夹江县人民法院
民事一审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）川1126民初828号
原告：范某1，男，2016年12月3日出生，汉族，住四川省夹江县。
法定代理人：李某，女，1978年12月27日出生，汉族，住四川省夹江县。
法定代理人：范某2，男，1974年1月26日出生，汉族，住四川省夹江县。
委托诉讼代理人：李俊强，四川坤宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭林，四川坤宏律师事务所律师。
被告：夹江县锦泰房地产开发有限公司，住所地：夹江县漹城镇薛村村6、7社，统一社会信用代码：91511126MA67C7TX35。
法定代表人：翟建华，执行董事。
委托诉讼代理人：王京星，四川佛都律师事务所律师。
本院经审理认定的事实如下：2018年7月26日，锦泰公司作为出卖人，法定代理人范某2将范某1作为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：×××12，约定买受人向出卖人购买位于夹江县××道××段××号锦泰.棕榈银滩2幢1单元1楼6号住宅，测绘建筑面积92.48平方米，其中套内建筑面积77.13平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.35平方米。该商品房按面积计算，单价为3838.67元，总价款：叁拾伍万伍仟元整。出卖人应当于2020年1月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4.满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，合同不解除，自约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十四条约定：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第二十四条约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的，一方当事人应当及时告知另一方当事人并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。
2017年12月20日，夹江县住房和城乡建设局向锦泰公司颁发了锦泰.棕榈银滩《中华人民共和国建设用地规划许可证》，2018年1月11日颁发了《中华人民共和国建设工程规划许可证》和《中华人民共和国建筑工程施工许可证》；2018年5月4日，夹江县行政审批局向锦泰公司颁发了锦泰.棕榈银滩、地下室《商品房预售许可证》。
2019年11月14日，锦泰.棕榈银滩二期经建设单位：夹江县锦泰房地产开发有限公司、勘察单位：江西省勘察设计研究院、设计单位:四川创想博世建筑设计有限公司、施工单位：四川珠峰建筑工程有限公司、监理单位：乐山市鸿嘉建设工程监理咨询有限公司，竣工验收合格。
夹江县建筑工程质量监督站、夹江县市政建设服务中心、夹江县房地产管理所、夹江县住房和城乡规划建设局城市建设股分别于2019年11月20日、2019年11月26日、2019年11月29日、2019年12月2日对锦泰.棕榈银滩一、二期工程竣工验收完成审核，并在《住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收申报表》中“表部门意见栏”由负责人签署同意并加盖了印章。
2019年11月26日，夹江县市政建设服务中心出具（2019）014号城市园林绿化工程验收合格证，确认锦泰.棕榈银滩项目绿化建设工程符合绿化工程验收要求。2019年12月4日，夹江县住房和城乡规划建设局出具夹住建消验字[2019]第0011号《关于锦泰.棕榈银滩商住小区项目建设工程消防验收意见书》，其意见为综合评定该工程消防验收合格(不含二装)。
2020年1月20日，锦泰公司向范某1法定代理人邮寄了《锦泰棕榈银滩交房通知书》。
2020年1月24日，根据新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，四川省启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应。2020年2月26日，四川省疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应调整为二级响应。2020年2月28日，四川省卫健委公布的新冠疫情分区分级情况，夹江为低风险县。2020年3月25日，四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部发出《关于应急响应级别调整为III级后进一步做好疫情防控工作的通知》（川疫指发〔2020〕37号），该通知指出2020年3月25日，全省新冠肺炎疫情应急响应级别由II级调整为III级。该通知第四条提出“全面恢复经济社会秩序。各市(州)要在做好防止疫情反弹工作的同时，全面恢复生产生活秩序”。
2020年2月12日，锦泰公司出具《情况说明》载明，夹江县自然资源局:夹江县锦泰房地产开发有限公司（以下简称我公司）开发的锦泰.棕榈银滩项目，于2019年11月经建设、勘察、设计、施工、监理五方责任主体全面竣工验收合格。我公司已将验收资料按流程向相关职能部门进行了提交。规划手续提交至贵局后，由于受新冠肺炎疫情等不可抗力因素的影响，导致相关批准手续暂缓办理，未能如期取得《竣工验收备案表》。目前除规划手续外其他竣工验收事项已全部通过审批，我公司在贵局的指导下积极完善相关资料，以便规划手续尽快获得贵局批准，尽早取得《竣工验收备案表》。特此说明!夹江县自然资源局于次日签署“情况属实”并加盖单位印章。
2020年4月9日，夹江县住房和城乡建设局出具夹建管[2020]第10号《夹江县建设工程责令整改通知书》载明，工程竣工验收后未按规定向夹江县住房和城乡建设局备案等内容。
