新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民事二审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）新40民终1157号
上诉人（原审原告）：王某1，男，2004年2月4日出生，汉族，奎屯市第二高级中学学生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。
法定代理人：王某2（王某1的父亲），男，1966年5月11日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。
委托诉讼代理人：张洪、新疆光翼律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：奎屯东方伟业房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市阿勒泰街25号。
法定代表人：董磊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨皓然、新疆天冠律师事务所律师。
一审法院认定事实：2014年8月3日，原告王某1（买受人）与被告东方伟业公司（出卖人）签订商品房预售合同两份，原告法定代理人王某2、朱清瑞在合同落款处签字。第一份合同编号YS00041187，约定原告购买被告位于奎屯市XX-XX街X幢X1号商品房一套，建筑面积1665.1平方米，每平方米单价4500元，总价款7，492，950元，该合同第六条约定付款方式为一次性付款。第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后X日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：如买受人原因包括不及时提交相关资料、不及时足额预交办理房产证的税费，造成的不能及时办理权属登记的，责任由买受人自行承担”。第二份合同编号YS00041190，约定原告购买被告位于奎屯市XX-XX街X幢X2号商品房一套，建筑面积68.79平方米，每平方米单价20，000元，总价款1，375，800元，该合同第六条约定付款方式为：一次性付款，总房款1，375，800元，已付清。第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：如买受人原因包括不及时提交相关资料、不及时足额预交办理房产证的税费，造成的不能及时办理权属登记的，责任由买受人自行承担”。同日，原告的法定代理人王某2、朱清瑞（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同两份，约定王某2、朱清瑞购买被告位于奎屯市XX-XX街X幢X3号、X4号商品房两套，同时约定房屋价款支付方式为一次性付款，总价款分别为7,492,950元和7,348,860元。上述四套房屋合计总价款为23,710,560元，四份商品房买卖合同签订时原告及其法定代理人已付四套房屋购房款共计12，560，560元。2014年8月2日，被告将四套房屋交付王某2、朱清瑞。2014年8月4日，被告东方伟业公司（甲方）与王某2（乙方）签订分期付款协议书一份，约定：“就乙方王某2、朱清瑞、王某1支付购买甲方位于奎屯市XX-XX街X栋X1号、X3号、X4号、X2号房屋购房款事宜，双方协商达成如下协议：一、乙方购买甲方房屋共应支付购房款23，710，560元，乙方截止本协议签订之日已经支付房款12，560，560元，剩余房款11，150，000元双方协商采用分期付款方式，即每6个月支付一次房款……按年利率7.68%每六个月支付一次利息……2015年1月4日至2019年7月3日分十期，每期支付1，369，000元。第六条2、……在乙方付清全部购房款本息后，该房屋的包括处分权在内的所有权全部转移至乙方享有。4．在乙方未还清首付款前，甲方可不为乙方所购买的房屋办理产权。以上房屋的房产证、土地证等手续待乙方支付完全部购房款后由甲方再协助乙方办理，费用由乙方承担。第八条、本协议条款与双方原签订的《商品房买卖合同》不一致之处，以本协议条款为准。”2014年8月13日，原告的法定代理人王某2给被告出具欠条一张，内容为“今欠东方伟业房地产开发有限公司奎屯市XX-XX街X栋X1号、X3号、X4号、X2号房屋款11，150，000元。”