丹东市振兴区人民法院
民事一审判决书
服务合同纠纷（2021）辽0603民初2740号
原告：丹东某某物业管理有限公司，住辽宁省丹东市振兴区。
法定代表人：宋某某。
被告：丹东市振兴区某某水果生鲜超市，住所地辽宁省丹东市振兴区。
经营者：贾某某，男，满族，住辽宁省宽甸满族自治县。
经审理查明：原告系某某嘉园小区物业服务企业，被告租赁该小区业主案外人张某某、于某某坐落于丹东市振兴区，面积121平方米的商业网点用于经营丹东市振兴区某某水果生鲜超市。丹东市振兴区某某水果生鲜超市位于该物业服务区域内。该商业网点每年的物业综合服务管理费为1015元。
被告与案外人张某某、于某某于2018年8月2日签订的房屋租赁合同约定租赁期限自2018年8月2日起至2021年8月1日止，第一年租金捌万元整，第二年第三年租金玖万元整（不含取暖费，物业费，营业税等一切费用）。该租赁合同中并没有对物业费交纳的特别约定。在被告租赁案涉房屋期间，被告曾于2018年向原告交纳了400元物业综合服务管理费。后，原告为向被告催要物业服务费未果，成讼。
本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、照片、收据及双方当事人的陈述笔录等证据在案为凭，这些证据已经开庭对质和本院的审查，可以采信。
本院认为：辽宁物业管理条例实施细则第五十八条规定“业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用”。关于原告诉请被告丹东市振兴区某某水果生鲜超市给付物业费一项，经本院审查认为，因被告丹东市振兴区某某水果生鲜超市并非业主，其只是物业的承租人，其与案外人张某某、于某某在租赁合同中没有明确约定物业费由丹东市振兴区某某水果生鲜超市给付。2016年修正的物业管理条例第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。在适用上述相关规定向物业承租人主张权利时需要注意前提是业主与物业承租人对物业费的交纳有明确约定，且不能协议免除业主的法定连带责任。本案不符合上述适用条件，故原告主张主体有误。原告请求被告交纳物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。现因被告同意交纳2019年3月15日至2021年3月15日期间的物业费，属于对自己民事权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条一款之规定，判决如下：
一、被告丹东市振兴区某某水果生鲜超市于本判决生效后三日内给付原告丹东某某物业管理有限公司2019年3月15日至2021年3月15日期间的物业综合服务管理费2030元（1015元/年×2年）；
二、驳回原告丹东某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告丹东某某物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。
审判员张莹
书记员田湘
2021-06-29
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