富民县人民法院
民事一审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）云0124民初593号
原告：师某某，女，1968年12月10日生，住云南省昆明市嵩明县。
委托诉讼代理人：张萍，黎阳法律服务所法律工作者。特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘冬华，黎阳法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告：陈某某，男，1993年1月28日生，住云南省昆明市富民县。
被告：昆明易禾网络科技有限公司，统一社会信用代码：91530124MA6NPMMH4F，住所地：云南省昆明市富民县永定街道办事处环城南路67号。
法定代表人：邓发俊，公司经理。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的第5组证据，符合证据三性，予以认可。关于上述证据的关联性及证明效力，本院将结合全案进行综合评判。
被告陈某某及被告易禾公司针对抗辩事由未提供证据证实。案经庭审，本院确认事实如下：2019年8月1日，师某某与陈某某、易禾公司三方签订了一份《买卖居间合同》，合同约定：陈某某将所有的位于富民县村上春墅153栋1单元102号房屋（建筑面积为：79.54平方米）以成交价格人民币336,000元出售给师某某，易禾公司作为居间人。付款方式：一次性付款，即师某某于更名当日向陈某某一次性付清合同约定成交价。合同第二条第2款约定“签订本合同时，师某某交付定金20,000元，该定金由陈某某委托易禾公司保管，至交易完成，易禾公司将该定金作为尾款付给陈某某.....”。合同第八条，三方责任。“1.甲方责任：保证有权决定出售事宜；承诺并保证在交易各环节均能提供符合相关部门规定的相关材料文书等，并对真实性、有效性负责，否则承担由此引发的一切后果；保证该房产或车位在交易时没有权利瑕疵，不存在欠缴税费、被查封等情况。若该标的处于租赁期间，甲方保障承租方出具放弃优先购买权的书面文书；配合乙方完成产权过户、交付等手续；合同签订后如有违反上述事项，或甲方未履行权属的告知义务，导致乙方发生重大误解并造成损失的，由甲方承担由此导致的一切责任与损失。2.乙方责任：保证有合法购买资金，承诺并保证在交易各个环节均能提供相关部门规定的相关资料、文书等，并对真实性、有效性负责，否则承担由此造成一切后果；若乙方申请银行按揭贷款，保证在银行的信用良好；配合甲方完成产权过户交付等手续，按约定向丙方支付中介服务费。合同签订后如有违反上述事项，由乙方承担由此导致的一切责任与损失。3.丙方责任：见证甲乙双方之间的买卖行为；为交易双方提供权属过户、咨询贷款等服务；协助甲乙双方办理产权证过户交付等手续；因甲乙任何一方提供资料不真实而导致交易不成的，丙方不承担任何责任。”合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，师某某依约交纳定金20,000元，易禾公司承认该款现仍由其公司保管。
另查明，2013年1月11日，经刘翀与昆明富达房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》购买案涉富民县村上春墅153栋1单元102号房屋（建筑面积为：79.54平方米），合同总金额为375,428元，并于同年1月22日登记备案至刘翀名下至今。
本院认为，师某某与陈某某、易禾公司三方签订的《买卖居间合同》系三方当事人真实意思表达一致成立的合约，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦未侵害第三人利益，该合同合法有效，各方当事人均应严格遵守、诚信履行。经查，合同订立时因该不动产系登记备案致案外人刘翀名下，陈某某无权处分，该买卖居间合同属效力待定合同。据合同的约定的内容，本案《买卖居间合同》涉及三方当事人二个法律关系，即易禾公司与房屋交易双方的居间法律关系，以及师某某与陈某某的房屋买卖法律关系。
针对房屋买卖合同这一法律关系，双方在合同中明确约定双方责任：被告陈某某应保证有权决定涉案房产出售事宜，包括提供交易各个环节符合规定的材料文书、保证该房产无权利瑕疵、配合完成产权证过户和交付手续、履行权属的告知义务等责任义务。被告陈某某表示已口头告知原告房屋所有权并未办理，且并未备案登记在被告名下的事实，但被告提交的证据无法证实二被告已向原告明确这一事实。综上，二被告未履行合同约定的多项义务，存在违约。本案房屋买卖关系中涉及更名义务、房屋权属、所有权登记备案，以及存在暂无法办理权证瑕疵的房产出售给原告等问题存在争议。经查，被告对该房产无权处分，陈某某与师某某订立合同处分他人财产，未经权利人追认或事后取得处分权，且二被告违反合同约定，未履行约定的合同义务，已构成违约。现原告提出二被告隐瞒事实，无法办理网签及权证，而要求解除买卖合同的诉请，具有事实及法律规定，予以支持。陈某某提出的合同仅约定其履行商品房备案登记更名义务，与查明的事实不符，不予采纳。
针对居间合同这一法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。本案中被告易禾公司并未就房屋权属瑕疵问题向原告如实报告，原告有权拒绝支付报酬并要求其承担相应责任。因被告易禾公司未按合同约定履行提供权属过户、协助产权过户及交付等合同责任义务。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。二被告的行为均构成违约，并导致原告无法实现合同目的，对原告主张解除《买卖居间合同》这一请求，依法予以支持。本案中原告要求解除合同的通知时间即本案诉状副本送达被告之日，因本案合同涉及两个法律关系，并以送达二被告之日（2021年7月14日）确认为合同解除之日。
对于原告要求返还定金的主张。本院认为，合同约定二被应保证涉案标的物产权权属属实等义务。其中，就双方争议的仅约定备案更名义务，还是包括办理房屋产权过户的问题，被告陈某某陈述合同签订前已经告知原告所有权未登记在其名下，但未提交了证据加以证实，无法证实二被告已就房屋未登记备案在陈某某名下及办理权证等实情向原告进行了告知说明，二被告应当按照生效合同约定诚信履行自己的义务。原告在不知晓以上实情的情况下与二被告签订合同，二被告亦未按合同约定履行相关义务。作为购房一方的发起诉讼明确表示不愿继续履行合同，合同已无实际履行之基础和必要。本案合同解除，系卖方一方居于对所签《买卖居间合同》真实意思的违反，应由其承担相应的违约责任。本案争议定金20,000元系买方依合约所付，根据定金罚则，收受定金的一方不履行约定义务的，交付定金一方有权要求返还双倍定金，但本案原告未主张双倍返还定金。因本案合同中约定的定金为更名、办证、过户等保证金，具有担保性质，符合相关法律对定金的规定，原告的请求依法予以支持。至于易禾公司诉讼中提出合同解除丧失居间服务费应当由原告承担并从定金中扣除的问题，因其未就此提出反诉，且未提供证据证实其主张，经主持调解，因分歧过大而未果，故在本案中不予处理。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告师某某与被告陈某某、昆明易禾网络科技有限公司于2019年8月1日签订的《买卖居间合同》于2021年7月14日解除；
二、由被告昆明易禾网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告师某某定金20,000元。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计150元（原告已预交），由被告陈某某、昆明易禾网络科技有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审判员宣云
书记员火有明
2021-07-29
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