四川省乐山市中级人民法院
民事二审判决书
商品房销售合同纠纷（2021）川11民终867号
上诉人（原审原告）：任某，女，2003年12月4日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
法定代理人：张某（系任某母亲），住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：张鑫，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川申泰房地产开发有限公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇名山路90号。
法定代表人：阮先铁，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：熊月杰，四川仙山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都谦瑞营销顾问有限公司，住所地：四川省成都市锦江区得胜上街76号6-1幢7层12号。
法定代表人：洪强，该公司总经理
委托诉讼代理人：涂强，四川蜀鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵琴，四川蜀鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：峨眉山市润彩商业管理有限公司，住所地：四川省峨眉山市东湖路乐河国际花园社区二期86号。
法定代表人：王友坪，该公司经理。
委托诉讼代理人：范志伟，四川仙山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王雪平，女，1987年7月23日出生，汉族，住四川省峨眉山市。
一审法院认定以下案件事实：任某（乙方）与申泰公司（甲方）签订了《商品房买卖合同补充协议》，乙方签名处落款时间为2019年5月30日，对应的《商品房买卖合同》编号为×××73。内容为：第一条：付款方式1.1买受人一次性付款方式支付购房款：购房款为140000元。买受人应在本补充协议签订之日一次性向出卖人付清所有房款。2.1本补充协议上所载明的款项为买受人的房款净价，不包括应当由买卖双方各自承担的税金及其他费用。2.2办理产权登记的相关费用由买受人自行承担。第四条商品房的交付与接收4.1《合同》《商品房买卖合同补充协议》签订前该商品房已出租并由承租人改变商品房的装饰、设备标准的，则买受人按现状收房。4.2项目采用“第三人承租、统一运营管理”的模式，承租人凭与买受人所签的《商铺租赁及集中统一运营管理服务合同》即有权代买受人办理房屋交接手续，不需要买受人再出具代为收房的委托书。承租人收房的，买受人应履行支付相关费用的义务。就付款方式及价款、商品房交付与接收等作了明确约定。第九条合同的解除及解除权的行使9.2买卖双方依据合同约定或法律规定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日三个月内行使，否则该权利归于消灭。第十三条文本效力13.1出卖人的广告、宣传资料或者模型、售楼书中的所有图片、资料、数据、说明等，仅供买受人参考，不构成对双方权利义务的约束。除本合同及补充协议外，出卖人未对买受人作出任何不切实际的承诺，买受人同意双方权利义务均以政府批准的文件和双方签订的合同及本协议为准。13.2本补充协议是合同重要组成部分，与合同同时生效。本补充协议的约定与合同约定或者其他书面文件不一致的，或者在理解上有歧义，以本补充协议的约定为准。
2019年4月10日，任某（甲方）与润彩公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将其享有所有权（或合法使用权）的商铺租赁给乙方，由乙方行使使用权。二、租赁商铺的基本概况，位置：佛光东路峨眉山乐河国际花园社区三期16号楼1层935号。建筑面积为10.19平方米，实际面积以政府主管部门实测为准。《商品房买卖合同》编号为：×××73。三、甲方商铺的入驻商家情况，3.1甲方所购商铺入驻商家：在甲方购买本商铺前，已有大润发超市入驻了本项目，甲方所购商铺在峨眉山大润发超市承租范围内。3.2大润发超市租期：2017年9月13日至2037年9月12日。3.4大润发超市计付租金的方式为：按年度不含增值税的商品销售收入的2.5%计算该年度的租金。3.5大润发超市租赁的法律关系阐述：峨眉山市大润发商业有限公司与峨眉山乐河国际花园社区三期16号楼的开发商申泰公司于2014年3月21日签订了《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》,租期至2037年9月12日止。该现存法律关系双方一致认同并自愿接受其约束。四、租金计算及支付方式，鉴于甲方与申泰公司签订了《商品房买卖合同》，在甲方依法取得所购商铺物业所有权后，原峨眉山市大润发商业有限公司与被告申泰公司于2014年3月21日签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》，租期至2037年9月12日止，继续有效履行，相关租金由大润发超市支付。