太原市尖草坪区人民法院
民事一审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）晋0108民初1488号
原告：王某，住山西省清徐县。
委托诉讼代理人：韩某，山西众志城律师事务所律师。
被告：太原市俊恒房地产开发有限公司。
法定代表人：赵某。
委托诉讼代理人：张某，住山西省长子县。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月23日，原告王某与被告太原市俊恒房地产开发有限公司签订了《太原·恒大御景湾购房协议》，约定原告购买被告开发建设的太原·恒大御景湾21幢1单元102号房，建筑面积共计82.19平方米，房屋总价款774866元；原告同意签署该协议时支付10000元作为定金，定金在签署《商品房买卖合同》时转为房款；原告选择分期付款，于2018年3月23日支付首期房款28743元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年9月21日前支付购房款77487元，2019年3月21日前支付购房款116230元，2019年9月21日前支付购房款232468元，2020年3月21日前支付购房款309946元，如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。2018年3月23日原告向被告支付38743元后，被告向原告出具了收据，载明今收到王某恒大御景湾21-1-102号房首付款38743元。同日，被告出具广告宣传页，载明《太原·恒大御景湾》属于无理由退房范围。
本院认为，一、关于合同是否解除问题。原告王某与被告太原市俊恒房地产开发有限公司签订的《太原·恒大御景湾购房协议》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告要求解除与被告2018年3月23日签订的《太原·恒大御景湾购房协议》，被告也同意解除，本院对原告的该项诉讼请求，予以支持。二、关于是否返还购房款及数额问题。被告主张双方签订的《太原·恒大御景湾购房协议》第五条约定原告应在约定的付款方式的期限内支付首期款及签署《商品房买卖合同》，因双方未签订《商品房买卖合同》，视为原告放弃购买该房屋，所附款项不予退回。本院认告原告于2018年3月21日向被告支付10000元定金及首期房款28743元的行为表明原告购买房屋的意思表示，未签订《商品房买卖合同》非原告单方责任，原告主张本院不予支持。原告主张被告出具的广告宣传页，载明太原·恒大御景湾楼盘属于无理由退房范围，应予以退还全部款项。但依据原、被告签订的《太原·恒大御景湾购房协议》，双方约定原告以分期付款方式支付，如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。因双方有具体的协议，该协议与被告单方出具的广告页相矛盾，应以双方协议为准。本院认为原、被告约定的违约金计算方式明显过高，本院酌情予以核减，确定原告按照已付房款的5%向被告承担违约责任，即1937.15元。综上所述被告应在扣除原告应当支付的违约金1937.15元后，将剩余房款36805.85元返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告王某与被告太原市俊恒房地产开发有限公司在2018年3月23日签订的《太原·恒大御景湾购房协议》；
二、被告太原市俊恒房地产开发有限公司在判决书生效后十日内退还原告王某购房款36805.85元；
三、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费384元，由被告太原市俊恒房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。
审判员 樊晓宁
二○二一年六月三十日
法官助理 闫淼
书记员 刘珊
2021-06-30
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