辽宁省抚顺市中级人民法院
民事二审判决书
合同纠纷（2021）辽04民终1371号
上诉人（原审被告）：刘某，女，1968年10月3日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
委托诉讼代理人：柴某某，男，1975年8月29日出生，汉族，住抚顺市顺城区（上诉人刘某侄子，社区推荐）。
委托诉讼代理人：杨航，辽宁马淑玲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：抚顺万达广场有限公司，住所地：辽宁省抚顺市新抚区。
法定代表人黄某某，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：张天一、刁俊宁，辽宁观策律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司抚顺分行，住所地：抚顺市顺城区。
负责人：秦某某，该行行长。
委托诉讼代理人：张某某，该行员工。
委托诉讼代理人：刘某1，该行员工。
一审法院经审理查明：2011年11月17日，原告与被告刘某签订《商品房买卖合同》及其附件，被告刘某购买原告开发建设的位于抚顺市新抚区房屋，总购房款为人民币530954元，被告刘某向原告支付首付款160954元，剩余购房款370,000元向被告中信银行股份有限公司抚顺分行（以下简称“中信银行”）申请贷款方式支付。被告刘某以案涉房屋作为抵押财产，原告作为案涉房屋的开发商对被告刘某的上述贷款提供了阶段性连带责任保证。后原告将房屋交付被告刘某。《商品房买卖合同》补充协议第二条第4款第(1)项约定，如因被告刘某未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告刘某应在原告向其送达函告之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告刘某实际向原告支付全部款项之日止，按日向原告支付垫付款本息万分之五的违约金。第（2）项约定，被告刘某没有按第（1）小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，原告有权解除合同。补充协议第十一条第2款第（1）项约定，因被告刘某原因导致合同解除的，被告刘某应向原告支付购房款总额20%的违约赔偿金。第（2）项约定，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告刘某应在原告发出合同解除通知之日起10日内，配合原告办理相关手续。如被告刘某逾期办理相关备案、登记撤销手续，应向原告支付购房款总额20%的违约赔偿金。第（3）项约定，如合同解除，需腾退房屋的，除原告书面允许保留的装修（原告无需补偿装修费）外，被告刘某应当在原告发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担，将该房屋交还给原告。第（4）项约定，如该房屋交付（含视同交付）后合同解除，被告刘某应向原告支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视同交付）之日至实际交还房屋之日止，计费标准为购房款的3%/月。被告刘某实际交还该房屋时起，该房屋内遗留的装修、设施、设备的所有权归原告所有，且原告无需为此给付被告刘某任何补偿。
因被告刘某逾期偿还按揭贷款，抚顺市顺城区人民法院于2015年12月18日作出（2015）顺民初字第1586号民事判决，判定被告刘某偿还被告中信银行借款本息363834.19元，案涉房屋作为抵押物优先受偿，原告对上述款项承担连带保证责任。2017年11月13日，抚顺市顺城区人民法院从原告账户扣划367,200.00元以支付被告刘某的借款及利息。
2019年12月24日，原告向被告刘某邮寄送达《关于限期偿还垫付款及违约金的函》，通知被告刘某偿还垫付款及违约金，否则按照合同约定解除商品房买卖合同并承担相应费用。被告刘某拒收。2020年2月18日，原告向被告刘某邮寄送达了解除《商品房买卖合同》通知函，致函刘某解除2011年11月17日签订的《商品房买卖合同》及所有附件，告知刘某偿还垫付款、违约金等费用，配合原告办理合同备案和预告登记的撤销等手续，履行腾退房屋、恢复原状等义务。被告刘某仍拒收。2020年3月6日，原告与辽宁观策律师事务所签订《专项委托服务合同》，委托该所代理诉讼被告合同纠纷一案，支付代理费36085元。