4.1租赁期限：自2018年9月20日起至2037年9月12日。4.2租金计算的起止时间自甲方向开发商付清该商铺的全部房款之日起至2037年9月12日。4.3租金支付：每年11月20日前，支付上年度租金。4.4租金计算公式：（租金计算起日至当年12月31日的大润发超市的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）÷（大润发超市一楼面积11685.29平方米）×甲方所购商铺总建筑面积。4.4.2租赁期最后一年即2037年的租金计算公式为：（大润发超市2037年1月1日起至2037年9月12日的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）÷（大润发超市一楼面积11685.29平方米）×甲方所购商铺总建筑面积。4.5大润发超市每年财务报表的公布：每年8月31日之前公布上年度的各项财务报表，乙方在每年的9月15日前将大润发超市的各项年度财务报表发送给甲方或以公告方式公示于乙方办公区域，以利于甲方查阅。乙方采取发送或公示之任一公布方式，即视为乙方已完成有效公布。五、商业物业运营管理服务费及租金收益所得税，5.1甲方商铺每年应向乙方交纳的商业物业运营管理服务费为：该租赁商铺当年租金的7.5%。5.3自2018年9月30日起至2023年12月31日，甲方应交纳的商业物业运营管理服务费乙方予以免除；甲方应缴纳的租金收益所得税由乙方代其交纳。六、权利与义务6.1.5租赁期内，租赁商铺的使用、经营、转租、管理和服务等权利由乙方享有并行使。6.1.8租赁期内，甲方不得以房屋所有权名义向实际承租人收取包括但不限于租金在内与该商铺有关的任何费用。6.1.12为了保障全体业主的共同利益，甲方同意乙方对项目进行统一业态规划、统一经营管理和服务，为该商铺和相邻商铺的整体利益，在个人利益与整体利益发生冲突时，甲方应服从多数业主整体利益，进行整体出租。甲方已经熟知，并同意接受该规范的约束和乙方对甲方商铺的经营管理。八、合同的解除及其他约定，8.1租赁期内，任何一方不得以任何理由单方面终止、解除或变更本合同。如因一方擅自单方面终止、解除或者变更本合同，需要承担所购房屋总价五倍的金额作为违约金支付给守约方。同时需要承担由此行为给入驻商家大润发超市带来的一切直接及间接经济损失。8.2在履行合同过程中因发生不可抗力致使本合同无法履行的，可终止、解除或变更本合同。8.3本合同履行过程中，在不影响或妨碍大润发超市的租赁合同关系及正常经营活动的情况下，经甲、乙双方一致同意，可终止、解除或变更本合同。
《委托经营管理合同》签订当日，任某签字确认《服务费及优惠购房说明》，内容为任某享受“大润发一楼商铺每套房源交30000元服务费可抵该套房源6万元房款”的价格优惠政策。该说明中还载明本《服务费及优惠购房说明》与您所签的《定购协议书》具有同等法律效力。当您签订了《商品房买卖合同》后，即完成了润彩公司和申泰公司给您提供的全部服务，并不得要求退还服务费。
2018年5月30日，任某（买受人，乙方）与申泰公司（出卖人，甲方）签订了《商品房买卖合同》（合同备案号为：×××73），约定：乙方所购商品房项目名称：乐河国际花园社区三期；商品房位于：峨眉山市××路××花园××期××栋××号，规划用途商业服务，商铺建筑面积为10.19平方米，套内面积5.04平方米，公摊面积5.15平方米，价格为140000元。买受人一次性付款，出卖人于买受人付清全部款项后交付该商品房。《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图及在整个楼幢中的位置图》，图示16号楼一层被分割成了包括案涉商铺在内的1212户商铺。
2019年4月10日，申泰公司出具的《收据》载明，收到任某大润发商铺款定金。2019年4月10日、2019年5月30日申泰公司分别出具的《收据》载明，收到任某大润发商铺款。2019年5月30日，被告润彩公司出具的《收据》载明，收到服务费3万元。
2020年1月22日，任某自认收到润彩公司支付的租金3000元。
另查明：2014年3月12日，申泰公司（甲方）与峨眉山市大润发商业有限公司（乙方）签订《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》，约定：甲方将其合法拥有且符合乐山市商业网点规划和可开设大型综合超市的商业用地上建造之商业用房及附属场地、设施整体出租给乙方开设大型综合超市。甲方约在2014年9月底前按甲、乙双方的设计要求于该地块上建造完成该商业用房（含附属场地、设施），并在相关手续办理完毕后移交给乙方。乙方系由康成投资（中国）有限公司在峨眉山市投资设立的独资法人公司，乙方经营该商业用房内开设的大型超市，乙方之母公司康成投资（中国）有限公司作为乙方的担保方，对乙方履行本合同项下义务承担连带责任。租赁期限：该商业用房的租赁期为20年，从乙方的大型综合超市对外营业日起计算，建设期及精装修期不含在内。前述商业用房（含附属场地、设施）的年租金，前二年为固定租金，第一年租金为700万，第二年租金为750万，从第三年起按乙方该年度不含增值税的商品销售收入的2.5%计付【不含乙方转租部分的商品销售收入，但如乙方招租肯德基，则肯德基的销售收入（不含营业税）计入计算范围，本合同所涉乙方商品销售收入均以此定义为准】，乙方正式年度审计报告将于次年上半年完成，届时以审计报告所示乙方上年度商品销售收入的金额为准。
