山西省晋城市中级人民法院
民事二审判决书
房屋租赁合同纠纷（2021）晋05民终1002号
上诉人（原审原告）：于某1，男，1965年3月26日出生，汉族，沁水县人。
委托诉讼代理人：于某2，女，1988年11月25日出生，汉族，沁水县人。系于某1女儿。
委托诉讼代理人：柴某，男，1969年10月19日出生，汉族，住沁水县。系于某1所在村民委员会推荐的公民。
上诉人（原审被告）：沁水县焱鑫钻采物资有限公司，住所地：沁水县端氏镇端氏村移民小区8号楼3单元202室。现实际办公地点：沁水县端氏镇端氏村华昱大楼对面。
法定代表人：杨某，任总经理。
委托诉讼代理人：张某，男，1991年4月11日出生，汉族，现住沁水县端氏镇端氏村华昱大楼。系该公司经理。
一审法院查明，2018年3月8日，原告于某1与被告焱鑫公司作为甲、乙方签订《房屋租赁合同》，双方约定被告租用原告房屋，用途为修理居住，租赁期限五年，自2018年3月8日至2023年3月8日止，年租金6.6万元，房屋租赁期间的水电费由被告承担。合同第八条约定“正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失”；合同第十一条约定“提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方”。协议签订后，原告将案涉房屋交给被告使用。被告将租金支付至2020年3月8日。在使用过程中双方发生争执，2019年底至2020年初被告搬离案涉房屋（院内留有部分机械设备未搬走），之后未再使用。被告于2020年5月21日向该院提起诉讼，请求解除合同，返还部分租金。该院作出（2020）晋0521民初468号民事判决，认定被告向人民法院起诉要求解除合同，经该院向本案原告送达起诉状副本即2020年5月22日，应视为本案被告提出终止合同的书面通知并送达原告，判决解除双方签订的房屋租赁合同，但驳回被告要求原告返还租金的诉讼请求。另外，2019年12月9日原告为案涉房屋缴纳拖欠的电费500元。
一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。合同履行过程中被告向该院起诉主张解除合同，该院依法判决予以解除。按照法律规定，被告以直接起诉的方式主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除，故原、被告双方签订的房屋租赁合同已于2020年5月22日解除。被告支付租金至2020年3月8日，对原告主张被告支付合同解除前剩余租金的诉讼请求，该院予以部分支持。按照合同约定，租赁期间的水电费由被告承担，故原告垫付的500元电费被告应予以偿还。原告主张被告赔偿房屋维修费用和支付被告提前解除合同给原告造成的违约金，因原告提供的证据不足以证明其主张的损失事实，且房屋租赁合同约定双方均有提前解除合同的权利，未约定提前解除行为构成违约，被告通过起诉方式由人民法院依法判决解除合同，被告对于解除合同并未违约，原告的第二、三项诉讼请求缺乏事实依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告沁水县焱鑫钻采物资有限公司支付原告于某1租金13560元，于本判决生效后三日内付清；二、被告沁水县焱鑫钻采物资有限公司支付原告于某1电费500元，于本判决生效后三日内付清；三、驳回原告于某1的其他诉讼请求。
本院对上述证据分析认为，当事人对上述证据的真实性未提异议，视频照片的内容与本案双方争议的事实具有关联性，本院予以采信。对上诉人焱鑫公司未在一审举证期限内提交证据的行为，本院予以训诫。根据本院采信的证据，二审查明：焱鑫公司拉机械设备出门，一辆黑色大众轿车停在大门口，现焱鑫公司的部分机械设备仍留在案涉租赁房屋院内。2020年5月28日，甲方豆必唤（于某1妻子）与乙方姚某签订了租房合同，约定：甲方将位于苏庄道路西侧楼上三间房屋及门前场地租与乙方开饭店使用。另有六间房屋租期期满一并租于乙方；房屋租赁期为两年，自2020年6月1日起至2022年5月31日止；房屋租金为第一年每间房屋4000元整，第二年整体房屋40000元。
本院认为，炎鑫公司诉请于某1解除房屋租赁合同纠纷一案中，已作出生效判决认定，解除双方签订的合法有效的房屋租赁合同。上诉人炎鑫公司现又以房屋租赁合同无效提出抗辩，本院不予支持。
对于2020年5月22日合同解除前的租金13560元及电费500元，上诉人炎鑫公司应当予以支付。上诉人炎鑫公司提出其早已搬离房屋未使用，因疫情诉讼拖延至2020年5月22日，其不应支付该租金的意见，案涉房屋租赁合同约定了提前解除合同的权利和方式，上诉人炎鑫公司未按合同约定履行书面通知义务，其单方搬离房屋的时间并不能视为合同解除的时间，故其该项意见没有法律依据，本院不予支持。上诉人于某1为案涉房屋缴纳电费500元，缴纳单据上载明了“本次结余167元”，对于房屋租赁期间的有关费用，按照房屋租赁合同的约定，水电费应由炎鑫公司承担，故上诉人炎鑫公司提出电费500元其未使用，不应支付的意见，本院不予支持。
对于上诉人于某1主张的合同解除后至解除合同判决生效前的占用期间租金32544元。首先，双方均认可炎鑫公司2019年底至2020年初已搬离房屋，之后未再使用的事实，虽双方未进行正式的房屋及房屋钥匙交还，但结合双方解除合同诉讼中的举证质证、双方对院内留有部分机械设备未搬走的争执等情况看，房屋事实上并不在炎鑫公司的控制之下。其次，上诉人于某1在炎鑫公司确定已经搬离承租房屋近半年之久，且双方无法协商一致继续履行合同的情况下，其亦负有及时减损的义务。故一审综合考虑案件的实际情况，对该部分房屋空置租金不予支持，具有一定合理性，本院予以支持。
综上，二上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费766元（于某1预交614元，沁水县焱鑫钻采物资有限公司预交152元），由于某1负担614元，沁水县焱鑫钻采物资有限公司负担152元。
本判决为终审判决。
审判长 张艳丽
审判员 王天明
审判员 焦瑛琴
二○二一年七月三十日
法官助理 刘婷楠
书记员 张智超
2021-07-30
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