一审法院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、合同补充协议、民事判决书、付款回单、《关于限期偿还垫付款及违约金的函》、解除《商品房买卖合同》通知函、ESM返单、《专项委托服务合同》、付款凭证、发票及当事人陈述笔录在案为凭，并经开庭质证和一审法院的审查，可以采信。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。合同签订后，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。被告刘某购买原告房屋，按揭贷款后由原告担保，应当按期归还银行贷款，现因刘某未能如期偿还银行贷款，导致原告履行保证责任偿还贷款，而刘某又不偿还原告款项，致使原告遭受经济损失，无法实现合同目的，被告刘某构成违约，应当承担由此产生的违约责任。《商品房买卖合同》及合同补充协议对合同解除条件有明确约定，现约定条件成就，该合同应自被告刘某收到或应当收到解除合同通知函之日起解除，原告请求确认原告与被告刘某于2011年11月17日签订的《商品房买卖合同》及其附件已解除的诉讼请求，一审法院予以支持。原告请求判令被告刘某向原告偿还代其向按揭银行支付的借款本金、利息等费用共计367200元的诉讼请求，因此款应由刘某负担、原告已经垫付，故原告的该项请求，应予以支持，但因刘某已经向原告交付购房款，且原告要求被告刘某腾退房屋，故原告应同时退还刘某交付的购房款，二者互相冲抵，支付余额。原告请求判令被告刘某向原告支付迟延履行违约金、合同解除违约赔偿金、未配合原告办理相关撤销手续违约赔偿金的主张，因合同约定的各项违约金累加后过高，应按实际违约数额367200元的20%计算违约赔偿金，计73440元。原告请求判令被告刘某承担原告支付的本案律师费36085元，因该款系因刘某违约引发且已实际发生，又符合合同约定，该款刘某应予赔付。原告请求判令被告刘某向原告支付房屋使用费的请求，因该房屋系刘某合法取得，享有使用权，原告要求刘某给付使用费的请求，于法无据，一审法院不予支持。原告请求判令被告刘某立即向原告返还标的房屋的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。原告请求判令被告刘某及被告中信银行股份有限公司抚顺分行配合原告办理抵押权预告登记注销和合同备案、预告登记的撤销手续。因此产生一些费用由被告刘某负责的诉讼请求，一审法院予以支持。被告刘某向原告交付购房款530954元，扣除原告代刘某偿付的贷款367200元、刘某应付的违约金73440元、实际发生的律师费36085元，原告应返还刘某54229元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认原告抚顺万达广场有限公司与被告刘某签订的《商品房买卖合同》已解除；二、被告刘某于本判决生效后十五日内将位于抚顺市新抚区房屋腾空返还原告抚顺万达广场有限公司；三、被告刘某、中信银行股份有限公司抚顺分行于本判决生效后十五日内配合原告抚顺万达广场有限公司办理抚顺市新抚区房屋抵押权预告登记注销和合同备案、预告登记的撤销手续。因此产生的费用由被告刘某负担；四、原告抚顺万达广场有限公司于本判决生效后十五日内返还被告刘某购房款54229元；五、驳回原告抚顺万达广场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9967元，由原告负担1516元，被告负担8451元。
本院经审理查明一审法院认定事实属实。
本院认为，刘某与万达广场签订《商品房买卖合同》及其附件，购买万达广场开发建设的房屋，刘某支付首付款后剩余购房款向中信银行申请贷款并以案涉房屋作为抵押财产，万达广场提供连带责任保证。合同补充协议约定，如因刘某未能按期偿还到期贷款本息，导致万达广场承担担保责任的，刘某承担万达广场代其向按揭银行偿还的全部款项。因为刘某逾期偿还按揭贷款，抚顺市顺城区人民法院作出民事判决：刘某偿还中信银行借款本息363834.19元，案涉房屋作为抵押物优先受偿，万达广场对上述款项承担连带保证责任。2017年11月13日，抚顺市顺城区人民法院已从万达广场账户扣划367,200.00元以支付刘某的借款及利息。一审法院依据双方合同约定判决刘某给付万达广场购房款530954元，扣除万达广场代刘某偿付的贷款367200元、刘某应付的违约金73440元、律师费36085元，万达广场应返还刘某54229元，一审法院认定事实及适用法律并无错误，上诉人刘某认为《商品房买卖合同》不存在法定解除条件，不应予以解除的主张无法律依据，不予支持。上诉人主张该房产实际购买人是柴某某，只是用了上诉人的名字购买，现万达广场依据与刘某签订的合同要求刘某承担违约责任与房屋实际出资人是谁无关，根据合同相对性原则，刘某应当承担违约责任。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8451元，由上诉人刘某负担。
本判决为终审判决。
审判长韩强
审判员王冬雨
审判员黄霞
书记员张丽娟
2021-08-10
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