2016年8月1日，申泰公司（甲方）与润彩公司（乙方）签订《峨眉·润彩商业物业运营管理委托合同》，约定：甲方于2016年7月开发建设峨眉润彩广场（乐河国际花园社区16#楼），约定由乙方对该商业物业提供运营管理服务。合作事项：润彩广场（乐河国际花园社区16#楼）项目下全部商业物业的商业规划、经营策划、开展团购业务、商业物业管理与服务（包含代理招商等）。鉴于甲方与峨眉山市大润发商业有限公司已签署《商业用房租赁合同》，其所辖商场的物业管理由大润发公司自主决定；除此以外的物业管理，由甲方自由选择，可自行管理或委托有物业管理资质的第三方管理。甲方与购房业主签订润彩广场（乐河国际花园社区16#楼）《商品房买卖合同》之前或同时，乙方应当与购房业主签订甲方认可的《商业物业运营管理委托合同》、《租赁合同》及其他委托管理经营的相关授权文件，并按该类合同及授权文件的约定履行其商业、物业运营管理及服务义务，同时将该类合同及文件原件一套交由甲方备存。同时双方还约定了商业管理服务费的收费标准及支付方式。合作期限2016年8月1日至2021年7月31日。
2018年8月20日，申泰公司（甲方）与谦瑞公司（乙方）签订《销售代理合同》，约定：甲方委托乙方为其投资开发的“乐河国际”项目进行销售代理。代理销售范围：大润发一楼的商业建筑面积约11685.29平方米（项目可供销售面积的最终技术经济指标以政府相关部门批准核实的数据为准。项目最终可售面积以及户型图以政府部门批准核实的数据为准）。甲方委托乙方作为本项目的销售代理商，在合作期间由乙方独家负责本项目的销售工作。委托期限2018年8月20日至2019年5月31日。4.1甲方享有本项目的独立开发权与收益权。4.2甲方享有本项目的所有销售收益和资产增值权益。4.8甲方负责派驻财务人员进驻现场售楼处或室内售楼处收取房款及/或定金、订金。4.9甲方应承担因楼房质量、广告不实、物业管理、投资回报等而引起的各类投诉纠纷，其损失由甲方自行负责。甲方须对提供给乙方的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，如因甲方提供的资料而引起法律纠纷，其相关的责任由甲方负责。4.10乙方接受甲方的委托，保证对本项目投入专业团队，并保证专业团队的稳定性；乙方保证与其派驻的专业团队人员建立了劳动关系，该等人员与甲方不存在任何劳动关系。大润发一楼的对外销售价格为15，000元/平方。因房地产市场及经济环境影响的变化要调整销售价格的，由甲乙双方协商，重新拟定《开发商销售底价表》和《对外销售价格表》以及各类价格优惠政策，双方并盖章确认。
2017年11月8日，申泰公司取得《峨眉山市建设工程规划核实合格证》。同年12月11日，乐河国际花园社区-16#楼（大润发）通过竣工验收备案，其中工程基本情况载明层数为地上3F/地下2F。案涉房屋已于2016年7月19日取得预售许可证，证号为峨市住建（2016）房预售证第015号。大润发超市于2017年9月13日开始营业。案涉房屋于2017年12月17日进行了竣工验收备案登记，于2017年12月28日取得不动产初始登记证书。
申泰公司持有川（2017）峨眉山市不动产权第0××8号《不动产权证书》，权利人：申泰公司，坐落：峨眉山市佛光东路306号，不动产单元号：511181100014ＧＢ00005Ｆ00120324，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让／市场化商品房，用途：商服用地／商业服务，面积：土地使用面积2614.98／房屋建筑面积11685.29，权利其他状况：专有建筑面积5779.34㎡、分摊建筑面积5905.95㎡、总层数0层、房屋所在层1层。该证书所附《总证图》载明层数5，层次1，备注一层商用房产权面积11685.29㎡，并附一层平面图。申泰公司持有川（2017）峨眉山市不动产权第0××7号《不动产权证书》，权利人：申泰公司，坐落：峨眉山市绥山镇佛光东路306号，不动产单元号：511181100014ＧＢ00005Ｆ00120001，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让／市场化商品房，用途：商服用地／地下车位，面积：土地使用面积3075.17／房屋建筑面积13717.39，权利其他状况：专有建筑面积5900.46㎡、分摊建筑面积7816.93㎡、总层数：0层、房屋所在层：-1层。该证书所附《总证图》载明层数5，层次-2-（-1），备注负一层商用房产权面积2678.77㎡，负一层车位产权面积11038.62㎡，并附负一层、负二层平面图。
