甘肃省张掖市中级人民法院
民事二审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）甘07民终672号
上诉人（原审原告、反诉被告）：康某，女，汉族，甘肃省张掖市人，住甘肃省张掖市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：朱某1，甘州区西街法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：娄某，男，汉族，甘肃省张掖市人，住甘肃省张掖市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：朱某2，甘肃金都律师事务所律师。
一审法院认定的事实：2020年12月16日，张掖市祥辰房地产营销策划有限公司作为中介方，原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方），三方达成《房屋买卖合同》一份，合同第一条约定被告自愿将坐落于××区的房屋出售于原告，建筑面积92.47㎡，地下室17㎡，地下室占用范围内的土地使用权及相关权益随该房屋一并转让；第四条约定双方一致同意上述房屋的成交价为300000元；第五条约定在2020年12月16日签订合同时，原告须向被告支付定金20000元，被告收到定金时须将产权证交给中介方暂时保管（成交结算时，定金冲抵房款），2021年1月20日(该日期系更改后的日期，并有当事人捺印)前，原告支付首付款180000元；第十二条约定本合同自甲乙双方本人签字以及中介方加盖公章即生效；第十五条补充事项由当事人手写以下内容定：①双方约定2020年12月30日前交房同时付清首付款；②双方约定首付款付清后，剩余尾款什么时候能办理过户，什么时候支付；③双方不得违约，否则违约方支付守约方100000元违约金并退还所有钱款等。另外，合同下方备注：今日支付定金后，原告暂管被告票据（票号分别为：0072710、0111368、0047885、041474280）及购房合同（编号：GF-2000-0171）。合同落款处，原、被告均签字确认，但中介方张掖市祥辰房地产营销策划有限公司未签章。当日，被告向原告出具收条一张，载明今收到康某20000元西辰尚品小区3#3单元201室房屋买卖定金。2021年1月2日，本案中介方张掖市祥辰房地产营销策划有限公司的员工与被告以电话通话方式就案涉房屋合同的履行进行沟通。现双方因合同履行事宜发生争议，遂引起诉讼。
一审法院认为，订立合同的当事人可以约定合同的生效要件。本案《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立。因《房屋买卖合同》中明确约定了合同的生效要件即自甲乙双方本人签字以及中介方加盖公章即生效，故该合同应为附生效条件的合同。虽原、被告作为甲、乙方已在合同上签字，但张掖市祥辰房地产营销策划有限公司作为中介方未在合同中签章，导致合同约定的生效要件未具备，基于以上事实，认定案涉《房屋买卖合同》成立但未生效。
关于成立未生效合同能否解除的问题，从我国合同法立法看，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条并未将成立但未生效的合同排除在合同解除适用对象之外，同时《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”由此可见，已成立但未生效的合同对缔约方亦会产生法律上的拘束力，此类合同可适用解除制度。本案被告在庭审中明确表示不愿继续履行《房屋买卖合同》，原告亦以提起诉讼要求被告返还定金的实际行为表明不再履行案涉合同，加之案涉合同所涉义务的性质又不宜强制履行，故应认定合同目的已无法实现，对于被告反诉要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后的法律后果主要表现为不当得利返还和损害赔偿的民事责任。案涉合同解除后，被告应返还原告交付的购房定金20000元，原告应返还票号分别为0072710、0111368、0047885、041474280的票据四张及购房合同（编号：GF-2000-0171）一份。
关于原告要求被告按照已付定金20000元的两倍返还40000元以及被告反诉要求原告承担违约金40000元的诉讼请求，一审法院认为，案涉合同属于成立但未生效的合同，在生效条件成就之前，合同效力处于停止状态，该阶段属于“未决期间”，该期间内，虽法律行为尚未确定生效，但根据《中华人民共和国合同法》第八条规定可知，已经成立的附生效条件的合同亦对当事人具有法律约束力，若当事人违反约定，可构成违约。现原、被告的上述诉请能否成立的关键在于原、被告是否存在违约行为。本案《房屋买卖合同》第五条中载明首付款支付时间为2021年1月20日，第十五条载明首付款支付时间为2020年12月30日且交房同时付首付款，上述合同对同一事项在两款条款中约定不一致，在双方当事人均未对己方主张加以举证的情形下，应视为双方对该项内容约定不明。虽首付款的支付期限无法明确，但双方在庭审中均认可交房同时支付首付款的约定，而截止目前，原告未交付首付款，被告亦未向原告交付案涉房屋，双方对此均存在过错，故对双方的上述诉讼请求，均不予支持。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被上诉人提交的其与上诉人康某、张掖市祥辰房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同成立并生效。一审认定该合同成立但未生效错误，本院予以纠正。双方当事人对合同第五条约定支付首付款的时间更改为“2021年1月20日前乙方支付首期房款180000元”均无异议，同时，合同十五条补充事项约定“双方约定2020年12月30日前交房同时付首付款”，对该事实双方亦无异议，为此，双方对合同履行的先后顺序发生争议。结合合同约定及房屋买卖的交易习惯，一般是买方先支付首付款，卖方再交付房屋。本案中，上诉人认为其为履行合同做了积极准备，由于被上诉人不同意出售房屋致使合同目的不能实现，请求适用定金罚则双倍返还定金。本院认为，被上诉人虽于2021年1月2日表示不愿意出售房屋，但上诉人没有证据证明因被上诉人违约行为对其造成损失，也未提交其向被上诉人支付首付款，而被上诉人拒绝接收首付款的证据，故认定双方均存在违约行为。一审结合合同能否实际履行的情况，且双方同意解除合同，支持上诉人要求返还定金的主张并无不当，本院予以支持。对上诉人要求被上诉人双倍返还定金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决部分事实认定有误，但适用法律正确，判决适当，应予维持。上诉人康某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由上诉人康某负担。
本判决为终审判决。
审判长赖鹰
审判员陈军
审判员宋睿
书记员张玉芬
2021-06-30
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