北京市第三中级人民法院
民事二审判决书
民事（2021）京03民终7003号
上诉人（原审原告）：杨某1，男，1945年8月15日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：高嵩，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李扬，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨某2，男，1978年11月2日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：殷某（杨某2之妻），1989年7月19日出生，现住北京市朝阳区。
一审法院认定事实：杨某1与杨某2系父子关系。位于北京市朝阳区辛庄一街**院**楼**×室房屋（以下简称涉案房屋）自2010年12月3日至今登记在杨某2名下，建筑面积188.39平方米。杨某1（甲方）与杨某2（乙方）曾订立《借名购房协议》，约定：由于甲方年龄超过银行规定的贷款年龄，而无法进行按揭贷款购房，所以甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买涉案房屋，房屋面积188.39平方米；乙方同意以乙方名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关税费全部由甲方支付，甲方是实际出资人及房屋所有权人；乙方同意购房合同、房产证件、房款收据、契税凭据等所有付款凭证及证件原件均由甲方持有和保管，并且《商品房买卖合同》中约定的权利和义务由甲方享有和承担；购房款、按揭贷款、后期还款、购房抵押款、保险费、水电煤气等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担；因涉案房屋系向银行贷款购买，甲方作为实际还款义务人应于每月15日前将当月还款金额汇入乙方建设银行还款账户（还款账号：×××）；涉案房屋的所有权归甲方所有，甲方享有所购房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方无权行使上述权利，亦不得对所购房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠予等；甲方如需转让涉案房屋，乙方应当协助甲方办理更名手续；涉案房屋产权证暂办至乙方名下，产权证及契税等原件由甲方持有和保管，甲方有权随时将产权变更至本人名下或甲方指定的其他人名下，或转让、出租涉案房屋，乙方应当在接到甲方通知后十五个工作日内协助甲方办理相关手续；乙方需向甲方保证并承诺乙方利害关系人（包括但不限于父母、子女及配偶）无权主张所购房屋的所有权利，更不得将所购房屋作为遗产发生继承关系。该协议落款日期为2009年2月8日。
2008年9月27日，杨某2（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司北京长安支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，杨某2借款355万元，借款期间360个月，还款方法为等额本息，借款人指定委托扣款账户为×××。
杨某2与其前妻孙某于2008年11月3日登记结婚，于2015年12月23日协议离婚。双方离婚协议载明夫妻无共同房地产。杨某2与其现任妻子殷某于2017年7月6日登记结婚。
杨某1主张涉案房屋的实际权利人系杨某1；涉案房屋交付后一直由杨某1与妻子牛某居住使用，首付款、贷款及其他相关费用均由杨某1交纳；杨某1多年来转给杨某2大量资金；杨某1现在具备购房的资格。杨某1为此提交以下证据：1．房屋所有权证书原件；2．购房款发票、契税发票、专项维修基金发票、房屋登记收费发票原件以及杨某1和牛某支付首付款的转账记录，合计金额98万元，转账时间2008年9月20日；3．《个人住房（商业用房）借款合同》原件、杨某2中国建设银行账户×××存折原件、银行交易明细单及转账凭条，转账明细显示杨某1及牛某自2011年9月14日至2020年10月15日期间不定期向该账户汇款；4．物业居住证明、物业费发票及收据、供暖费发票；5．杨某1名下银行交易明细；6．杨某1、牛某购房资质核验查询结果；7．杨某2名下银行卡转账记录复印件，转账金额532022元，转账时间2008年9月20日；8．杨某2和孙某的离婚协议复印件。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，杨某2主张《借名购房协议》系事后倒签，损害了殷某的利益，应属无效。因杨某2取得涉案房屋所有权时与殷某尚未登记结婚，故该协议是否损害了殷某的利益需要根据在杨某2与殷某婚后期间涉案房屋贷款还款情况来判断。杨某1称因自己年龄大了无法办理贷款，故借用杨某2之名购买房屋，杨某2对此不予认可，杨某1亦未就无法办理贷款提交相应证据，亦未提交其曾申请办理银行贷款的证据。杨某1提交的证据显示偿还涉案房屋的贷款主要源自杨某1及牛某向还款账户的转款，杨某2则抗辩相关转款均系杨某1用于补偿房租的款项，考虑到杨某1、杨某2系父子关系，双方各自的主张是否成立，需根据杨某1、杨某2在购买涉案房屋时是否存在借名买房的意思表示来确定。杨某1主张涉案房屋首付款的来源分别为杨某1、牛某以及杨某2各自名下银行账户的转款，其虽提交了其于购房前向杨某2账户转账的记录，但尚不足以证明相关转账与该账户转出的购房款有关。另，《借名购房协议》与杨某2提交的网络模板相比，除了删除了个别条款以及添加了部分具体细节之外，在内容上高度一致。此外，在《借名购房协议》中写明的涉案房屋位置与实测面积均系此后在《结算协议书》中明确的，故一审法院有理由相信《借名购房协议》确系双方倒签。综合考虑上述情节，一审法院认为现有证据不足以认定杨某1、杨某2双方在购买涉案房屋时达成借名购房的合意；而《借名购房协议》系双方倒签，且其他证据与此协议未能形成充分的证据链条。故对于杨某1的诉讼请求，一审法院不予支持。关于杨某1与杨某2之间的其他款项之间的纠纷并非本案审理范围，杨某1与杨某2可另行解决。判决：驳回杨某1的诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点为杨某1与杨某2之间是否存在借名买房合同关系。
