北京市第三中级人民法院
民事二审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）京03民终10333号
上诉人（原审原告）：白浩，男，1990年8月1日出生，满族，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：张军，北京市大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周德品，北京市大地律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：侯某1，女，2004年1月27日出生，汉族，住北京市海淀区。
法定代理人：侯某2（侯某1之父），男，1977年3月15日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：吴超贺，河南允衡律师事务所律师。
原审第三人：中国光大银行股份有限公司北京朝内支行，住所地北京市东城区朝阳门北大街17号。
负责人：尤玮，行长。
委托诉讼代理人：沈虹，女，中国光大银行股份有限公司北京朝内支行员工。
委托诉讼代理人：马艳蛟，女，中国光大银行股份有限公司北京朝内支行员工。
一审法院认定事实：杨某与侯某2原系夫妻关系，二人育有一女，即侯某1。杨某与侯某2于2016年4月20日协议离婚。杨某于2020年1月28日去世。杨某之父母均先于其去世。杨某系涉案房屋产权人。
2019年11月27日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间，白浩作为乙方（买受方）与杨某作为甲方（出售方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：由乙方购买涉案房屋，总成交价格为2850000元。该房屋已设抵押，抵押金额为2100000元，甲方最迟于2020年5月31日完成全部抵押权注销登记手续。乙方向甲方支付定金10000元。乙方于网签后15个工作日内支付购房款2040000元，资金交付方式为资金存管。任何一方未履行本合同的约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如守约方因此解除本合同的，适用本合同第十二条解除条款约定。如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。甲方应于5个工作日内将已收乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价款的20%向乙方承担违约责任。如甲方逾期将乙方已支付的款项返还乙方，应按日计算向乙方支付未返还款项总额的万分之五的违约金。
合同签订后，白浩向杨某支付定金10000元；2019年12月5日，白浩与杨某签订合同编号为C1856116的《北京市存量房屋买卖合同》；2019年12月10日，白浩于光大朝内支行处开设账号，将托管资金2040000元汇入该账号内；白浩于2019年12月10日向杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司第一分公司支付评估费600元、于2019年12月23日向我爱我家公司支付居间服务费61560元。
另查，涉案房屋于2019年4月30日设立最高额抵押登记，该抵押登记尚未注销。
经询，侯某1称其要求继承包括涉案房屋在内的杨某的遗产。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，白浩与杨某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应属合法有效。现杨某未按时办理涉案房屋的抵押登记注销手续，致合同目的无法实现，已构成根本违约，白浩据此要求解除合同，侯某1作为杨某的唯一继承人对此予以认可，一审法院不持异议，一审法院认定涉案合同于判决生效之日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因部分款项处于光大朝内支行托管之中，故白浩要求光大朝内支行协助将2040000元予以返还，于法有据，一审法院予以支持。白浩要求杨某退还定金，于法有据，一审法院予以支持。白浩主张违约金，有合同依据，一审法院以白浩实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定杨某向白浩支付的违约金数额为200000元。因一审法院在计算违约金数额时已考虑到白浩已支付的居间服务费、评估费等实际损失，故一审法院不再另行支持上述费用。因杨某已去世，侯某1作为杨某的唯一继承人同意继承杨某之遗产，故侯某1应当在其继承遗产范围内承担对白浩的债务清偿责任。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，各方当事人均服从一审判决主文第一、二、三项，本院对此予以确认。根据白浩与侯某1的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、侯某1是否应当在其继承杨某遗产范围内向白浩支付违约金；二、白浩是否存在违约行为；三、一审判决认定的违约金数额是否适当。
关于焦点一，白浩与杨某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据《北京市存量房屋买卖合同》之约定，杨某最迟于2020年5月31日完成全部抵押权注销登记手续，而杨某未能履行该合同义务致使白浩的合同目的无法实现，其应承担的违约责任作为其债务而存在。侯某1作为杨某的继承人，要求继承包括涉案房屋在内的杨某的遗产，故其应以所得遗产实际价值为限清偿杨某的债务。
关于焦点二，按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定，白浩拟贷款80万元，贷款金额部分将由贷款机构按照其规定直接支付给杨某，且涉案房屋设立的抵押权登记（被担保主债权数额210万元）并未注销。在此情况下，侯某1主张白浩未向杨某及侯某1支付贷款80万元构成违约，缺乏依据，本院不予采信。
关于焦点三，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审中，侯某1认为合同约定的违约金过高请求予以调整，一审法院以白浩实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定的违约金数额，并无明显不当。而且一审法院在计算违约金数额时已考虑到白浩已支付的居间服务费、评估费等实际损失，故一审法院对上述费用未予支持亦无不当。白浩上诉主张一审认定的违约金数额违反合同约定等，依据不足，本院不予采信。因一审判决侯某1在其继承杨某遗产范围内支付定金及违约金，故侯某1上诉主张一审判决其承担违约金错误且有失公平，亦缺乏依据，本院亦不予采信。
综上所述，白浩、侯某1的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12082元，由白浩负担7782元（已交纳），由侯某1负担4300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长巴晶焱
审判员蒋巍
审判员王成
法官助理孟磊
法官助理田子阳
书记员王秋岩
2021-06-30
（本文来自于网络，本网转载出于学习之目的，相关人员如有异议可以短信联系我们删除）