诉讼中，为核实案件事实，一审法院依法向案外人峨眉山市大润发商业有限公司进行调查询问。峨眉山市大润发商业有限公司以书面形式回复，主要内容如下：我司与申泰公司于2014年3月12日签订的《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》目前仍按合同约定履行，申泰公司发过两次征询函拟销售我司承租的商业用房，我司放弃了优先购买权。按照“买卖不破租赁”的法律规定，我司租金支付未发生变化，仍向申泰公司支付。我司与润彩公司之间不存在合同关系，也不知晓《委托经营管理合同》，对“相关租金由大润发超市支付”的内容不知情，属于无效约定。我司用于经营“大润发超市”的商铺在《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》有明确约定，且以上合同约定范围的商铺均由我司承租。我司财务报表（审计报告）目前是国际四大会计师事务所之一的毕马威会计师事务所出具的，每月我司都会有纳税申报、每年也会进行汇总纳税申报及汇算清缴，时间在每年的五月份，并且我司还有外商投资企业联合年检申报，时间在每年6月30日前。书面提交政府相关职能部门。在适用抽成租金年度也提供给出租方申泰公司，双方进行租金结算。
再查明:峨眉山市市场监督管理局2019年11月13日对王雪平的询问笔录，王雪平陈述：我于2018年受成都谦瑞营销顾问有限公司聘请到乐河国际项目营销中心工作，后于2019年9月1日与其解除合同，并于当天与申泰公司签订合同，并在乐河国际项目营销中心工作至今。黄亚群向峨眉山市市场监督管理局提供含有“一万二三是没得问题的……”的通话录音是我和黄亚群通话所说，“一万二三是没得问题的……”是指的乐河国际-大润发项目商铺的收益回报，这个内容是自己编撰的，没有佐证材料或公司指导，我公司没有授权我关于乐河国际项目收益回报的保障性承诺，公司并不知情。
峨眉山市市场监督管理局2020年1月9日对任小琴的询问笔录，任小琴陈述：我现在为恒居房产（金顶北路店）的销售人员。我是2018年5月到恒居房产（白龙店）工作，2019年2月份受公司调动至金顶北路店工作至今。黄亚群向峨眉山市市场监督管理局提供含有“一万四五左右，具体还是要看大润发的营业额”录音的是我和黄亚群通话时所说，具体时间记不清楚了，“一万四五左右，具体还是要看大润发的营业额”指的该项目商铺的收益回报。2018年8月左右，公司让我去乐河国际花园社区营销中心踩盘，当时有该项目销售公司的销售人员在对我们一些中介人员作现场宣讲,宣讲的内容就有“大润发商铺每年分成收益下来一万四五左右，但具体还是要看大润发的营业额”。所以黄亚群问到我时我就这样给她说了。我于2018年11月29日在朋友圈发过关于大润发“小金铺，总价16万起，5年固定收益年底收益分红，每年1.4万”的朋友圈。2018年9月15日，9月16日，10月4日发过含有“大润发一楼旺铺，年回报超10%”的朋友圈。
证人余某陈述其先交钱后签订相关合同，且没有看到合同内容，其曾经在深圳上班时知晓深圳大润发的生意很好，看到大润发的广告宣传才购买了商铺。证人姒红燕陈述其先交了定金后签订相关合同，且没有看到合同内容，听到销售人员介绍是马云旗下的商铺，让其放心购买，告知了其有收益，但与当时承诺的不一致。
一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：申泰公司、润彩公司是否存在根本违约行为，导致任某的合同目的不能实现，案涉合同应否解除并向任某返还相应款项。
一、关于申泰公司是否构成根本违约，案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》应否解除的问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”任某与申泰公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》中并无售后返租的约定，申泰公司的合同义务为交付合同约定的房屋给任某，并为其办理不动产登记证书。任某所举的关于案涉商铺年租金1.2－1.5万元及十年回本的宣传的广告发布主体并非申泰公司或谦瑞公司，任某系根据其与润彩公司签订的《委托经营管理合同》从润彩公司处获取租金收益，支付租金并非申泰公司的合同义务。即使王雪平作为谦瑞公司的销售人员向任某作过商铺投资回报的宣传，该宣传内容也并非对房屋本身及相关设施所作的说明和允诺，并不属于以上司法解释规定的情形。且根据任某与申泰公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十三条13.1约定“出卖人的广告、宣传资料或者模型、售楼书中的所有图片、资料、数据、说明等，仅供买受人参考，不构成对双方权利义务的约束。除本合同及补充协议外，出卖人未对买受人作出任何不切实际的承诺，买受人同意双方权利义务均以政府批准的文件和双方签订的合同及本协议为准。”双方在合同签订时，已明确排除将广告、宣传资料的内容作为合同的权利义务，合同内容以书面合同载明的内容为准。故申泰公司并不负有向任某支付租金的合同义务，任某主张申泰公司拒不支付“十年回本”的租金构成根本违约的理由不成立。
