5/10000计算。
关于“燃气开户费等”问题，原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第二款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告的燃气开户费等共计人民币3285.00元建设安装费用，无事实及法律依据，应予退还。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付原告罗某1逾期交房违约金19736.00元；
二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付原告罗某1逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金，计算方式以原告已付购房款总额512820.00元为基数，从2018年1月1日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按日0.5／10000计算；
三、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效十日内返还原告罗某1燃气开户费3285.00元。
四、驳回原告罗某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费990.00元由原告罗某1负担405.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担585.00元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员李华忠
书记员朱流洋
2021-07-23
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