北京市第三中级人民法院
民事二审判决书
排除妨害纠纷（2021）京03民终9145号
上诉人（原审原告）：刘某1，女，1960年4月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：魏巍，北京京平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶朦朦，北京京平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中铁十六局集团有限公司，住所地北京市朝阳区红松园北里**。
法定代表人：程红彬，董事长。
委托诉讼代理人：王光阵，男，中铁十六局集团有限公司职员。
委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京中天华远供热科技有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇北庄户村临****。
法定代表人：贾风英，董事长。
委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京房修一建筑工程有限公司物业管理分公司，住所地，住所地北京市朝阳区大黄庄南小区**（住宅）楼**负责人：徐维杰，经理。
委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。
一审法院认定事实：1.2001年3月8日，北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋所有权登记至庄某1名下，房屋所有权证为京房权证朝私字第XXXX号，建筑面积67.45平方米。
2.刘某1与庄某1原系夫妻，1985年2月1日登记结婚，二人因感情不和，庄某1于2010年诉至一审法院要求离婚，一审法院经审理作出（2010）朝民初字第××××号民事判决书，判决准许二人离婚，并判决位于北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋归刘某1所有，刘某1于该判决生效后十日内给付庄某1补偿款二十五万元。该判决已生效。
3.2010年10月22日，位于朝阳区×北里×号院**、20-23号楼所在的土地使用权被登记至中铁十六局名下，地号为×，地号为×××××××宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为35434.27平方米，使用证号为京朝央国用（2010划）第×××××号，记事部分载明“仅限按规划用途使用，未经批准，不得转让、出租或者从事其他以营利为目的的经营活动。该宗地已房改，土地使用权为全体业主共同使用。”北京市宗地登记表显示，权利人为中铁十六局，宗地总面积为35434.27平方米，宗地总建筑面积为44257.90平方米，建筑占地总面积9912.46平方米。
4.2019年4月15日，国家机关事务管理局下发国管房地［2019］83号文件，题目为“关于中铁十六局集团有限公司朝阳区×北里×号院南院危旧房改造项目有关事宜的函”，内容为：“中国铁道建筑集团有限公司：《中国铁道建筑集团有限公司关于东坝红松园职工住宅项目审批有效期延期的请示》（中铁建经计［2019］9号）收悉。现就有关事项函复如下：一、同意你公司所属中铁十六局集团有限公司按照《关于同意中铁十六局朝阳区东坝红松园职工住宅立项的函》（国管房地［2015］11号）的有关要求，继续实施朝阳区东坝×北里×号院南院危旧房改造项目。二、根据有关规定，该项目新建职工住宅参照经济适用住房产权管理，暂不得上市交易。用地按划拨方式办理相关手续，不得擅自改变项目性质和用途，不得以任何形式与其他单位合作开发使用。涉及配套及地下部分等土地使用权出让、转让等事宜，须另送我局审核。三、根据《关于印发中央国家机关在京单位利用自用土地新建职工住宅调剂暂行规定的通知》（国管房地［2009］136号）及中铁十六局集团有限公司《关于中铁十六局朝阳区东坝红松园职工住宅项目的承诺函》，该项目增量住宅的10％，约2698平方米，交由我局面向中央国家机关符合条件的职工配售。四、此函有效期2年，自印发之日起计算。”
5.2019年3月28日，中铁十六局与案外人北京中五建设工程有限公司签订了《中铁十六局集团有限公司南院建筑物及构筑物拆除工程合同》，委托案外人对朝阳区×北里×号院南院60277.77平方米进行拆除、垃圾清运。
自2019年11月开始，北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋陆续被切断网络和有线电视线路，自2019年11月开始，房屋未被供暖。
2020年4月，中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部委托北京市朝阳区房屋安全监督站对朝阳区×北里×号院×号楼进行安全（含抗震）鉴定，该单位出具朝鉴（抗）第×××××号鉴定报告，鉴定意见为该房屋安全性登记为B。
6.2020年6月17日，北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋被拆除，此后，中铁十六局委托施工方对土地进行了平整，并开始施工准备，目前正在施工中。
北京市朝阳区×北里×号院内原有住户369户，其中有355户已与中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部签订了房屋腾退协议书，剩余包括刘某1在内有14户因各种原因未同意腾退。
一审案件审理中，就房屋被拆除的法律责任，刘某1表示不在本案中解决，将另行与中铁十六局、房修一物业分公司、中天华远公司协商或诉讼。
