衡阳市珠晖区人民法院
民事一审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）湘0405民初828号
原告：黄某某，男，1961年10月17日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：周波，衡阳市石鼓区北方法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：阳帅君，湖南溥天律师事务所律师。
被告：衡阳市某某房地产开发有限公司，住所地衡阳市高新开发区。
法定代表人：胡琛，公司董事长。
委托诉讼代理人：唐小军，湖南秦湘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁仪，湖南秦湘律师事务所律师。
本院经审理查明，认定事实如下：2016年9月16日，原告黄某某与被告某某房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定；1、原告以单价3845.6元/㎡的价格购买由被告开发建设的珠晖区东风南路XXX号某某号楼XXXX室，房屋面积为123.97㎡，总金额共计476739元，买受人一次性支付房款；2、出卖人应当在2017年6月30日前将房屋交付给买受人使用；3、双方约定买受人以委托代办的方式办理房屋登记手续，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得商品房的所有权证书的，买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金，直至房屋所有权转移登记办妥之日止。被告开发建设的某某1号、2号（含地下室）、3号楼于2013年12月28日开始建设，2018年6月7日竣工。此后，被告向原告交付了房屋。2018年6月20日，被告申请竣工验收备案，但因资料不全退回补充。2020年10月30日，被告重新申请竣工验收备案。2020年11月2日，衡阳市住房和城乡建设局同意备案。
2019年8月26日，衡阳市住房和城乡建设局给被告开发建设的某某1号、2号（含地下室）、3号楼出具建设工程消防验收意见书。2020年6月8日，衡阳市自然资源和规划局给被告出具建设工程规划国土核验意见为符合规划条件、土地使用权要求。2020年11月16日，房产测绘质检合格。2021年2月1日，被告取得某某1号、2号（含地下室）、3号楼的产权初始登记。2021年2月3日，被告通过向业主发送短信和将通知粘贴小区入户门的方式通知业主办理产权登记的有关事项。2019年6月8日，被告向某某的业主发出承诺书，承诺其于2020年元旦前办理好不动产权的初始登记手续，逾期将承担法律责任。
另查明，被告与业主签订的房屋买卖合同关于逾期办证违约金还有另外一种约定为出卖人以买受人已付房款为基数，按人民银行同期存款利率乘以逾期天数支付违约金给买受人，但最多不超过买受人已付房款的0.5%。
本院认为，原告黄某某与被告某某房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。原告按合同约定向被告支付了房款，被告理应按照合同约定在交付房屋之日起730日内为原告办理好房屋产权证书。根据合同规定，被告最迟应于2019年7月1日前为原告办理好房屋产权证书。但被告直到2021年2月才取得初始登记，被告逾期办证的时间较长。被告认为逾期办证系法律、政策及职能部门变动的原因导致，但并未提供证据证明，故对被告此抗辩主张，本院不予支持。原告认为合同约定违约金过低，被告认为合同约定的违约金过高。本院认为，被告与业主签订的房屋买卖合同关于逾期办证违约金有两种不同的约定，一种约定为，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金，直至房屋所有权转移登记办妥之日止；另外一种约定为，出卖人以买受人已付房款为基数，按人民银行同期存款利率乘以逾期天数支付违约金给买受人，但最多不超过买受人已付房款的0.5%。原告与被告的约定即属于前一种的约定，该约定的违约金仅为年利率0.0365%，确实过低，应当予以调整，故本院认为，被告与业主签订的买卖合同关于逾期办证违约金约定的条款统一按照“出卖人以买受人已付房款为基数，按人民银行同期存款利率乘以逾期天数支付违约金给买受人，但最多不超过买受人已付房款的0.5%”的约定处理。故被告应支付原告逾期办证的违约金为476739元×0.5%=2383.7元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决如下：
一、被告衡阳市某某房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内支付原告黄某某延期办理房屋产权证书的违约金2383.7元；
二、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费310元，由被告衡阳市某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判员谢红春
书记员王芳
2021-06-30
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