甘肃省张掖市中级人民法院
民事二审判决书
缔约过失责任纠纷（2021）甘07民终617号
上诉人（原审原告）：张某1，男，汉族，甘肃省高台县人，住高台县。
委托诉讼代理人：刘某，甘肃誉西律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张某2，女，汉族，甘肃省高台县人，住高台县。
委托诉讼代理人：许某，甘肃鑫星律师事务所律师。
原审第三人：于某，男，汉族，甘肃省高台县人，住高台县。系上诉人张某2之夫。
委托诉讼代理人：许某，甘肃鑫星律师事务所律师。
一审法院认定事实：被告张某2与第三人于某系夫妻关系。2014年8月，原告张某1听闻被告张某2及第三人于某开发修建润泽苑4号楼，随至被告处询问该楼的商业门店销售事宜。经协商，原被告约定由被告将润泽苑4号楼一楼拐角处面积约为100平方米的门店一间出售于原告。同月11日，原告通过银行汇款向被告交纳购房押金100000元，被告收款后向原告出具收条一张。双方未约定预购门店的具体房号、价格、签约方式及交房时间。2015年9月10日，润泽苑4号楼由高台县安民房地产开发有限责任公司作为建设单位、高台县金地建筑工程有限公司作为施工单位开工修建。2016年4月11日，该项目取得商品房预售许可证。2017年4月25日工程竣工。2016年10月10日，被告丈夫即第三人于某在电话中向原告承诺退还押金。2018年1月25日，高台县安民房地产开发有限责任公司将润泽苑4号楼1至8号商铺出售给第三人于某。2020年3月25日，第三人与原告通话再次承诺资金到位后向原告给付押金。2020年11月25日，高台县安民房地产开发有限责任公司委托第三人于某将润泽苑4号楼建设项目全部转让给被告张某2任法定代表人的高台县共利房地产开发有限公司所有。至今，原被告未签订房屋买卖合同，被告亦未向原告交付房屋。
上诉人张某2的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判被或将本案发回重审。事实和理由：一、对一审法院认定双方之间系缔约过失责任纠纷的案由持有异议。上诉人认为：本案双方之间系合法的商品房买卖合同关系，依法有效，并应该继续履行。理由如下：1、本案基本事实：2014年7、8月份被告挂靠高台县安民房地产开发有限责任公司对高台县棚户区改造工程润泽苑4号综合楼建设项目具体开发并承建。2014年8月在被告对该区域旧房拆迁过程中，原告张某1主动找到被告要求商谈并购买该项目工程修建的门店方一间，面积约100平方米，位置为第一间门店。当时该地段门面房每平方米售价13000元，原告要求按照每平方米12000元购买，经双方商议，被告同意以每平方米12000元的价格出售给原告面积约100平方米的门店房一间。原告张某1为了更加牢固确认购买该项目建设的门店房，于2014年8月11日自愿向被告通过银行转账的方式交付押金100000元。由此证明，双方之间已于2014年8月11日完成商品房买卖合同协商一致的合议。一审期间，原告关于商品价格的如何约定的陈述是：根据交付房屋时的市价履行。那么对于该买卖行为是符合商品房买卖合同标准以及相关法律规定的。2、从被上诉人的诉讼请求第一项证明双方之间存在“房屋买卖合同”关系。3、经庭审上诉人向法庭提供证据，足以证明关于涉案房屋的所有手续合法。棚户区改造项目实施过程中，被告于2015年1月5日取得该建设项目的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，2016年3月25日取得《建筑工程施工许可证》并开工建设。随后又在2016年4月11日取《商品房预售许可证》（商铺面积4900平方米）。2016年该工程建设完工、验收并交付使用。故自2016年工程完工后，已经可以办理交付使用手续的，是被上诉人故意违约不予履行合同的的行为导致未能签订正规的房屋买卖合同，并导致至今合同不能履行。至于此后，涉案房屋所办理的产权转移等手续并不影响合同的履行，也不存在上诉人一方未取得权益的情况。4、根据《商品房买卖合同司法解释》第一条规定，本案即属于将未建成的房屋向原告销售，原告支付部分价款的房屋预售合同。5、根据《商品房买卖合同司法解释》定第二条规定，本案被告取得商品房预售许可证明的时间是2016年4月11日，原告起诉法院的时间是2020年9月7日。故双方之间的商品房预售合同合法有效。6、自原告预定的门店房建成后，被告方一直催促原告方履行合同，交纳房款并收房，为其办理房屋产权手续。但是原告方一直找种种借迟迟不履行合同义务。至今原告预定的门面房还为其保留。因为合同合法有效，被告方无权出售。二、关于被上诉人申请变更后的诉讼请求“请求确认原、被告双方买卖合同已解除”的诉讼请求也足以证明双方之间系合法有效的买卖合同关系，对于双方均认可的买卖合同内关系，一审法院却以低约过失责任纠纷定案实为不妥。根据《合同法》九十六条第一款规定，本案现原告以诉讼方式起诉被告解除合同，被告视为通过诉讼方式通知合同相对方。