一审中，双方争议的事实和证据：1.北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋拆除人。中铁十六局虽否认自己是上述房屋的拆除人，刘某1提交的《关于成立中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部的通知》《关于启动南院住户搬迁的通知》《拆除告知》以及中铁十六局自行提交的《中铁十六局集团有限公司南院建筑物及构筑物拆除工程合同》等证据足以证实，从项目立项申请，到前期准备以及委托他人拆除，后期建设均系中铁十六局所为，其提到的实际拆除人、施工方均系基于合同受其委托。房修一物业分公司及中天华远公司分别作为物业管理单位和供热单位，未实施对房屋的侵权行为。
2.北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋所在土地的权利人。
2010年10月22日，位于，位于朝阳区×北里×号院**-23号楼所在的土地使用权被登记至中铁十六局名下，但本案房屋所有权及院内其他房屋所有权早于上述时间分别登记至不同业主名下，房屋所在土地应认定为归全体业主共同使用。
一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，刘某1依据离婚判决取得北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋的所有权，其合法权利应当得到法律保护。中铁十六局在未征得权利人同意，未签订腾退补偿协议的情形下，对房屋基础设施进行破坏，并随后进行了拆除，侵犯了刘某1的合法权利。本案争议的焦点在于，刘某1的诉讼请求是否有相应的事实及法律依据。
关于房屋未能出租的损失。中铁十六局为了促使刘某1尽快腾退，采取了一些措施，导致刘某1享有权利的房屋不能正常居住，刘某1主张赔偿相应的租金损失有事实及法律依据。鉴于刘某1未在本案中就房屋被拆除之后的赔偿提出相应诉求，一审法院结合刘某1提交的关于周边房屋租金价格的相关证据，对2019年11月至2020年6月期间房屋不能使用的损失酌情确定为30100元。
关于北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋所在土地的权属情况。朝阳区×北里×号院1-11号、20-23号楼所在的土地使用权虽于2010年10月22日被登记至中铁十六局名下，但此时院内房屋已经完成房改售房，院内住户均已取得相应的房屋所有权登记，在此情况下，结合土地证记事部分内容，涉案房屋所在土地的使用权应确认为全体业主共同使用。
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，涉及到房屋改建、重建以及附属设施、有关共有和共同管理的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。审理中查明，中铁十六局已经与绝大多数业主达成协议，已达到物权法规定的条件，故中铁十六局根据绝大多数业主的意愿对院内房屋进行重建和改造符合法律规定，刘某1诉请法院判决中铁十六局停止建设工程施工缺乏依据，一审法院不予支持。其房屋被拆除的相关责任，可与中铁十六局另行解决。
现有证据表明，房屋拆除以及拆除前的准备均系中铁十六局为了完成改造项目所为，房修一物业分公司及中天华远公司作为物业及供暖单位，并未参与实施相关侵权行为，刘某1主张房修一物业分公司及中天华远公司共同承担侵权责任缺乏依据，一审法院不予支持。
本院认为，案涉房屋所有权登记在刘某1名下，其享有的合法权利应当得到法律保护。中铁十六局在未征得其同意，未签订腾退补偿协议的情形下，对房屋基础设施进行破坏，并随后进行了拆除，侵犯了刘某1的合法权利。但本案为排除妨害纠纷，二审争议的焦点仍在于刘某1的诉讼请求是否有相应的事实及法律依据。关于房屋未能出租的损失，中铁十六局为了促使刘某1尽快腾退采取的措施，导致其享有权利的房屋不能正常居住，刘某1主张赔偿相应的租金损失有事实及法律依据。一审法院结合刘某1提交的关于周边房屋租金价格的相关证据，对2019年11月至2020年6月期间房屋不能使用的损失酌情确定的数额无明显不妥。关于案涉房屋所在土地的权属情况，结合案涉房屋所在土地的土地使用权证记事部分内容，案涉房屋所在土地的使用权应确认为全体业主共同使用。中铁十六局已经与绝大多数业主达成腾退协议，且已将案涉房屋所在楼房拆除，此时根据绝大多数业主的意愿对院内房屋进行重建和改造符合绝大多数业主的利益，刘某1诉请法院判决中铁十六局停止建设工程施工缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。刘某1房屋被拆除的相关责任，可与中铁十六局另行解决。房修一物业分公司及中天华远公司作为物业及供暖单位，在整个小区处于拆迁状态期间，客观上已无法提供物业及供暖服务，亦未参与实施相关侵权行为，刘某1主张房修一物业分公司及中天华远公司共同承担侵权责任缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。
综上所述，刘某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费969元，由刘某1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长于洪群
审判员孙京
审判员付辉
法官助理张羽
法官助理邱江
书记员何昕燏
2021-06-29
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