任某主张申泰公司销售的房屋由于缺乏隔离设施，不具备独立使用功能，其违法将整体楼层进行分割销售给任某，申泰公司未能交付符合合同约定的房屋给任某，致任某的合同目的不能实现，申泰公司构成根本违约。一审法院认为，产权式商铺的经营模式是开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。采用商铺销售模式的商城，都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。从合同签订的目的来看，商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。本案中，任某明知其购买的商铺是用于经营超市，其在2019年5月30日与申泰公司签订《商品房买卖合同》时，大润发超市已实际营业一年之久，案涉商铺系没有隔离设施的开放空间、在使用功能和固定界址方面有别于传统封闭独立空间商铺形式的现房已呈现在任某面前，任某亦是基于对大润发超市前景的看好，自愿选择购买该商铺，申泰公司已按双方合同约定将商铺交付了承租方实际经营，并已实际开始收取该商铺的租金收益，任某与申泰公司、润彩公司的纠纷根源是租金收益问题，而非商铺形态的问题。案涉房屋已于2016年7月19日取得了《房屋预售许可证》，任某与申泰公司签订《商品房买卖合同》时，合同中已明确约定了经不动产登记部门审定的房号，故任某主张申泰公司违法分割房屋进行销售、案涉合同的标的物不存在的理由不成立。申泰公司已按约履行《商品房买卖合同》及补充协议约定的合同义务，并不存在根本违约导致合同目的不能实现的情形，任某主张解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》的理由不成立。
二、关于润彩公司是否构成根本违约，案涉《委托经营管理合同》应否解除的问题。
任某通过工作人员宣传介绍最终与润彩公司签订的《委托经营管理合同》中，对商铺投资回报的收益以收取租金的形式得以体现，双方在合同中对租金的计算方式进行了明确的约定，即“4.4租金计算公式：（租金计算起日至当年12月31日的大润发超市的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）÷（大润发超市一楼面积11685.29平方米）×甲方所购商铺总建筑面积。4.4.2租赁期最后一年即2037年的租金计算公式为：（大润发超市2037年1月1日起至2037年9月12日的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）÷（大润发超市一楼面积11685.29平方米）×甲方所购商铺总建筑面积。”该约定内容并无年租金收入1.2－1.5万元的内容，不能解读出润彩公司负有按该标准向任某支付租金的义务。
根据任某与润彩公司签订的《委托经营管理合同》第四条约定“鉴于甲方与申泰公司签订了《商品房买卖合同》，在甲方依法取得所购商铺物业所有权后，原峨眉山市大润发商业有限公司与申泰公司于2014年3月21日签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》，租期至2037年9月12日止，继续有效履行，相关租金由大润发超市支付。”以及该条项下4.4条租金计算公式的约定，租金的计算是以大润发超市的销售收入为基数。而大润发公司与申泰公司签订的前述商业用房（含附属场地、设施）的年租金，前二年为固定租金，第一年租金为700万，第二年租金为750万，从第三年起按乙方该年度不含增值税的商品销售收入。任某收取的前两年租金计算，亦应建立在大润发计付租金的标准上。润彩公司已将按照前述计算方式计算的租金支付给了任某，任某主张润彩公司存在根本违约的理由不成立。
任某与润彩公司签订的《服务费及优惠购房说明》虽不具有合同的外观要件，但其对双方的主要权利义务进行了约定，即任某向润彩公司交纳30000元服务费，润彩公司提供任某从申泰公司处抵扣60000元房款等服务，故该购房说明具备了合同的实质要件。双方约定的前述内容，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。任某主张其支付给润彩公司的该服务费为销售佣金或经营管理费；润彩公司则主张任某在与申泰公司协商房价的过程中，润彩公司已向任某介绍了服务协议的内容，在双方达成口头协议后，通过润彩公司的参与，从申泰公司处享受到60000元的房款优惠，并根据优惠后的价格与申泰公司签订了《商品房买卖合同》。该院认为，根据任某签字确认的《服务费及优惠购房说明》中载明的“大润发一楼商铺每套房源交30000元服务费可抵该套房源6万元房款”“本《服务费及优惠购房说明》与您所签的《定购协议书》具有同等法律效力。当您签订了《商品房买卖合同》后，即完成了润彩公司和申泰公司给您提供的全部服务，并不得要求退还服务费。”等内容，任某已确认享受到了润彩公司提供的服务，从申泰公司享受了购房优惠。任某主张该款项为润彩公司收取的销售佣金或经营管理费，并要求润彩公司予以返还的理由不成立，该院不予采纳。
