桂林市临桂区人民法院
民事一审判决书
服务合同纠纷（2021）桂0312民初4776号
原告：桂林中奥恒信物业服务有限公司，住桂林市临桂区临桂镇。
法定代表人：龙某某，职务执行董事。
委托诉讼代理人：古诗，广西铁痕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭艳琼，广西铁痕律师事务所律师。
被告：吕某某，女，1984年4月24日出生，汉族，户籍：广西永福县，住广西桂林市临桂新区。
根据当事人的陈述和本院认定的证据，本院认定事实如下：
2013年11月30日，被告吕某某（简称“甲方”）与桂林恒信之平物业服务有限公司（简称“乙方”）签订《前期物业管理服务合同》：“甲方所购房基本情况：山水凤凰城G40幢6层01号商业用房，建筑面积127.95平方米…第四条一、甲方交纳费用时间：以桂林山水凤凰城房地产开发有限公司书面通知甲方的交房约定时间为准；本物业的管理服务费收取标准如下：1、住宅按建筑面积计：物业类型：住宅，￥1.78元每月每平方米；……五、物业管理服务费，随着物价指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价或业主大会意见调整。……以上物业管理服务费不包括：甲方装修及生活垃圾清运处置费、电视收视费、甲方自用水电费、甲方物业专有部分维修养护、房屋共用部位及共用设施设备大、中维修费和更新改造的费用等。……第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。等等。”同日，桂林山水凤凰城房地产开发有限公司、桂林恒信之平物业服务有限公司、被告吕某某三方签订《桂林山水凤凰城临时管理规约》约
定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：『山水凤凰城』住宅小区；座落位置：桂林市临桂西城北路中段，物业类型：住宅及商业，占地面积：1320亩；第六章第三十二条……业主应按照《前期物业管理服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于开发商通知业主所购商品房交付的时间起向物业服务企业足额缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：（1）物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业管理服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；2、物业管理服务费的计算方法：物业管理服务费按产权证注明的实测建筑面积缴纳。3、业主入伙时应预交半年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度分期、半年或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的违约金；逾期1个月仍拒绝缴交的，开发商、业主委员会、物业服务公司任何一方有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；……第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日千分之三的违约金。……”同日，被告吕某某签署
“遵守《临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《临时管理规约》。合同签订后，原告依约进驻山水凤凰城小区进行管理至今。
另查明，桂林恒信之平物业服务有限公司于2019年11月29日经工商登记变更为桂林某某物业服务有限公司，于2019年12月25日变更营业执照。涉案房屋建筑面积127.36平方米。被告吕某某欠原告物业服务费，经原告多次书面催缴，被告吕某某仍未缴纳，故原告遂诉至法院，请求判令被告吕某某支付物业服务费、资金占用费、违约金等费用。
本院认为，被告吕某某与原告桂林某某物业服务有限公司（工商变更前称呼：桂林恒信之平物业服务有限公司）签订的《前期物业管理服务合同》及《桂林山水凤凰城临时管理规约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，双方应根据合同约定内容履行义务。原告桂林某某物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告吕某某也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告吕某某在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约，应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经核算，按照被告房屋的建筑面积127.36平方米及每月每平方米单价1.78元计算，自2018年1月1日至2020年12月31日止的物业服务费8,161元（127.36平方米×36个月×1.78元/月/平方米=8,161元），原告诉请8,200.8元，超出本院审核范围的部分，本院不予支持。被告应支付物业管理费8,161元给原告。根据同期同类同小区的物业服务纠纷案件认定的事实，原告桂林某某物业服务有限公司提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金及资金占用费的请求，本院不予支持。被告吕某某未到庭参加诉讼，由其承担相应的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告吕某某支付物业管理费8,161元给原告桂林某某物业服务有限公司；
二、驳回原告桂林某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告桂林某某物业服务有限公司负担2元，被告吕某某负担23元。
本判决为终审判决。
审判员廖鹏涛
书记员石永珍
2021-08-04
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