山西省太原市中级人民法院
民事二审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）晋01民终4449号
上诉人（原审被告）：山西越鼎盛房地产开发有限公司。
法定代表人：杨某。
委托代理人：渠某，山西乾宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:房某，住太原市。
被上诉人（原审原告）:于某，1983年8月23日出生住太原市香花岭区惠泽院3-4-303。
被上诉人共同委托诉讼代理人：王某，太原市杏花岭区杏花岭法律服务所法律工作者。
一审法院认定事实：2016年12月27日，原被告签订《房屋买卖合同》约定：二原告购买被告开发的鼎盛国际青创城1幢2层211号房屋一套，建筑面积60.22平方米、单价8341元、总金额502296元。二原告分期付款，于签署合同当日支付房屋总价款的50%，其余房款以按揭方式付清。被告在2018年10月31日前将验收合格的房屋交付原告使用。如被告未按合同约定的期限将房屋交付使用，逾期超过91日后，原告有权解除合同，被告应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款。2016年12月27日，二原告向被告支付首付款252296元，2018年6月到2018年11月以及2019年12月中每月向被告财务处银行转账2700元，上述费用共计300896元。
一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故原被告签订的《鼎盛国际青创城房屋买卖合同》依法应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为房地产开发企业，明知未取得商品房预售许可证明而销售房屋，且在起诉前仍未取得涉案房屋的预售许可证明，其应对本案纠纷承担责任。被告占用原告资金时间较长，其对原告资金占用期间的利息损失应承担赔偿责任，本院对原告应当交房之日起的利息损失予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告房某、于某与被告山西越鼎盛房地产开发有限公司于2016年12月27日签订的《鼎盛国际青创城房屋买卖合同》无效；二、被告山西越鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告房某、于某购房款300896元及利息48464元（以首付款252296元为基数，2016年12月起至2021年5月按年利率4.35%计算）三、驳回原告房某、于某的其他诉讼请求。
本院认为，上诉人山西越鼎盛房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下与被上诉人房某、于某订立房屋买卖合同，向被上诉人出售房屋，且至今相关手续未予具备、完善，一审认定涉案合同无效，判令山西越鼎盛房地产开发有限公司就所收购房款返还被上诉人并承担利息损失，处理无误。上诉人主张被上诉人在知晓未取得商品房预售许可证的情况下，仍同意签订合同并支付款项，亦存在一定的过错责任，但被上诉人是基于对上诉人房产建设状况及事后取得许可证明的信任，即使存在一定过错，也不能成为上诉人无偿占有、使用购房款项的理由。至于上诉人提出原审法院适用法律错误问题，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案涉合同签订时间为2016年12月27日，在民法典施行前，故其上诉人的主张不能成立。综上，山西越鼎盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二审案件受理费814元，由上诉人山西越鼎盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李铁柱
审判员 张军红
审判员 安源生
法官助理 梁卉
书记员 刘琪
2021-07-23
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