四、一审法院判决适用法律错误或无法律依据。1.一审法院认为广告宣传中的“说明和允诺”是针对房屋本身及相关设施规划等硬件设备设施所作出的具体说明或允诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,关于广告要约的认定,应当符合“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”“对房屋价格的确定产生重大影响”,一审法院的解释毫无法律依据,且已经生效的判例判决中,对于返款等广告承诺构成要约的认定数不胜数,一审法院的解释实际上是滥用自由裁量权,属于严重的适用法律错误。2.一审法院认定销售人员宣传年租金1.2-1.5万元仅仅是对商铺未来投资回报的说明。根据《中华人民共和国广告法》第二十五条第一款规定“招商等有投资回报预期的商品或服务广告,应当对可能存在的风险以及风险责任承担合理的提示或者警示,并不得含有下列内容:对未来效果、收益或者与其相关的情况保证性承诺,明示或者暗示保本、无风险或者保收益等,国家另有规定的除外。”《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。一审法院的认定本身就与法律、法规规定相悖,属于明显的法律适用错误。
五、一审违反法律程序。1.一审庭审中,任某提供大量证据证明本案存在犯罪线索,根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《关于审理经济合同纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定,一审法院应当初步审查是否存在犯罪线索,但本案中一审法院未对相关情况进行任何调查核实,属于违反法律程序。2.本案实际上是113户业主集体诉讼的代表人诉讼,诉讼过程中,113户业主依法对申泰公司、谦瑞公司、润彩公司、王雪平进行了财产保全。起先,一审法院先是以支持申泰公司复产复工为由解除对申泰公司的基本账户的冻结,仅凭申泰公司提供的单方面所谓评估认定的商铺进行担保。后又以申泰公司需要向其他业主支付补偿款以及维护社会稳定为由,在实际上是润彩公司支付所谓补偿款的情况下（如果申泰公司是实际返租人,本案申泰公司售后返租证据确凿）,认定申泰公司单方面口头评估提供的担保商铺价值2000余万元,不顾任某反对裁定解除了其账户510万元的现金冻结,严重损害了任某及本案众多原告合法权益,属于严重的违反法律程序。综上,即使从维护社会稳定的角度看,本案案涉商场二层是由申泰公司自持的,本案买卖合同及所谓委托经营管理合同的解除,也仅是将原来就由申泰公司持有的商铺返还。由于在任某购买案涉房屋之前,申泰公司已经就整个商场与大润发建立租赁关系,商铺的返还并不侵害其他业主的权利,也不影响大润发超市的经营。相反在本案明显存在申泰公司、润彩公司以合同优势霸凌业主的情况下,法院却依然全力维护申泰公司、润彩公司的侵害行为,才是导致社会不稳定的原因。
申泰公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序正当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.申泰公司在取得建设规划施工许可、预售许可等相关手续的情况下，现房并带租销售本案的案涉商铺，不存在任某所称的，返租或承诺回本的问题；2.申泰公司已取得初始不动产权登记证，业主中大部分人也已经实际取得案涉商铺的不动产权证，商品房买卖合同已经履行完毕，并且任某已实际收取了房屋的租金，其合同目的已经实现，至于其所收取租金的高、低，属于商业风险的范围；3.《城市房屋权属登记管理办法》《不动产登记暂行条例》均改变了原房屋所谓的门、窗、物理隔断，而增加了特定空间的规定，客观上淡化了所谓的物理隔断的概念，同时客观上行政机关已对案涉商业办理了初始登记，分户登记；4.关于任某所谓格式合同的观点不成立，《商品房买卖合同补充协议》的13.1条，仅是明确销售宣传以及所有的广告宣传、图片、资料、数据、说明仅供参考，不存在任某所称的两种以上的解释，所以本案不存在适用格式条款的问题；5.关于任某所称本案的保全程序问题，法律已经赋予任某权利救济的方式和途径，任某已经行使了其权利，不存在任某所称的一审程序违法的问题。
谦瑞公司辩称，谦瑞公司与申泰公司的意见是一致的，2014年颁布的《不动产登记暂行条例》，已经对房屋产权的办理，从原来的固定界限进行了淡化，也就是说有无独立的隔墙不是必要条件，存在空间界限即可，该条例认可了案涉的房屋的销售模式和物业形态，相关部门也实际办理了不动产权登记证书，不能因为没有固定界限就认定违反了法律规定；虚拟产权从性质上说是属于全体业主所有，任某行使合同解除权必须要三分之二以上的业主共同提出，任某不享有解除权；关于格式条款的问题，实际上从协议13.1条的内容看，恰恰是对于广告宣传资料涵义的进一步说明和提示，也是对购房者有利的，不存在加重任某的责任，不属于格式条款。
润彩公司辩称，同意申泰公司、谦瑞公司的意见。润彩公司与任某签订的委托经营合同是双方的真实意思表示，润彩公司也按约支付了租金，任某也取得了租金收益，合同目的已经实现，润彩公司没有任何违约行为，任某要求解除合同的请求不能成立，请求驳回其全部上诉请求，维持原判。
王雪平未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
