北京市第三中级人民法院
民事二审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）京03民终10148号
上诉人（原审被告）：张某1，男，1970年12月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：武雪梅，北京市法度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭一飞，北京市法度律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：张某2，男，1963年1月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：贾岩岩，北京嘉论律师事务所律师。
委托诉讼代理人：松嵩，北京嘉论律师事务所实习律师。
一审法院认定事实：张某2与张某1均系张某3之子。×号房屋原登记在张某3的名下。
2011年8月6日，张某2与张某3签订存量房屋买卖合同，约定：张某3将×号房屋出售给张某2，房屋成交价格为39万元。2011年8月8日，双方签订房屋所有权转移登记申请书。次日，张某2取得了该房屋的房屋所有权证。
2012年2月11日，张某2与张某1签订房屋买卖合同，约定：张某2将×号房屋以1006000元的价格出售给张某1，双方在合同中未对购房款交付时间、方式、房屋的交付时间、产权变更时间、违约责任等具体事项进行约定。当日，双方办理了过户手续，现该房屋登记在张某1名下并由张某1居住使用，但张某1未给付购房款。2020年3月6日，张某2向张某1邮寄了律师函，要求张某1给付购房款。截止到目前为止，张某1尚未给付张某2购房款。
案件一审审理过程中，张某1请张某3出庭作证，证明：张某3与张某2签订存量房屋买卖合同的本意并非将×号房屋出售给张某2，而是为了将该房屋过户至张某2的名下，以张某2的名义申请抵押贷款资助张某2。张某3当庭表示，目前其并不想把×号房屋给两个儿子，还要看哪个儿子赡养他。
张某1还提供了张某2向案外人邹某出具的欠条，张某1向邹某账户付款的凭证及张某2向张某1出具的欠条，证明：张某2将×号房屋抵押给他人借高利贷，张某1帮助张某2偿还了高利贷，在此种情况下张某3要求张某2将房屋过户给张某1，由张某1代为保管该房屋。张某1认可上述证据的真实性，但表示张某1向邹某付款是为了解除抵押完成买卖过户。
案件审理过程中，张某1提供了网络截图，证明：其与张某2签订房屋买卖合同时×号房屋的价格为每平方米25200元，高于合同的约定价格。张某2认为：该份证据不能反映×号房屋的真实价格：房屋买卖合同签订时×号房屋的价格约为260万元左右，考虑到房屋系分给两个儿子，所以双方约定以一半的售价订立房屋买卖合同。
案件审理过程中张某2表示：其与张某3签订存量房屋买卖合同后，张某3放弃了向其主张购房款，但是其从2014年开始为张某3租房子，四年的租金共计48万元，已实际付清了购房款。张某3表示，张某2是怕自己搞对象时被人瞧不起才为其租了房子。
一审法院认为，张某2与张某1签订房屋买卖合同约定的房屋价格明显低于市场价格，且合同虽然约定了售价，但对购房款的交付时间、方式、房屋的交付时间、产权变更时间、违约责任等基本内容未作任何约定。合同签订当日，张某2便在张某1未给付购房款的情况下完成了产权过户，且购房款多年未付也未主张权利。即便买卖双方为亲兄弟关系，上述事实仍明显违背房屋买卖合同订立和履行的常理。结合上述事实和相关证据一审法院可认定，双方签订房屋买卖合同，是为了实现将房屋从张某2过户至张某1名下，所进行的通谋虚伪行为，房屋买卖合同应认定无效。合同被认定无效后，因该合同取得的财产应该予以返还。现张某2要求张某1腾退×号房屋，并将该房屋恢复登记至张某2名下的诉讼请求合法有据。
至于张某3与张某2之间所签订北京市存量房屋买卖合同的效力和履行情况，不属于本案的审理范围，一审法院不予处理。
本院认为，合同效力是处理合同类纠纷的前提，应属人民法院依职权审查的范围。本案中，关于张某2与张某1签订的房屋买卖合同的效力问题，一审法院根据合同约定的具体内容、合同实际履行情况、双方当事人的相关陈述等，认定双方签订房屋买卖合同是为了实现将房屋由张某2过户到张某1名下的通谋虚伪行为，进而认定双方之间签订的房屋买卖合同无效，认定正确，就合同无效后的处理亦无不当，本院予以确认。但一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条，适用法律不当，本院予以纠正。就本案应否追加张某3作为第三人的问题，本院认为关于张某3与张某2之间的房屋买卖合同问题，双方可另行解决，一审法院不予处理并无不当，本院对其该项请求不予准许。
综上所述，张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由张某1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长于洪群
审判员孙京
审判员付辉
法官助理张羽
法官助理邱江
书记员何昕燏
2021-06-29
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