夹住建备[2020]06号《竣工验收备案书》，在“工程基本情况”页商住小区载明工程名称为锦泰.棕榈银滩，备案原由：本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定完成了竣工验收，现报送竣工验收备案。负责人：翟树林，建设单位为夹江县锦泰房地产开发有限公司，落款日期为：2019年11月19日。在该备案书“竣工验收备案文件”页载明，内容：“1.建设工程施工许可证或开工报告；2.建设工程规划许可证及竣工验收报批审查意见；3.四川省建设工程施工图设计文件审查合格书；4.法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其它特殊建设工程验收合格的证明文件；……;11.工程竣工验收报告；……17.视具体工程按规定应提交的其他文件”。本工程的竣工验收备案文件已于2020年4月13日收讫，文件齐全。在该备案书的“竣工验收备案部门意见”页载明，备案部门意见：准予备案，并加盖有夹江县住房和城乡建设局竣工验收备案专用章，落款时间为2020年4月13日。
庭审中，原、被告一致确认：1.锦泰.棕榈银滩项目立项、验收、备案、通知收房、疫情等事实与（2020）川1126民初763、771、772号民事判决书认定事实一致。2.锦泰公司收到范某1法定代理人向锦泰公司支付的购房款355000元。3.范某1法定代理人已收房。
以上事实有当事人陈述、原、被告的身份证明材料、《商品房买卖合同（预售）》、竣工验收报告、竣工验收备案书、房款支付凭证、整改通知书、交房通知、（2020）川1126民初763、771、772号民事判决书、（2021）川11民终317、325、326号民事判决书、（2021）川民申2808、2809、2810号民事裁定书等证据证实。
本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。本案争议焦点为：一、锦泰公司是否存在逾期交房的违约行为，如存在逾期时间应当如何确定？二、合同对逾期交房违约金的约定是否过分高于损失，是否应当调减？
一、关于锦泰公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期时间应当如何确定的问题。第一、案涉商品房买卖合同约定锦泰公司应于2020年1月30日前向买受人交付商品房且交付时应取得建筑工程竣工验收备案表；第二、锦泰公司虽于2020年1月20日向范某1法定代理人邮寄交房通知要求其于1月30日前办理交房，事实是截止2020年1月30日，案涉房屋虽经竣工验收合格，但锦泰公司尚未取得竣工验收备案表，不具备合同约定的交付条件，事实上直到2020年4月13日，锦泰公司才取得竣工验收备案表，客观上存在逾期，也即合同约定的交房时间届至时，范某1所购商品房并不具备交付条件；第三、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”2020年1月24日距合同约定的交房时间尚差7天时，新冠疫情爆发，为疫情防控需要，四川省启动突发公共卫生事件一级响应，疫情属于不可抗力事件给社会生产生活秩序带来影响，客观上造成相关单位工作非正常开展，锦泰公司工程虽在2019年底已竣工验收合格，但要取得竣工验收备案表还需要住建、自然资源、消防、人社、造价、人防、气象、房地产管理、房屋质量监督等多部门提供资料、完善手续才能完成，疫情这一不可抗力事件给锦泰公司完成竣工验收备案造成影响，锦泰公司应当免除相应的迟延交房责任；第四、四川省疫情防控措施从2020年3月25日起调整为三级响应，社会生产生活秩序全面恢复，疫情影响合同履行的因素已经消除，锦泰公司应当按约及时履行合同的交付义务，但锦泰公司交房的时间应当相应顺延疫情影响合同履行的时间，合同原约定在2020年1月30日交房，疫情爆发的当天1月24日虽已开始春节放假，锦泰公司在24日前未取得竣工验收备案但并未到合同约定的交房时间不能认定其已属于违约，即使没有疫情锦泰公司可能在30日不具备交房条件、可能存在违约行为，没有疫情的发生逾期的时间也可能缩短，疫情的发生客观上延长了锦泰公司完成备案的时间延长了逾期交付的时间，因疫情导致备案时间的延长系不可抗力造成的，不应当认定为锦泰公司的违约行为，但扣除疫情影响时间后锦泰公司仍存在延期办理竣工验收备案的事实即逾期交付的事实，属于违约行为，应当承担相应的违约责任；第五、2020年1月24日距合同约定的2020年1月30日交房时间尚差7天时，新冠疫情爆发，2020年3月25日，疫情对合同履行的影响消除，因此，从2020年3月26日起还应继续计算7天，也即被告应完成工程竣工验收备案工作的最迟时间为2020年4月1日，但被告直至2020年4月13日才完成该项工作，故本院确认锦泰公司逾期交付的时间为2020年4月2日至4月13日共12天。
二、合同对逾期交房违约金的约定是否过分高于损失，是否应当调减的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告约定按原告已付款项每日万分之二支付违约金，逾期交房给买受人造成的损失为租金损失，根据违约金的惩罚性、损失补偿性等特点结合合同的履行情况、预期利益，同时参考同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率（LPR），综合认定原、被告约定的违约金不属于法定的过高情形，不予调整。
综上，自2020年3月25日起，新冠肺炎疫情对合同履行的影响已经消除，被告应于2020年4月2日前完成工程竣工验收备案工作，但直至2020年4月13日才完成该项工作，已构成违约，对于2020年4月2日至2020年4月13日的逾期期间，被告应当按照约定向原告支付违约金。根据合同约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，即被告应当支付原告的违约金为355000元×0.0002×12天=852元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告夹江县锦泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告范某1支付逾期交房违约金852元；
二、驳回原告范某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由范某1负担21元，由夹江县锦泰房地产开发有限公司负担4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员刘燕萍
书记员吴佳慧
2021-06-28
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