任某一审诉讼请求：1.解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《委托经营管理合同》；2.申泰公司、谦瑞公司、润彩公司、王雪平连带返还任某购房款140000元并支付利息，利息以140000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自购房款支付之日至实际给付之日；3.申泰公司、谦瑞公司、润彩公司、王雪平连带返还任某经营管理费30000元并支付利息，利息以30000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自经营管理费支付之日至实际给付之日；4.申泰公司、谦瑞公司、润彩公司、王雪平连带支付任某保全保函费800元；6.诉讼费由申泰公司、谦瑞公司、润彩公司、王雪平承担。
本院认为，证据1、5与本案不具有关联性，本院不予采信；证据2、3、4、6、8真实合法与本案有关联，本院予以采信；证据7真实合法，但与本案没有关联性，本院不作为证据采信。
二审经审理查明事实除以下事实外与一审已查明事实一致，本院予以确认。
另查明：申泰公司于2015年11月13日取得案涉项目建设工程规划许可证。案涉工程于2016年4月29日取得建筑工程施工许可证，施工单位为四川峨眉山市永安建筑有限公司，具有施工总承包二级资质。
任某与润彩公司于2019年4月10日签订《委托经营管理合同》约定：4.1租赁期限自2019年5月30日起至2037年9月12日。5.3自2019年5月30日起至2023年12月31日，甲方应交纳的商业物业运营管理服务费乙方予以免除。
任某提交的光盘内容为部分购房业主签订合同的过程。
大润发超市租赁申泰公司商业用房有三层，因一层具有较高的商业价值，将大润发超市租金的60%分配给一层的业主。申泰公司陈述大润发超市2019年度销售收入约7,000万元，折合租金为175万元。
2020年10月26日，一审法院根据黄亚群等112户业主的申请，作出（2020）川1181民初2361号民事裁定，对申泰公司、谦瑞公司、润彩公司的存款及其他财产采取保全措施，限额为26,021,743.25元。2020年11月18日,一审法院依据申泰公司的申请，对前述保全的财产内容进行了部分变更，并作出（2020）川1181民初2361号之一民事裁定。2020年12月28日，一审法院再次依据申泰公司的申请,对前述冻结的存款限额进行了变更,并作出（2020）川1181民初2361号之三民事裁定。2021年1月7日，黄亚群等112户业主针对（2020）川1181民初2361号之三民事裁定向一审法院申请复议，一审法院于2021年1月13日作出（2020）川1181民初2361号之五民事裁定，驳回黄亚群等112户业主的复议请求。
以上事实有规划许可证、施工许可证、光盘、民事裁定书及当事人陈述予以证实。
本院认为，任某与申泰公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及任某与润彩公司签订的《委托经营管理合同》是各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的合同义务。本案的争议焦点为：一、申泰公司是否存在根本性违约行为，案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》是否应当解除？二、润彩公司是否存在根本性违约行为，《委托经营管理合同》是否应当解除？
一、关于申泰公司是否存在根本性违约行为及案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》是否应当解除的问题。第一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”任某以行使法定解除权为由要求解除与申泰公司签订的《商品房买卖合同》，应当提交申泰公司存在根本性违约致使其合同目的不能实现的相关证据；第二、案涉房屋已于2017年9月13日由大润发公司作为超市营业使用，任某在2019年与申泰公司签订的《商品房买卖合同补充协议》中明确约定“商品房已出租并由承租人改变商品房的装饰、设备标准，买受人按现状收房”，购房时，任某已知晓所购房屋由大润发超市实际租赁使用及所购房屋的实际情况仍然同意签订房屋买卖合同，表明任某同意接受房屋的带租销售并按现状收房；第三、申泰公司作为《商品房买卖合同》的销售方，合同的主要义务即是向任某交付案涉房屋，合同约定由承租人代收房、买受人按现状收房，因大润发超市已使用案涉房屋，《商品房买卖合同》一旦成立生效即表明申泰公司已完成交付房屋的合同义务，申泰公司已履行《商品房买卖合同》的主要义务；第四、关于任某上诉称申泰公司及销售代理商谦瑞公司广告宣传“十年回本售后返租、年租金1.2-1.5万元”的问题，1.任某并未提交能证明申泰公司、谦瑞公司作为主体发布类似广告的直接证据；2.谦瑞公司的销售人员王雪平在销售时确实存在向部分购房人宣传房屋的投资年收益可能有一万二三的情况，但具体收益要看大润发的营业额，销售人员系为销售业绩对投资者未来可能收益进行的宣传，不能因此认定申泰公司承诺并保证购房人的年回报金额，不能以此认定为合同的内容；3.《商品房买卖补充协议》约定“出卖人的广告、宣传资料或者模型、售楼书中的所有图片、资料、数据、说明等，仅供买受人参考，不构成对双方权利义务的约束。