长沙市芙蓉区人民法院
民事一审判决书
房屋租赁合同纠纷（2021）湘0102民初12273号
原告：胡某，男，1978年2月7日出生，汉族，住湖南省桃江县。
委托诉讼代理人：胡某华，女，1976年11月12日出生，汉族，住湖南省桃江县，系胡某之妻。
被告：长沙市鼎盛公寓管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花园街道远大一路582号东方芙蓉园1、2、3栋1323号。
法定代表人：于海东。
根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2020年12月5日，胡某与鼎盛公司签订了《长沙市房屋委托出租合同》，约定胡某将其所有的长沙市芙蓉区芙蓉公寓B3-3-602委托给鼎盛公司代理出租，房屋面积为120平方米；出租代理期为2020年12月10日至2023年12月9日，共计三年；合同期内，胡某同意给鼎盛公司90日作为工作接洽期，在此期间，胡某不收取鼎盛公司租金，其中第一年第一季度免租两个月租金，第二年第一季度免租一个月；租金标准为2600元/月，按季支付，并约定第一次付款日期为2020年12月5日，季度2600元，第二次为2021年3月10日，季度7800元，第三次为2021年6月10日，季度7800元，第四次为2021年9月10日，季度7800元，之后的付款日期以此类推；委托出租代理期内胡某提前终止合同的，应提前30日通知鼎盛公司，按照合同期内的总租金20%支付违约金。合同还约定了其他事项。同日，胡某向鼎盛公司出具《委托书》，胡某全权委托鼎盛公司对外出租并办理与承租方之间的洽谈、签署相关合同、代为收取租金等一切房租租赁事宜，委托期限为2020年12月10日至2023年12月9日，鼎盛公司在授权范围内签署的合同文件胡某均认可。合同签订后，胡某于合同签订当日向鼎盛公司交付涉案房屋。鼎盛公司按约于2020年12月5日向胡某支付了第一季度租金2600元，并于2021年3月13日支付第二季度租金7800元。此后，经胡某催收，鼎盛公司以领导跑路为由未按约支付第三季度租金，并要求胡某自行向次承租人收取租金。
另查明，涉案房屋已由鼎盛公司分别转租给4位次承租人，涉案房屋目前仍由次承租人占有使用。鼎盛公司已向次承租人收取租金至2021年8月。截至法庭辩论终结，胡某未向次承租人收取任何租金。
本院认为，胡某与鼎盛公司《长沙市房屋委托出租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方成立房屋租赁合同关系。胡某已按约将涉案房屋交付给鼎盛公司使用，但鼎盛公司未按约支付租金，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，经胡某催收，鼎盛公司仍拒不支付拖欠的租金，故胡某有权请求解除合同。胡某未书面通知鼎盛公司，直接以起诉的方式主张解除合同，本院已于2021年7月9日向鼎盛公司送达起诉状副本。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，合同自起诉状副本送达给鼎盛公司时解除。因此，本院确认胡某与鼎盛公司于2020年12月5日签订的《长沙市房屋委托出租合同》已于2021年7月9日解除。根据查明的事实，扣除免租期后，鼎盛公司支付租金至2021年6月9日。胡某仅要求鼎盛公司支付2021年6月10日至2021年6月29日期间的租金，视为对自身权利的自由处分，本院不持异议。经计算，2021年6月10日至2021年6月29日产生租金1646元，故胡某要求鼎盛公司支付2021年6月10日至2021年6月29日期间租金1646元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。胡某还要求鼎盛公司承担相当于一个月租金的违约金2600元，该金额不超过合同约定的标准，本院亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第二款、第七百二十一条、第七百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定之规定，判决如下：
一、确认原告胡某与被告长沙市鼎盛公寓管理有限公司于2020年12月5日签订的《长沙市房屋委托代理出租合同》已于2021年7月9日解除；
二、被告长沙市鼎盛公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告胡某支付2021年6月10日至2021年6月29日期间的房屋租金1646元；
三、被告长沙市鼎盛公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告胡某支付违约金2600元。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取计40元，由长沙市鼎盛公寓管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员伍君芳
法官助理张依
书记员某林
2021-07-29
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