郴州市北湖区人民法院
民事一审判决书
民事（2021）湘1002民初1656号
原告：曹某，男，汉族，2015年6月11日出生，住湖南省郴州市资兴市。
法定代理人：唐某，女，1983年12月21日出生，汉族，住湖南省郴州市资兴市，系原告曹某之母。
委托诉讼代理人:黄日彬，湖南瀛森律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王礼卫，湖南瀛森律师事务所律师。
被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路**郴建集团****。
法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘宏光，湖南商管律师事务所律师。
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、2018年12月6日，原告曹某（监护人唐某代签）与被告美世界房地产公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》。该合同第三条、第四条约定：原告购买被告开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市××广场××楼××层××号房。该商品房的设计用途为商业，建筑面积5.01平方米，每平方米单价29141.72元，总房价146000元。合同第五条付款方式及期限：买受人按第1种方式按期付款：1、一次性付款。买受人于本合同签订之日，一次性付清所有房款（含定金）146000元。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经验收合格。该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。《附件四：合同补充协议》四、房屋验收事宜：双方同意本合同第九条变更如下：出卖人应当在2018年12月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买卖人使用。
二、原告曹某于2018年12月6日一次性支付房款146000元给被告美世界房地产公司。截至本案庭审之日（2021年5月14日），被告美世界房地产公司尚未向原告交付涉案商铺，亦未为其办理网签手续。原告认为涉案商品房在签订之前就抵押和查封，导致原告的合同目的不能实现，被告在出售该商品房时故意隐瞒房屋被抵押查封的事实，侵害了原告的合法权益，构成了根本违约，遂诉至法院。
三、被告在出售涉案商铺给原告前，已将包含涉案商铺在内的美美世界城市商业广场项目整体工程分别于2015年5月11日以及7月1日抵押给了渤海国际信托有限公司，办理了最高额抵押登记，抵押期限分别是2015年5月11日至2018年5月11日以及2015年7月1日至2018年6月30日，上述抵押至今未解除。
四、本院在郴州市不动产登记中心查询显示，涉案商铺无任何登记信息。
五、涉案商铺所在项目截至本案庭审日（2021年5月14日）尚未通过综合验收。
判决的理由与结果
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，因本案原告主张被告隐瞒涉案商品房被抵押查封等法律行为均发生《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用民法典实施前当时的法律、司法解释的规定。现对本案的争议焦点作如下认定：
一、关于案涉商品房买卖合同能否解除。原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》时，被告美世界房地产公司隐瞒了涉案商铺已经设定了抵押的情况，且该商铺在郴州市不动产登记中心查询无此房登记信息，至今被告无法解决涉案商铺产权受限问题，无法为原告办理网签以及房屋权属登记。另涉案商铺所在项目至今未经过综合验收，一直未向原告交房，因此，原告无法实现涉案《郴州市商品房买卖合同》目的。故原告要求解除上述《郴州商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。
二、关于被告是否返还购房款及支付资金占用利息的问题：如前所述，本案《郴州市商品房买卖合同》已被解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求返还已付购房款146000元并支付资金占用利息，于法有据，本院予以支持，但资金占用利息标准参照全国银行间同业拆借中心2021年6月发布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算，2018年12月6日计算至2020年12月6日，共24个月，资金占用利息为11242元（146000元×24个月×3.85%÷12个月）；2020年12月6日之后的利息以被告实际未退还的购房款为基数按此标准计算至被告付清原告已支付的购房款为止。
三、关于原告要求被告承担已付购房款一倍即146000元的赔偿责任的问题：依照2003年4月28日公布的法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”被告美世界公司隐瞒了所售涉案房屋在签合同前已经是在建工程抵押的事实，原告有权要求被告承担不超过已付涉案房屋购房款一倍的损失，但考虑在履行合同过程中，原告明知涉案商铺长期无法办理网签手续，未及时采取有效措施主张权利，以避免损失的进一步扩大，对此也有一定的责任，故根据原、被告双方各自应负的责任、原告的损失情况、本案支付房款的具体情况以及惩罚性赔偿的制裁和遏制功能等诸多因素，本院酌定被告按照已付房款的30%赔偿原告43800元。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三之规定，判决如下：
一、解除原告曹某与被告郴州市美世界房地产开发有限公司于2018年12月6日签订的《郴州市商品房买卖合同》;
二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告曹某已交的购房款146000元；
三、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告曹某利息11242元，2020年12月6日之后利息以被告实际未退还的购房款为基数按年利率3.85%计算至上述购房款146000元付清为止；
四、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日后十日内支付原告曹某已付购房款30%的损失43800元；
五、驳回原告曹某其他诉讼请求。
如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5943元，减半收取2972元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员丁秋萍
法官助理谢晨芳
书记员李轩
2021-06-30
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