高平市人民法院
民事一审判决书
服务合同纠纷（2021）晋0581民初1879号
原告：高平市和美物业管理有限公司，住所地：高平市米山镇米西村。
法定代表人：牛某，任总经理。
委托诉讼代理人：赵某，男，1991年4月4日生，汉族，住高平市米山镇上冯庄村，系高平市和美物业管理有限公司员工。
被告：成某，女，1986年10月25日生，汉族，住高平市。
根据当事人的陈述及法庭确认的证据，本院查明以下事实：
被告成某是高平市蓝色港湾小区的业主，住该小区8号楼2单元702室，住宅面积为103.66平方。
蓝色港湾小区的开发商为高平市恒隆房地产开发有限公司，该公司成立了隆升物业管理有限公司，负责小区的前期物业服务。2014年11月8日，隆升物业管理有限公司与成某签订了《前期物业管理服务协议》，约定该公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。服务质量应达到：房屋外观整洁良好统一；公共设施设备运行良好；公共环境保持清洁，车辆停放有序，道路畅通；保持小区绿化良好；认真履行岗位职责，积极协助公安部门维护小区公共秩序。
2019年3月14日，恒隆房地产开发有限公司与原告和美物业公司签订了协议，约定由和美物业公司接替隆升物业管理有限公司继续对蓝色港湾小区进行服务和管理工作。之后，蓝色港湾小区的物业服务由和美物业公司承担。
因成某未向和美物业公司交纳自2019年3月至2021年2月期间的物业费（每月每平方1.24元，两年共计3084元），和美物业公司于2021年4月5日向成某送达了交费通知书，要求成某三日内结清所欠费用。到期后，成某未按上述期限交费。原告诉讼在案。
另查明，蓝色港湾小区在交房时消防设施就不齐全，至今尚未成立业主委员会。为了避免电梯在住户装修期间被损坏，物业公司在电梯间临时铺设了地板，但事后并未及时予以拆除。2020年9月起，和美物业公司开始在蓝色港湾小区电梯内安装了梯控设备，业主刷卡后只能到达自己所住楼层。物业公司在向未交物业费的业主发放门禁卡时，设置了使用期限。如到期仍不交费，则需到物业公司续期。被告成某因未交纳物业费，至今未使用电梯达六七个月。
本院认为，本案当事双方争议的焦点是：被告成某拒付原告物业费的理由能否成立。
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护，环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，被告成某作为蓝色港湾小区的业主，与隆升物业管理公司签订有物业服务合同，二者形成了物业服务合同关系。合同履行过程中，隆升物业管理公司将该合同的权利义务一并转让给了原告和美物业公司，由和美物业公司接替该公司承担小区的物业服务，因此，原告和美物业公司与被告成某形成了物业服务合同关系。双方应当按照原合同约定，行使权利履行义务。
《中华人民共和国民法典》规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和相关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供煤气等方式催交物业费。
本案中，原告和美物业公司应按合同的约定向包括被告成某在内的小区业主提供相关物业服务，并达到合同所约定的服务质量标准。被告成某则应按约向原告交纳物业服务费。成某拒交原告物业费的理由是，原告未依合同约定向其提供保洁、消防、安保等方面的服务。
首先，保洁服务只是物业公司提供物业服务的一个方面。电梯间地板清理不及时，只能说明该物业公司在保洁服务上存有瑕疵，有待整改完善，而不能否认被告成某直接或间接享受了该物业公司提供的其他物业服务。故电梯清扫不彻底不能成为成某拒绝交纳物业费的充分理由。
其次，根据物业合同的约定，物业公司仅对消防等公用设施具有维护义务。开发商在向业主交房时没有配备消防设备，其责任不能归咎于物业公司。
第三，小区物业基于安全管理考虑，在小区内不同区域加装监控来代替人工巡视，有助于小区安保工作的顺利进行。但是，国家对小区安装监控并无强制性的要求，而案涉物业合同也未对此作出相关约定。故被告以原告监控安装不到位，导致其电动车丢失不能破案为由拒交物业费的理由，也不能成立。
第四，小区住户窗户漏水，情况复杂。如果是住户的原因造成的，应由住户自行负担。如果是外墙质量原因造成的，在房屋保修期内一般应由开发商负责。超出保修期的，根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，在物业服务合同未约定由物业服务人承担的情况下，则需通过该办法规定的程序，使用住宅专项维修基金来处理。本案中，原告虽提出窗户有漏水现象，但并未提供证据证实造成漏水属外墙质量所致，而且物业服务合同也未约定房屋建筑共用部分的维护费用由物业服务人承担，故被告以其窗户漏水为由拒付物业费不能成立。
最后，根据民法典第五百六十八条第一款的规定，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人的约定或者法律规定不得抵销的除外。本案中原告在电梯内安装了梯控设备，若被告认为该行为对其权利构成了侵害，这属于侵权之债。而原告诉求的物业费属于合同之债。二者性质不同，根据上述规定，不能相互抵销。因此，被告不得以此为由拒交物业费。
综上，对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、第九百四十四条之规定，判决如下：
被告成某在判决生效后五日内支付原告高平市和美物业管理有限公司物业费3084元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告成某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。
审判员 李志强
法官助理 邓文婷
书记员 郭宇楠
2021-06-30
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