山西省晋城市中级人民法院
民事二审判决书
民事（2021）晋05民终671号
上诉人（原审被告）：李某，男，1982年5月7日生，汉族，现住高平市。公民身份证号码：×××。
上诉人（原审被告）：牛某，女，1982年12月19日生，汉族，户籍地：高平市，现住高平市。公民身份证号码：×××。系被告李某之妻。
被上诉人（原审原告）：刘某，男，1969年6月19日生，汉族，户籍地：河南省鹤壁市，住高平市。公民身份证号码：×××。
委托诉讼代理人：秦某，高平市朝阳法律服务所法律工作者。
一审法院查明：二被告系夫妻关系。2015年7月，二被告从原告处购买位于高平市龙渠村的房屋一套（西单元四楼东户）；被告向原告支付部分购房款计220000元，原告将前述房屋交付二被告居住。
2018年8月25日，原告（甲方）与被告李某（乙方）就前述房屋剩余房款达成补充协议，约定：“房屋总价款贰拾捌万伍仟元整。乙方已付甲方房款贰拾贰万元整，现乙方欠甲方房款陆万伍仟元整。一、乙方于2018年底付给甲方房款贰万元整（20000元）；二、乙方于2019年4月30日前付给甲方房款肆万伍仟元整（45000）；三、若乙方于2019年4月30日前未能付清所欠房款，乙方自愿7月1日前付给甲方违约金叁万伍仟元整（35000）；四、若乙方在约定时间内未能履行以上协议条款、甲方有权利给乙方停水、停电直至乙方付清甲方所有欠款。本协议一式两份。甲乙双方各执一份，甲、乙双方签字按手印后生效。甲方：刘某（签字捺印）、乙方李某（签字捺印）。”被告于2018年年底支付原告10000元，剩余房款55000元至今未付。
一审法院认为，原告与被告李某签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，且房屋已交付被告使用，为有效合同。双方签订的《协议》约定，被告于2018年底付房款20000元，2019年4月30日付45000元；协议签订后，被告仅支付10000元，剩余55000元至今未付。被告的行为已构成违约，其应继续履行合同，向原告支付剩余房款55000元。
关于违约金，被告未按期履行付款义务，应当承担违约责任。案涉房屋总价款为285000元，被告支付了220000元，已履行了大部分房款。对于剩余房款65000元，双方约定：“若乙方于2019年4月30日前未能付清所欠房款，乙方自愿7月1日前付给甲方违约金35000元”。协议签订后，被告支付了原告10000元房款，剩余55000元未付。合同法规定，当事人约定的违约金不应超过造成损失的百分之三十。原告的实际损失为剩余房款55000元，违约金不得超过该损失的30%，计款16500元。原、被告约定违约金35000元，超过前述16500元，对于超出部分，不予支持；被告应支付原告违约金16500元。
二被告系夫妻，购置涉案房屋用于双方生活居住，二人应共同承担上述金钱给付义务。另，因原、被告买卖的房屋系旧房改造房屋，对被告关于合同无效的辩解，不予支持。
本院认为，一审判决二上诉人支付被上诉人剩余房款后，二上诉人对此未提出上诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条之规定，当事人没有提出请求的，不予审理，故本院对一审判决二上诉人支付被上诉人剩余房款的结果予以维持。关于违约金的问题，根据被上诉人刘某的自述，案涉房屋至今没有取得任何规划和施工许可等审批手续，房屋办理过户的条件不成熟。出于衡平交易双方利益的考量，本院对二上诉人提出不支付被上诉人违约金的诉讼请求，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持山西省高平市人民法院（2021）晋0581民初340号民事判决第一项；
二、撤销山西省高平市人民法院（2021）晋0581民初340号民事判决第二项。
一审案件受理费减半收取计587.5元，由李某、牛某负担；二审案件受理费213元，由刘某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张艳丽
审判员 王天明
审判员 焦瑛琴
法官助理 陈文泽
书记员 张智超
2021-06-29
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