认定借名买房合同关系是否存在，应当从借名人与出名人之间是否存在借名购房的合意、所购房屋的出资情况、房屋的实际占有使用情况、与房屋有关的票据及产权证原件持有情况等方面，综合进行判断。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，不违反法律、行政法规的强制性规定，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
首先，关于涉案房屋的出资情况。
根据杨某2在一审法院对杨某1提供的购房款发票、银行交易明细、存款凭条真实性认可的陈述，在杨某2提供的证据不能证明“杨某1转给杨某2的款项投资款、租金”主张所依据的事实成立的情形下，现有证据能够证明，杨某2与中国建设银行股份有限公司北京长安支行于2008年9月27日签订的《个人住房（商业住房）借款合同》、贷款账户存折原件由杨某1持有，银行交易明细及转账凭条证明杨某1以杨某2名义偿还《个人住房（商业住房）借款合同》项下贷款，杨某1提供的银行转账记录证明其于2008年9月20日向杨某2支付980000元是用于支付部分首付款，在杨某2对其“相应款项不能证明支付给开发商”的主张所依据的事实成立的情形下，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，应认定杨某1支付首付款的事实存在。
其次，关于涉案房屋房产证及相关税费票据的持有情况。涉案房屋所有权证书、购房款发票、契税发票、专项维修基金发票、房屋登记收费发票原件均为杨某1持有，杨某2虽然辩称是其起诉时交给的杨某1，但杨某2未提供证据证明“在起诉时将涉案房屋所有权证书、购房款发票、契税发票、专项维修基金发票、房屋登记收费发票原件交给杨某1”主张所依据的事实成立，结合杨某1与杨某2是父子关系的情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”规定，本院对杨某2的上述辩称不予采纳。
再次，关于涉案房屋的占有使用情况。根据杨某1提交的泛海物业管理有限公司出具内容为“杨某1、牛某夫妻二人自2010年2月至今一直居住在本社区”的居住证明、物业费发票和收据、供暖费发票，结合杨某2在一审法院有关“居住证明是我和杨某1拿着房产证一起找物业开的，当时我们都认可了，物业肯定会认可”的陈述，表明杨某1、牛某夫妻占有使用涉案房屋。
最后，关于借名买房之合意。杨某1与杨某2之间签订了《借名购房协议》，杨某2在一审法院审理期间认可签署该协议，由此表明《借名购房协议》为杨某2本人签署。杨某2称“双方签订《借名购房协议》存在恶意串通，目的是阻却离婚中的财产分割”。所谓恶意串通，是指行为人与相对人互相勾结，为牟取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。恶意串通的民事法律行为在主观上要求双方有互相串通、为满足私利而损害他人合法权益的目的，客观上表现为实施了一定形式的行为来达到这一目的。根据一审法院调取的《北京市商品房预售合同》等证据，涉案房屋《北京市商品房预售合同》签订于2008年9月20日、杨某2与中国建设银行股份有限公司北京长安支行《个人住房（商业住房）借款合同》于2008年9月27日签订，杨某2与其前妻于2008年11月3日登记结婚，杨某1与其前妻在2015年协议离婚时确认夫妻无共同财产，结合现有证据证明涉案房屋贷款由杨某1偿还的事实，结合杨某2与现任妻子于2017年7月6日登记结婚的事实，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在现有证据不能证明杨某1、杨某2签订的《借名购房协议》损害他人合法权益的事实成立的情形下，杨某2有关“双方签订《借名购房协议》存在恶意串通，目的是阻却离婚中的财产分割”的主张不能成立，杨某1、杨某2签订的《借名购房协议》自订立时成立并生效。
根据上述杨某1与杨某2之间借名购房的合意、所购房屋的出资情况、房屋的实际占有使用情况、与房屋有关的票据及产权证原件持有情况，依照上述《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款的规定，杨某1实际享有房屋权益，《借名购房协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，杨某1依据合同约定要求杨某2办理房屋所有权转移登记的请求，应予支持。如杨某1、杨某2因购买涉案房屋存在其他债权债务，可另行解决。
综上所述，杨某1的上诉请求成立，应予支持；一审判决处理结果有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86288号民事判决；
二、杨某2于本判决生效后十日内为杨某1办理位于北京市朝阳区辛庄一街26号院1号楼2单元×室房屋的过户手续。
保全费5000元、一审案件受理费47356元、二审案件受理费47356元（杨某1均已预交），均由杨某2负担（于本判决生效后七日内支付给杨某1）。
本判决为终审判决。
审判长张印龙
审判员何灵灵
审判员周艳雯
法官助理王永基
法官助理陈文文
书记员任宇
2021-06-29
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