防城港市防城区人民法院
民事一审判决书
商品房预售合同纠纷（2021）桂0603民初855号
原告：蒋某，女，1985年2月23日出生，瑶族，无业，住防城港市防城区。
被告：广西防城港市某某房地产开发有限公司，住所地防城港市防城区防城镇某某路某某住宅三楼。
法定代表人：唐某色，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴书茵，广西南港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄丽莉，广西南港律师事务所律师。
本院经审理认定事实如下：原告蒋某分别于2018年7月5日、2018年6月1日、2018年12月27日向被告某某房地产公司支付购房款20000元、186184元、200000元，被告向原告分别开具收款收据。2018年6月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2018XXXX61），原告购买被告位于防城区，单价为3060元／㎡，总价款为406184元。合同第七条约定买受人应当在2018年6月15日前支付首期房价款206184元，占全部房价款的50.76%，余款200000元向防城港市防城区信用社合作联社防城信用社申请贷款支付。2018年12月27日，原告与被告签订《补充协议》，原告与被告协商一致，原告不再办理按揭贷款，改为一次性付清全部剩余房款200000元，已付清全部房款406184元。第十一条约定出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第九条约定该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，但如下特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房，出卖人不承担责任：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起告知买受人的；2.因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的；3.因政府部门通知停工原因影响施工工期的；4.非因出卖人原因，一周内停水停电超过8小时（每小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的；5.恶劣天气（如暴雨、台风）导致无法施工，工期受影响的……。合同第十二条约定除不可抗力外，逾期在720日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过720日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。截止至2021年4月15日，被告未将涉案商品房交付给原告。
另查明，防城港市气象局气象信息服务中心提供的气象资料显示，从2018年6月15日签订案涉商品房之日起至2019年12月31日合同约定交房之日止，防城港市暴雨及台风以上天气天数共有17天。2019年3月4日，防城港北投水务有限公司停水通知显示，计划对防城区防钦路（某某学校路口右边）主管开口接水，施工时间为2019年3月5日9:30至12:00，施工期间会导致某某学校路口右边直上300米住户等用户用水产生影响。防城港市防城供电局计划停电公告显示，2019年4月2日8时30分至11时30分计划在三官坑学校及附近一带停电。
以上事实，有原告提供的原告身份证、商品房买卖合同、收款收据，被告提供的象资料咨询、停水通知、停电公告、复工通知、东城益嘉8#楼受天气、政策及疫情影响停工天数统计表及双方当事人在庭审过程中的陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，合法的商品房买卖合同关系受法律保护。原告蒋某与被告某某房地产公司于2018年6月15日签订《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。原告蒋某已依据合同约定将案涉商品房全部房价款支付给被告某某房地产公司，履行了合同约定的付款义务。但被告未按合同约定日期交付案涉房屋，已构成违约，被告应依据合同约定，继续向原告履行房屋交付义务并向自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，向原告支付违约金，故原告请求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。
根据合同约定，被告应于2019年12月31日前将符合该合同约定条件的案涉房屋交付原告。被告并未提交证据证明案涉房屋取得竣工备案且符合合同约定的其他交付条件，应当由被告承担举证不能的法律后果。截止本判决作出之日，案涉房屋未取得竣工备案，不符合法定交付条件，在事实上不具备交付原告使用的可能性，经法庭释明，原告变更请求被告在建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格后七日内交付案涉房屋，本院予以支持。
关于被告主张扣除受恶劣天气及受新冠疫情影响施工的相应天数的问题。原、被告双方在合同中约定遭遇不可抗力或因恶劣天气（暴雨、台风）原因影响施工导致工期延误，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担逾期交付的违约责任。逾期交房时间应扣除恶劣天气天数。合同签订后至合同约定交房之日期间暴雨及台风以上天气17天、停水2.5小时、停电3小时按8天计算共25天应当予以扣除。但对于发生2019年12月31日合同约定的交房之日后的不可抗力事项，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款的规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”，而2018年6月15日前双方尚未签订合同，故均不应扣减。
关于逾期交房违约金的计算问题。合同约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之一违约金，故涉案商品房的逾期交房违约金应当以房价总款406184元为基数计算。原告主张违约金计算至2021年4月15日，本院予以支持。合同约定涉案商品房应在2019年12月31日前交付，从逾期交房之次日起至2021年4月15日，被告逾期交房共470天，扣除因暴雨及台风以上天气天数、停水停电天数，故违约金计算为406184元×0.01%/天×(470-25)天=18075.19元。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条第二款之规定，判决如下：
一、被告广西防城港市某某房地产开发有限公司在建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格后七日内向原告蒋某交付位于防城区；
二、被告广西防城港市某某房地产开发有限公司向原告蒋某支付逾期交房违约金18075.19元。
上述给付款项，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费280元，减半收取140元，由被告广西防城港市某某房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员陈家恩
法官助理李华标
书记员吴玉莹
2021-06-28
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