营口市西市区人民法院
民事一审判决书
服务合同纠纷（2021）辽0803民初1492号
原告：黄某，住营口市站前区南通北里12号2-4-30。
被告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司营口君汇上品分公司，住所地营口市老边区东海大街东6-1君汇上品会所B区一层。
责任人：汤国龙，公司经理。
委托诉讼代理人：车洪家，公司员工。
本院经审理认定事实如下：黄某与佳兆业物业管理（深圳）有限公司营口君汇上品分公司于2013年10月21日签订《前期物业服务协议》，约定根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业服务达成协议。前期物业管理是指，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。《前期物业服务协议》中约定了双方的权利和义务，物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，住宅按建筑面积，高层每月每平方米1.50元计算）、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用、违约责任等内容。
另查，2018年11月1日，营口市中级人民法院作出（2018）
辽08民终2697号民事判决维持了本院（2018）辽0803民初732
号民事判决书，该判决系被告起诉小区业主欠缴物业服务费用引起的物业服务合同纠纷，该判决酌情认定业主承担给付合同约定的物业服务费的70%。
再查，2020年7月28日，本院作出（2020）辽0803民初1811号民事判决书，该案系案外人起诉被告，请求依法确认被告未向原告全面履行《前期物业服务协议》约定的义务，被告向原告提供的物业服务存在服务瑕疵；依法判决被告降低对原告的物业收费标准，按照物业服务合同约定的物业费70%即1.05元/平方米/月标准收取，该判决驳回了案外人的请求。
本院认为，黄某与佳兆业物业管理（深圳）有限公司营口君汇上品分公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应当按照合同约定履行各自的权利义务。黄某诉请佳兆业物业管理（深圳）有限公司营口君汇上品分公司降低对其物业服务费的收费标准，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。根据上述法律规定降低物业服务费的收费标准问题，属于当事人之间的意思自治范畴，应由双方协议缔约，协商一致，不宜由公权力强行介入。
此外，《前期物业服务协议》约定了物业管理服务内容和质量标准，被告应当依照约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如物业服务存在瑕疵属于违约范畴，物业公司应就此前履行情况承担违约责任，业主以物业质量问题诉请降低物业服务费的收费标准，与上述法律规定的违约责任承担方式不符。
综上，原告诉请降低物业费收费标准，变更合同的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，物业服务费收费标准的调整将会影响之前收费的稳定性以及之后收费的预期性，还牵涉其他已交费业主的权益，适合整体处理。在业主大会、业主委员会成立之后，业主通过业主大会或业主委员会可另行整体签约调整物业服务费收费标准或选聘新的物业公司提供物业管理服务。物业服务作为一种持续性服务合同，需要物业公司认真听取业主意见，提升服务意识和水平，持续改进服务质量，被告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务合同的约定提供优质的物业服务，同时业主也需要配合物业公司管理及及时交纳物业费，共同促进小区物业的有效治理，双方共同努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园，“营口有礼，从我做起”。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：
驳回原告黄某的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告黄某负担（原告已预交25元）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营
口市中级人民法院。
审判员贾丽娜
法官助理刘双
书记员魏丽娜
2021-06-30
（本文来自于网络，本网转载出于学习之目的，相关人员如有异议可以短信联系我们删除）