除本合同及补充协议外，出卖人未对买受人作出任何不切实际的承诺，买受人同意双方权利义务均以政府批准的文件和双方签订的合同及本协议为准。”即使认定申泰公司、谦瑞公司发布类似广告，投资回报金额也不确定，且双方在合同中已明确约定广告、宣传资料不构成合同的内容。因此，现有证据不能认定“十年回本售后返租”系房屋买卖合同约定的内容，不能以任某目前所收租金额与十年回本不符认定申泰公司有根本违约行为；第五、案涉项目已经相关部门竣工验收合格，申泰公司取得合法的预售许可证并取得了不动产初始登记证书，具备为任某办理不动产权证书的条件；第六、关于任某上诉称所购房屋不具备使用功能的问题，任某所购房屋属于产权式商铺，其与申泰公司约定由第三方大润发超市统一经营分别销售商铺，商铺的经营模式是开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。采用商铺销售模式的商城，都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。任某基于对大润发超市前景的看好，自愿选择购买该商铺，其主张所购房屋不具备使用功能、已取得的不动产物权系非法手段取得，与双方合同的约定不符，且未提交政府认定物权违法并撤销物权登记的证据，其上诉主张案涉不动产物权非法取得的理由不成立，不能以此认定申泰公司履行合同存在根本性违约行为；第七、关于任某上诉称签订合同时销售人员阻挡合同内容，签订合同不是其真实意思表示的问题，任某作为房屋等大宗商品的买受人，在合同签订前有详细了解合同内容及合同当事人权利义务的谨慎注意义务，其同意签订合同并按合同约定支付房屋价款是对自己权利的处分，且本案任某诉讼请求主张的是解除合同不是撤销合同，不能以自己对合同内容不清楚为由认定申泰公司存在根本性违约行为。综上，申泰公司已按约履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定的合同义务，不存在根本违约导致合同目的不能实现的情形，案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》不应当解除。
二、关于润彩公司是否存在根本性违约行为及《委托经营管理合同》是否应当解除的问题。第一、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”包括任某购买的商铺在内的商业用房由申泰公司统一出租给大润发超市使用，任某购买案涉商铺后，原租赁合同继续有效，只是由任某等购房人代替申泰公司成为新的出租人。大润发超市系统一经营，任某与润彩公司签订《委托经营管理合同》，由润彩公司对任某等购房户的物业进行集中统一的运营管理和服务，润彩公司与任某之间成立委托合同关系，润彩公司的合同义务为对物业进行管理，按合同约定统一收取大润发超市支付的租金后向业主支付；第二、原租赁合同约定的租金从2019年起按大润发超市年销售收入的2.5%计付，约定租金与《委托经营管理合同》中约定的租金总额计算方式一致，大润发超市租赁申泰公司商业用房有三层，因一层具有较高的商业价值，《委托经营管理合同》约定大润发超市租金的60%归一层的业主，按购房人所购房的面积比例支付给每位购房人，任某等购房人每年应收的租金不是固定的金额，要根据大润发超市的销售收入才能确定，合同没有年租金1.2－1.5万元的内容，不能认定润彩公司负有按每年1.2－1.5万元标准向任某支付租金的义务；第三、《委托经营管理合同》约定“每年11月20日之前支付上年度的租金”，即2019年的租金润彩公司收取后应当在2020年11月20日之前向业主支付，因双方均未提交大润发超市2019年度审计报告，无法确定任某2019年度应收取的租金数额，但润彩公司已提前于2020年1月按每个商铺3000元的标准向任某支付了租金，润彩公司履行了《委托经营管理合同》支付租金的义务，润彩公司没有按每年1.2－1.5万元标准支付租金不构成违约；第四、关于润彩公司收取每个商铺3万元服务费的问题，任某与润彩公司签订的《服务费及优惠购房说明》约定任某向润彩公司交纳3万元服务费，润彩公司提供任某从申泰公司处抵扣6万元房款的服务，并约定只要购房人签订了《商品房买卖合同》后，即完成了润彩公司和申泰公司提供的全部服务，并不得要求退还服务费，申泰公司陈述《商品房买卖合同》中的价格是优惠6万元之后的价格，任某也实际与申泰公司签订《商品房买卖合同》，其主张润彩公司没有提供服务的理由不成立，本院不予支持。综上，润彩公司在履行《委托经营管理合同》中不存在根本违约行为，案涉《委托经营管理合同》不应当解除。
关于任某上诉一审法院财产保全裁定违反法定程序的问题，不属于本案二审的审理范围，本院不予审查。关于任某上诉称本案涉嫌刑事犯罪的问题，目前无证据证明存在涉嫌犯罪的事实。
综上，任某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由任某负担。
本判决为终审判决。
审判长黄玲
审判员谭媛媛
审判员李霞
法官助理王亚丽
书记员黄学勤
2021-06-29
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