山西省太原市中级人民法院
民事二审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）晋01民终4222号
上诉人（原审被告）：山西越鼎盛房地产开发有限公司。
法定代表人：杨某。
委托代理人：渠某，山西乾宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张某，住山西省五台县。
委托诉讼代理人：靳某，山西德珲律师事务所律师。
一审法院认定事实：2017年4月3日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订鼎盛国际青创城房屋买卖合同。合同主要约定，出卖人以出让方式取得位于东至20米规划路，南至胜利东街，西至太行路，北至富力城房地产有限公司、编号为并政地国用（2013）第00059号的地块的土地使用权，出卖人在上述地块建设房屋，暂定名鼎盛国际青创城，买受人购买的房屋为第1幢地上5层505号房，建筑面积56.62平方米，每平方米9224元，总金额522263元；买受人于签署合同当日支付房屋总价的50%即262263元，其余房款以按揭方式付清；出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付买受人使用；在本合同签署时，项目的相关手续正在完善中，买受人已得到出卖人明确告知，出卖人保证所有相关手续办理完毕后，该房屋没有任何产权纠纷和债权、债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。原告于签订合同当日向被告支付购房首付款262263元，被告向原告出具相应收据一份。2020年8月2日，原、被告补充签订《房屋买卖合同补充协议》，约定原告剩余房款以银行代扣的形式按月分期交纳被告，共120期，每期2808.82元。2018年1月15日至2020年11月15日，原告支付购房代扣款共计98308.7元。2020年8月2日，被告向原告交付房屋，原告尚未装修。2020年8月3日，原告向被告交纳了公共维修基金5096元、楼宇对讲费500元，向山西家城园物业管理有限公司交纳了装修保证金2300元、预存水费300元、预存电费300元、装修服务费594元、物业管理费1359元。现被告尚未取得诉争房屋的商品房预（销）售许可证，尚未向原告交付房屋。上述事实有《房屋买卖合同》及补充协议、收据、银行流水及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告至今未取得房屋所涉项目的商品房预售许可证明，应当认定涉案房屋买卖合同及补充协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告因涉案买卖合同取得的原告支付的房款、公共维修基金、楼宇对讲费应当予以返还，原告要求退还上述费用的诉请，本院予以支持，同时原告应将案涉房屋退还被告。被告作为房地产开发企业，明知未取得商品房预售许可证明的情况下销售房屋，存在过错，并且办理商品房预售许可证明是被告的义务，故被告对于原告的利息损失应承担赔偿责任，原告请求支付自交纳购房款262263元之日即2017年4月3日起至2021年3月19日的利息损失40556.79元，低于以同期中国人民银行贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息，本院予以支持。对于2021年3月20日起至被告实际退款之日的利息，被告应按366167.7元（首付购房款262263元＋分期贷款98308.7＋公共维修基金5096元＋楼宇对讲费500元）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息，向原告支付。原告交纳的装修保证金2300元、预存水费300元、预存电费300元、装修服务费594元、物业管理费1359元，是向山西家城园物业管理有限公司交纳，被告并未收取，故被告对上述费用不承担退还责任，原告可另行解决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释（2020）17号]第二条、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百零八条的规定，判决如下：一、原告张某与被告山西越鼎盛房地产开发有限公司于2017年4月3日签订的《鼎盛国际青创城房屋买卖合同》及2020年8月2日签订的《房屋买卖合同补充协议》无效。二、被告山西越鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张某首付购房款262263元、分期贷款98308.7元、公共维修基金5096元、楼宇对讲费500元，并支付原告自支付首付购房款262263元之日起至2021年3月19日止的利息损失40556.79元及自2021年3月20日起至被告退还原告366167.7元之日的利息（以366167.7元中未退还的部分为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告张某的其他诉讼请求。
本院认为，上诉人山西越鼎盛房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下与被上诉人张某订立房屋买卖合同，向被上诉人出售房屋，且至今相关手续未予具备、完善，一审认定涉案合同无效，判令山西越鼎盛房地产开发有限公司就所收房款、公共维修基金、楼宇对讲费返还被上诉人并承担利息损失，处理无误。上诉人主张被上诉人在知晓未取得商品房预售许可证的情况下，仍同意签订合同并支付款项，亦存在一定的过错责任，但被上诉人是基于对上诉人房产建设状况及事后取得许可证明的信任，即使存在一定过错，也不能成为上诉人无偿占有、使用购房款项的理由。综上，山西越鼎盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二审案件受理费814元，由上诉人山西越鼎盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李铁柱
审判员 张军红
审判员 安源生
法官助理 梁卉
书记员 刘琪
2021-07-23
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