衡阳市珠晖区人民法院
民事一审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）湘0405民初779号
原告：毛某某，男，1995年10月21日出生，汉族，住湖南省衡东县。
委托诉讼代理人：胡玉国，湖南衡州律师事务所律师。
被告：衡阳市某某房地产开发有限责任公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区。
法定代表人：罗杨树，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭晓晨，女，1972年9月9日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区，该公司法律顾问。
本院经审理查明认定事实如下：2017年5月7日，原告购买被告开发的东城明珠XX室住房一套，房屋价值421694元，原告首付211694元，贷款210000元。合同约定房屋应于2018年7月31日交付，交付条件为被告取得法定建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等，被告未按约定时间交付房屋逾期六十日后，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付价款万分之无（该比率应当不低于第1（1）项中的比率）的违约金。2018年10月4日，原告收房。房屋交付之日起365个工作日内原告未取得房屋所有权证书的，被告按已付房款根据逾期天数以日万分之一的标准计算违约金。2020年3月20日，东城明珠部分业主与被告达成协议，约定：在未办好房产证之前，由被告支付物业公司从2020年1月1日起至房产证办好之日止全体业主的物业管理费。2020年已交物业费退还给业主。2021年3月22日，原告办理了不动产权相关证书。原告未缴纳2020年1月1日之后的物业管理费。
以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、不定产权登记证书、东城明珠全体业主关于房产证一事与开发商的协议以及原、被告当庭陈述在卷予以证实。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》合法有效，双方均因按照合同约定履行各自义务。被告辩称应按照首付款来计算违约金，本院认为应按照合同约定原告已付房款421694元为基数计算。本院认为违约责任中损害赔偿的目的是作为对违约行为造成的损失予以补偿，根据合同双方约定交房时间为2018年7月31日，被告未在合同约定的交房时间取得工程竣工验收备案表，原告可以拒绝收房，原告于2018年10月4日收房，被告延期取得工程竣工验收备案表并未对原告造成实际损失，故原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告在原告依约支付购房款后，未在合同约定的期限办理所有权证书，客观上存在违约事实，应按照每日万分之一的标准支付违约金。合同中约定的办证时间为商品房交付之日起365个工作日，根据2008年1月3日，劳动和社会保障部发布的《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》，年工作日为250日，365个工作日折算后为一年零五个月。根据合同约定交房时间为2018年7月31日，被告应从2020年1月1日起至2021年3月20日止，按照日万分之一的标准支付延期办证的违约金。被告辩称已与部分业主签订《东城明珠全体业主关于房产证一事与开发商的协议》，被告按照协议约定履行了给付物业管理费的约定，不应再次支付违约金，本院认为该协议签名的业主不能代表全体业主的意愿，原告庭审中也表示愿意交纳物业费，本院认为该协议与本案没有关联性，被告要求按协议要求免除违约金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告衡阳市某某房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付原告毛某某因延期办理房产证的违约金，违约金以421694元为基数按照日万分之一的标准计算2020年1月1日起至2021年3月20日止；
二、驳回原告毛某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2364元，减半收取1182元，由原告毛某某负担963元，被告衡阳市某某房地产开发有限责任公司负担219元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉讼状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判员易珈羽
书记员李南
2021-06-30
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