但被告不同意原告关于双方之间的买卖合同已经解除的说法，并认为原告在本案中不享有合同解除权。理由如下：本案双方之间的商品房买卖合同系双务合同，双方应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。本案中被告已经履行了合同义务，修建完成了原告预购的商品门面房，合同目的已经基本达成，且现该房屋一直存在空置等待原告办理相关履行合同的手续。而原告根据个人原因拖延、拒绝继续履行合同，属于违约方，现如果认定原告享有合同解除权，进一步确认双方的合同已经解除，会导致合同双方利益显著失衡，且无事实和法律依据。根据《合同法》第一百一十二条规定，合同继续履行并不影响双方要求对方承担违约责任的权利，则不宜认定其享有合同解除权。三、关于本案承担责任主体问题。上诉人认为：本案责任责任的主体不应该是上诉人张某2个人。因为，就被上诉人提交的证据“收条”显示的内容“今收到张某1润苑4号楼门店押金”的内容可以看出，该押金是为了购买“润泽园4号楼门店”，故作为一个商业楼的开发修建并非个人能力所为，且开庭时已经明确上诉人张某2当时是职务行为，且一审查明该押金确实用于开发楼房的建设。故被上诉人起诉上诉人个人和一审判决上诉人个人承担退款义务主体错误。综上，双方之间存在合法的房屋买卖合同关系，该合同关系合法有效，应该继续履行。因原告方违约，无权索要给付的押金恳请法庭根据查明的案件事实依法驳回被上诉人的诉讼请求。
张某1辩称，2014年我就交了房屋押金，2020年的11月份于某、张某2才取得该房屋的处分权，而且在2014年我交押金的时候对方没有任何手续，我在签订押金合同的时候对于房屋的价款、位置以及交付时间都没有做约定，因此实际上不是一个真正的房屋买卖合同，仅是一个意向性的合同，一审法院将案由从商品房买卖合同纠纷变更为缔约过失责任纠纷，我方表示认可。本案显示的证据至少是在2016年，双方已将意向性的合同解除，而且在我催要押金的时候对方曾承诺支付利息，即便解除合同的时间认定为2016年，之后的利息对方也应当支付。本案中对方的过错显而易见，而缔约过失造成的损失也仅是依据缔约本约，因此张某2抗辩说涉案房屋没有卖出去给其造成了损失，并不是缔约本约造成的损失，而且张某2也没有任何证据证明曾督促我签订房屋预售合同或者房屋买卖合同，在没有证据证明双方对房屋基本情况有约定的情况下，张某2提出的损失是无稽之谈。
原审第三人于某述称，同意上诉人张某2的上诉理由。
本院认为，本案争议的焦点是张某2向张某1出具的收条，能否认定双方已经形成商品房买卖合同关系，张某1交付的10万元押金应否返还并承担相应利息。判断商品房买卖中的认购、订购、预订、收据等是否具有买卖合同的性质，主要应甄别此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。本案中，经双方磋商，张某2仅向张某1出具了一张白头收条，载明了张某1拟要购买润泽苑4号楼门店，双方再未签订其他协议，尤其对商铺的面积、单价、房屋交付条件及日期、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未约定，故该收条尚不具备商品房买卖合同的基本特征。张某2认为双方已经形成商品房买卖合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据张某1向张某2交付10万元款项的行为和张某2出具的收条上载明的内容，证明张某1在2014年8月有意购买张某2及于某准备开发修建的润泽苑4号楼门店，该收条具有预约合同的性质。此后，双方均负有就买卖合同具体内容进行继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，但双方并无必须缔约的义务，至于最终能否达成买卖协议，应视双方之后具体的协商结果而定。现张某2认为张某1违约不交纳房款，拒绝签订正式合同，但根据双方仅有的收条，不能证明双方约定了订立本合同的条件是张某1支付完所有房款，张某2对张某1违约的事实无证据证明。故张某2认为因张某1违约而不应返还10万元押金的上诉理由不能成立，本院不予支持。张某2主张其收取押金的行为是职务行为，对此并未提供证据证明，本院不予采信。对张某1主张的资金占用利息损失费用，双方在收取押金时并未进行明确的书面约定，张某1提供的录音证据中对利息承担问题亦未明确约定，且现在张某1不愿与张某2签订购房合同，故张某1要求张某2承担其资金占用费于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人张某1、张某2的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2871元，由上诉人张某1、张某2各负担1435.5元。
本判决为终审判决。
审判长胡宏睿
审判员陈军
审判员宋睿
书记员张梦婷
2021-07-27
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