北京市第一中级人民法院
民事二审判决书
农村房屋买卖合同纠纷（2021）京01民终4548号
上诉人（原审被告）：余某，男，1974年7月5日出生，土家族，公务员，住北京市延庆区。
委托诉讼代理人：刘某（余某之妻），住北京市延庆区。
委托诉讼代理人：马桂吉，北京创为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贺某1，男，1945年1月5日出生，汉族，退休职工，住北京市延庆区。
被上诉人（原审原告）：韩某，女，1945年7月21日出生，汉族，退休职工，住北京市延庆区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：贺某2（贺某1、韩某之女），住北京市延庆区。
原审第三人：刘某（余某之妻），女，1975年4月14日出生，汉族，职员，住北京市延庆区。
一审法院认定事实：贺某1原为北京市延庆县某村村民，1962年其参军时将户口迁出。1968年12月26日，贺某1与韩某登记结婚。1973年，贺某1退役后在内蒙古自治区集宁市从事公安工作。1987年，贺某1调回家乡北京市延庆县工作。1988年4月，经当时北京市延庆县下屯乡人民政府批给贺某1位于该乡某村的宅基地一块，后贺某1、韩某在该宅基地上新建北房六间、东房两间。1994年，贺某1领取该宅院《集体土地建设用地使用权证》。后因行政区域变更，该处宅院变更为北京市延庆县延庆镇某村20号。1998年，时为现役军人的余某和刘某恋爱。同年9月6日，就20号院买卖事宜，贺某1（甲方）与余某（乙方）签订《购房协议书》，该协议书约定：“经协议双方商议，甲方同意将所使用房产共196㎡，包括所属建筑、配套设施卖给乙方，价格40000元（大写肆万元），房产使用证件过户手续费由乙方承担，公证费由乙方承担，付款方式为二次分期付款，第一次付2.5万元（大写贰万伍仟元），其余部分第二次付清，时间另行商议，乙方已付押金壹佰元整。附：此书二份，甲乙方各持一份。甲方签字贺某1、乙方签字余某。1998年9月6日。”《购房协议书》签订后，刘某于1998年9月底入住该宅院，同年10月底贺某1迁出；同年10月31日刘某与余某登记结婚，同年11月底贺某1将《集体土地建设用地使用证》交予刘某。除余某在签订《购房协议书》时给付贺某1押金100元外，后刘某在1999年9月22日前，分7次给付贺某1、韩某购房款39900元。2000年1月9日，就20号院买卖事宜，贺某1又与刘某签订《买卖房字据》，该字据约定：“兹有贺某1与刘某两家自己协商，贺某1自愿将自家的家宅一处卖于刘某所有，家宅东西宽20.8米、南北长20.75米，地上有建筑物北房六间、东房二间，院内有几棵小果树，还有东、西、南三面围墙。北房后边有苫水一条，以上所有一切双方协商作价肆万元。其他过户一切花费由刘某负担。家宅四邻以94年村委会丈量后发给的建设用地使用证为准。空口无凭，立字为据，双方各持一份。卖方签字贺某1、买方签字刘某，证明人：祁某、张某。2000年1月9日。”该《买卖房字据》上盖有北京市延庆区延庆镇某村民委员会印章。当时刘某系北京市延庆区刘斌堡乡周四沟村农民。2005年3月1日，余某从部队转业到延庆区工作。2005年7月8日，刘某转为居民户口。余某与刘某的户口现均落户于北京市延庆区延庆镇燕水佳园8号楼312号房屋，其二人户口未曾迁入到过北京市延庆区延庆镇某村。购买20号院后，余某、刘某于2010年将该宅院中的两间东房拆除，并在该宅院中部建小南房六间（东数第一间为过道），在南房南侧建北房六间（东数第一间为过道），形成了南、北两个宅院。因延庆区南辛堡村、民主村、某村棚户区改造，2017年9月8日，建延房地产公司与刘某签订了《安置协议》，约定了被搬迁宅基地房屋位置、情况及补偿方式。庭审中，双方均确认20号院目前因棚户区改造已被拆除，回迁房屋尚未交付。
本院认为，当事人订立、履行合同，不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，根据“房地一体”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让，非本集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。本案中，贺某1与余某于1998年签订的《购房协议书》，余某购买涉案房屋时为现役军人，并非某村集体经济组织成员，依照当时的法律规定，应当经过村、乡镇、县级政府的三级审批。余某未提供充分证据证明其购买涉案房屋经过了合法审批手续，故贺某1与余某所签订的《购房协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。余某主张其是20号院的合法土地使用权人，已经过政府部门审核及相关案件的认定，该主张与法院查明的事实不符，亦未提供充分证据证明，故本院不予采信。
综上所述，余某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由余某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长刘磊
审判员刘秋燕
审判员赵蕾
法官助理李昊婷
书记员张一
2021-08-02
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