余某等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

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北京市第一中级人民法院

民事二审判决书

农村房屋买卖合同纠纷(2021)京01民终4548号

上诉人(原审被告):余某,男,1974年7月5日出生,土家族,公务员,住北京市延庆区。
委托诉讼代理人:刘某(余某之妻),住北京市延庆区。
委托诉讼代理人:马桂吉,北京创为律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):贺某1,男,1945年1月5日出生,汉族,退休职工,住北京市延庆区。
被上诉人(原审原告):韩某,女,1945年7月21日出生,汉族,退休职工,住北京市延庆区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人:贺某2(贺某1、韩某之女),住北京市延庆区。
原审第三人:刘某(余某之妻),女,1975年4月14日出生,汉族,职员,住北京市延庆区。

一审法院认定事实:贺某1原为北京市延庆县某村村民,1962年其参军时将户口迁出。1968年12月26日,贺某1与韩某登记结婚。1973年,贺某1退役后在内蒙古自治区集宁市从事公安工作。1987年,贺某1调回家乡北京市延庆县工作。1988年4月,经当时北京市延庆县下屯乡人民政府批给贺某1位于该乡某村的宅基地一块,后贺某1、韩某在该宅基地上新建北房六间、东房两间。1994年,贺某1领取该宅院《集体土地建设用地使用权证》。后因行政区域变更,该处宅院变更为北京市延庆县延庆镇某村20号。1998年,时为现役军人的余某和刘某恋爱。同年9月6日,就20号院买卖事宜,贺某1(甲方)与余某(乙方)签订《购房协议书》,该协议书约定:“经协议双方商议,甲方同意将所使用房产共196㎡,包括所属建筑、配套设施卖给乙方,价格40000元(大写肆万元),房产使用证件过户手续费由乙方承担,公证费由乙方承担,付款方式为二次分期付款,第一次付2.5万元(大写贰万伍仟元),其余部分第二次付清,时间另行商议,乙方已付押金壹佰元整。附:此书二份,甲乙方各持一份。甲方签字贺某1、乙方签字余某。1998年9月6日。”《购房协议书》签订后,刘某于1998年9月底入住该宅院,同年10月底贺某1迁出;同年10月31日刘某与余某登记结婚,同年11月底贺某1将《集体土地建设用地使用证》交予刘某。除余某在签订《购房协议书》时给付贺某1押金100元外,后刘某在1999年9月22日前,分7次给付贺某1、韩某购房款39900元。2000年1月9日,就20号院买卖事宜,贺某1又与刘某签订《买卖房字据》,该字据约定:“兹有贺某1与刘某两家自己协商,贺某1自愿将自家的家宅一处卖于刘某所有,家宅东西宽20.8米、南北长20.75米,地上有建筑物北房六间、东房二间,院内有几棵小果树,还有东、西、南三面围墙。北房后边有苫水一条,以上所有一切双方协商作价肆万元。其他过户一切花费由刘某负担。家宅四邻以94年村委会丈量后发给的建设用地使用证为准。空口无凭,立字为据,双方各持一份。卖方签字贺某1、买方签字刘某,证明人:祁某、张某。2000年1月9日。”该《买卖房字据》上盖有北京市延庆区延庆镇某村民委员会印章。当时刘某系北京市延庆区刘斌堡乡周四沟村农民。2005年3月1日,余某从部队转业到延庆区工作。2005年7月8日,刘某转为居民户口。余某与刘某的户口现均落户于北京市延庆区延庆镇燕水佳园8号楼312号房屋,其二人户口未曾迁入到过北京市延庆区延庆镇某村。购买20号院后,余某、刘某于2010年将该宅院中的两间东房拆除,并在该宅院中部建小南房六间(东数第一间为过道),在南房南侧建北房六间(东数第一间为过道),形成了南、北两个宅院。因延庆区南辛堡村、民主村、某村棚户区改造,2017年9月8日,建延房地产公司与刘某签订了《安置协议》,约定了被搬迁宅基地房屋位置、情况及补偿方式。庭审中,双方均确认20号院目前因棚户区改造已被拆除,回迁房屋尚未交付。

本院认为,当事人订立、履行合同,不得违反法律、行政法规的强制性规定,不得损害社会公共利益。农村宅基地所有权属于农民集体所有,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,根据“房地一体”原则,农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让,非本集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。本案中,贺某1与余某于1998年签订的《购房协议书》,余某购买涉案房屋时为现役军人,并非某村集体经济组织成员,依照当时的法律规定,应当经过村、乡镇、县级政府的三级审批。余某未提供充分证据证明其购买涉案房屋经过了合法审批手续,故贺某1与余某所签订的《购房协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定,应属无效。余某主张其是20号院的合法土地使用权人,已经过政府部门审核及相关案件的认定,该主张与法院查明的事实不符,亦未提供充分证据证明,故本院不予采信。

综上所述,余某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费800元,由余某负担(已交纳)。
本判决为终审判决。

审判长刘磊
审判员刘秋燕
审判员赵蕾
法官助理李昊婷
书记员张一

2021-08-02

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