太原市万柏林区人民法院
民事一审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）晋0109民初2641号
原告：陈某，住山西省太原市，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：袁某，山西神明律师事务所律师。
被告：太原恒林房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140100MAOH1KMTXU。
法定代表人：赵某，董事长。
委托诉讼代理人：张某。
委托诉讼代理人：徐某。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，依据双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：2019年12月9日，原告陈某与被告太原恒林房地产开发有限公司签订了《太原恒大滨河府商品房购房协议》,协议约定，原告自愿依下列条件向甲方购买太原恒大滨河府楼盘5幢2单元1202房，该商品房的规划用途为【住宅】。该商品房建筑面积共160.26平方米，其中，套内建筑面积120.04平方米。按建筑面积计算，单价为12833.41元/㎡；总金额为人民币2056683元。一、原告同意签署本协议时，支付人民币贰万元整（20000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），被告在协议第四联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、原告选择下列第3种方式付款：3、分期付款：原告须于2019年12月9日前支付首期房款185668元(不含定金)；于2020年3月7日前付清308502元；于2020年6月7日前付清308502元；于2020年9月7日前付清308502元；于2020年12月7日前支付房款925509元。如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金……五、原告必须在约定的付款方式和期限内到太原恒大滨河府营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋……十、本协议一式五联，经双方签字或盖章后有效。落款处有原告陈某签字捺印及被告签章。原告陈某于2019年12月23日与被告签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，该合同第七条对买受人逾期付款违约责任做出约定：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。另双方签订的《合同补充协议》第三条第二款约定：双方同意对本合同第七条买受人逾期付款的违约责任条款补充如下，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的20%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。
2019年12月9日，原告陈某向被告支付购房款205668元，于2020年3月7日缴纳房款308502元。截止起诉时，原告累计向被告缴纳房款514170元。
2020年11月4日，被告委托北京中伦文德太原律师事务所向原告出具律师函，载明“依据委托人提供的资料显示：您于2019年12月7日认购了太原恒大滨河府项目5号楼-2-1202号房源，并与太原恒林房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。依据合同约定，您须于2020年6月7日前支付分期款308502元，于2020年9月7日前支付分期款308502元。截止至发函日，您仍未按期支付上述款项，逾期天数已达150天。依据《商品房买卖合同》之约定，您应按逾期金额每日万分之一支付违约金，逾期超过180天仍未按照约定支付购房款的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。本律师依据太原恒林房地产开发有限公司之委托及《商品房买卖合同》之约定，郑重函告如下：请您于2020年11月15日前履行完毕合同约定的付款义务，并支付相应的违约金。否则，委托人将依法采取法律手段，直至解除《商品房买卖合同》。2021年1月31日，因原告未按期支付分期款，被告电话通知原告解除《商品房买卖合同》，将房屋收归被告所有。2021年2月1日，原告向被告发出解除合同通知书，要求解除双方签订的《太原恒大滨河府商品房购房协议》、《商品房买卖合同》，并在接到通知之日起10日内退还已交房款514170元。庭审中，因被告向原告出示了2019年12月23日双方签订的《商品房买卖合同》，故原告放弃要求被告交付该合同的诉请。
本院认为，原告陈某与被告太原恒林房地产开发有限公司签订的《太原恒大滨河府商品房购房协议》、《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在原告逾期付款后，向原告发出书面律师函，要求原告在2020年11月15日前履行完毕合同约定的付款义务，并支付相应的违约金。原告主张其违约是因疫情影响，因原被告达成分期付款协议在2019年12月9日，分期付款数额较大，原告对其履行能力应当有合理预见，且原告的收入情况并未受疫情影响，故原告未能按照合同约定的时间和金额缴纳购房款，构成违约。在原告逾期付款超过180日后，被告在2021年1月31日依据合同约定单方行使解除权并电话告知原告，依据《中华人民共和民法典》第五百六十四条的规定，双方的合同已于2021年1月31日解除，故原告要求确认双方签订的《太原恒大滨河府商品房购房协议》、《商品房买卖合同》已解除的诉请，于法有据，本院予以支持。
关于被告应当返还原告购房款的数额。被告主张按照《商品房买卖合同》补充协议的约定扣除已付款的20%作为违约金，原告要求全部予以返还，本院认为该违约金约定的计算标准明显过高，本院酌情予以核减，确定原告按照已付房款的10%（51417元）向被告承担违约责任，故被告应在扣除原告应当支付的违约金51417元后，将剩余房款462753元返还原告。
综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告陈某与被告太原恒林房地产开发有限公司签订的《太原恒大滨河府商品房购房协议》、《商品房买卖合同》已解除；
二、被告太原恒林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈某购房款人民币462753元；
三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4471元，由原告陈某负担447元，被告太原恒林房地产开发有限公司负担4024元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至太原市中级人民法院。
审判员 赵蓉
书记员 许洋
2021-06-29
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