北京市第三中级人民法院
民事二审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）京03民终8722号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐某，女，1983年6月7日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：岳军，男，1968年11月18日出生，北京市海淀区北下关街道皂君庙社区居民委员会推荐。
上诉人（原审原告、反诉被告）：常某1，男，2006年3月17日出生，住北京市朝阳区。
法定代理人：徐某（常某1之母），女，1983年6月7日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：岳军，男，1968年11月18日出生，北京市海淀区北下关街道皂君庙社区居民委员会推荐。
原审原告、反诉被告：常某2，男，1955年2月5日出生，住北京市海淀区。
原审原告、反诉被告：常某3，男，1957年5月9日出生，住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：董某，男，1954年3月18日出生，香港特别行政区居民。
委托诉讼代理人：赵东波，福建建达（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄琳，福建建达（厦门）律师事务所律师。
一审法院认定事实：徐某与常某4于2005年10月8日登记结婚，2006年3月17日育有一子常某1。雷某与常某5系夫妻关系，育有常某2、常某3、常某4三个子女。2009年8月1日常某4跳楼身亡，2014年4月20日雷某去世。
2004年2月18日，董某作为卖方（甲方）与常某4作为买方（乙方）签订《房屋租售合同》，约定：甲乙双方经友好协商，就乙方先租用，后购买甲方位于北京市朝阳区农展南路北麦子店路西侧的“碧湖居”一期工程×号房产事宜，签订如下合同。
合同第1条约定，房屋面积129平方米，购房款为65万元，其余包括过户费在内的所有费用由乙方承担。
第2条约定，以甲方为业主的产权尚未办理，甲方应尽快办理产权，以便乙方过户，办理以甲方为业主的产权的费用由甲方承担。
第3条约定，甲方应在2004年3月15日前向乙方交付房屋，如有特殊情况，最迟不得3月30日交付。
第4条约定，在乙方未办理完产权过户手续以前，先租用甲方房屋，租金6000元/月，每6个月支付，即2004年3月1日以前，乙方支付甲方36000元（3月至8月租金），2004年8月1日以前，付第二次租金，以此类推，租金付至甲方指定账户。
第6条约定，乙方逾期缴纳房租，甲方每天按每次缴纳金额的千分之一收取滞纳金，乙方超过20天未交房租，甲方有权收回房产。
第7条约定，乙方购买甲方房产，办完过户手续时，以前向甲方交付的租金算在购房款之内。
第8条约定，乙方在收到甲方提供的办理房产过户的有关文件的90天之内，向甲方付清全部房款，否则甲方有权中止该房产出售合同并收回房产，甲方有义务协助乙方办理产权过户。
合同签订当日，即2008年2月18日，董某向常某4交付了涉案房屋。
本院认为，鉴于各方当事人均同意按照中华人民共和国相关法律处理本案，故本案适用的准据法为《中华人民共和国合同法》及其相关法律、法规的规定。基于上述法律、法规的相关规定，本院对本案纠纷认定如下：
2004年2月18日董某与常某4签订《房屋租售合同》，约定常某4每月支付租金6000元，在双方办完过户手续时，常某4以前交付的租金算在购房款之内，购房款为65万元。2009年8月1日常某4坠楼身亡，徐某、常某1、雷某（已故）曾起诉要求董某履行过户手续，但生效判决确认常某4并未向董某指定的付款帐户支付过租金，在董某明确表示拒绝过户的情况下，遂判决驳回了徐某、常某1、雷某（已故）的诉讼请求。2004年2月18日《房屋租售合同》的履行前提是常某4按期足额支付租金，在法院不能确定常某4按期足额支付租金的情况下，董某有权按照该合同第六条的约定，即在常某4超过20天未交房租的情况下收回房产。本案中，董某曾于2015年8月10日要求解除合同，董某的该诉求于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院亦予以支持。
2015年8月10日合同解除后，一审法院考虑到徐某、常某1使用房屋的具体情况及常某4曾交纳3.6万元房租及垫付45121.91元契税的事实，酌情判决徐某、常某1支付自2004年9月1日至2015年8月10日的房屋占有使用费3.5万元，自2015年8月11日自实际腾退之日的房屋占有使用费每月按6000元计算并无不当，本院亦予以确认。
另，徐某、常某1二审中要求鉴定《承诺书》的真实性一节，因董某在该《承诺书》中承诺的是其同意在土地证办好后，按合同支付剩余房款，该承诺的内容不能对抗董某与常某4在《房屋租售合同》约定的常某4逾期支付房租董某有权收回房产的约定，因此本院对徐某、常某1要求鉴定《承诺书》的真实性之申请不予准许。
综上所述，徐某、常某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63600元，由徐某、常某1负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长咸海荣
审判员付辉
审判员于洪群
法官助理张羽
法官助理朱宏哲
书记员何昕燏
2021-07-26
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