截止2019年8月27日，王某2陆续向被告东方伟业公司支付购房款9，537，000元，购房款本金尚欠1，613，000元。另查明，2020年1月2日，法院受理东方伟业公司与王某2、朱清瑞商品房预售合同纠纷一案，东方伟业公司称，2014年8月3日东方伟业公司与王某2、朱清瑞签订四份商品房预售合同，约定王某2、朱清瑞购买东方伟业公司开发的位于奎屯市XX-XX街X幢X1号房屋，房款为7，492，950元；X幢X3号房屋，房款为7，492，950元；X幢X4号房屋，房款为7，348，860元；X幢X2号房屋，房款为1，375，800元，以上四套房屋总价23，710，560元，但是王某2、朱清瑞只支付了X幢X1号和X2号房屋的房款，X幢X4号房屋只支付了3，691，810元，尚欠3，657，050元未支付，X幢X3号房屋7，492，950元房款至今未付，共计11，150，000元未支付。后王某2、朱清瑞于2014年8月4日向东方伟业公司出具一份分期付款协议书。截止2019年8月27日，王某2、朱清瑞陆续向东方伟业公司支付9，537，000元购房款，购房款余款本金尚欠1，613，000元，利息1，907，874元未支付。因此，东方伟业公司起诉至法院，要求王某2、朱清瑞支付奎屯市XX-XX街X栋X3号、X4号房屋的剩余购房款1，613，000元，利息1，907，874元，合计3，520，874元。经法庭主持调解，双方达成调解协议，法院于2020年2月26日作出（2020）新4003民初7号民事调解书，调解协议内容如下：一、王某2、朱清瑞向东方伟业公司支付奎屯市XX-XX街X栋X3号、X4号房屋购房款1，613，000元，利息1，787，000元，合计3，400，000元；支付时间：2020年7月1日前支付700，000元，2020年11月1日前支付1，000，000元，2021年7月1日前支付700，000元，2021年11月1日前支付1，000，000元；二、若王某2、朱清瑞上述款项有一笔逾期支付，东方伟业公司可就未到期款项一并申请强制执行；三、东方伟业公司自愿放弃其他诉讼请求。再查明，奎屯市XX-XX街X栋X1号、X2号房屋已在奎屯市不动产登记中心备案，使用权人为王某1。2017年8月，被告协助王某2、朱清瑞办理了奎屯市XX-XX街X栋X3号、X4号房屋的不动产权证。
东方伟业公司上诉请求，撤销一审判决第二项，改判其不承担违约金548，655.28元（不服上诉金额548，655.28元）；一、二审诉讼费由王某1承担。事实及理由：（2020）新4003民初7号民事案件调解书以及调解笔录没有说是什么时候付X2号房屋房款，东方伟业公司只是自认调解时认为X2号房款付清，自认时间即调解时间。
王某1辩称，东方伟业公司上诉请求无事实与法律依据。按照客观事实来讲王某1与东方伟业公司签订2份商品房买卖合同，签订合同时一共支付了12，560，560元，因为当时东方伟业公司提出王某1是未成年人，认定已付的全部款项是王某1法定代理人支付，支付X2号房款1，375，800元，双方的合同也是这样约定，约定款项一次性付清。其次，奎屯法院的7号案件中的起诉书上陈述X1、X2号房款已付清。在笔录中也写明X1、X2号房屋已付清，在生效的调解书中已载明X1号房X2号房已付清，东方伟业公司要求王某1法定代理人支付的欠款是X3、X4号房屋，这充分证明了X1、X2号房屋已付清。东方伟业公司在一审中没有举过任何证，（2020）新4003民初7号案件中根本没有所谓调账的痕迹，在今天东方伟业公司作为完全行为能力人，把责任推到一审法官身上，我方认为是完全不负责任的，因此我方认为东方伟业公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。
本院认为，本案的争议焦点为：东方伟业公司是否存在逾期办证违约行为，违约金计算问题。
关于奎屯市XX-XX街X栋X2号房屋。东方伟业公司与王某1法定代理人签订的案涉X2号房屋的商品房预售合同，对该房屋的房款支付方式明确约定为一次性付款，明确记载“总房款1，375，800元，已付清”。故一审法院认定该房屋房款已付清有事实依据。按照合同约定，东方伟业公司应自房屋交付使用后360日内协助王某1办理产权证，即办证期间为2014年8月2日至2015年7月28日。至王某1起诉时，涉案房屋在奎屯市不动产登记中心备案后仍未办理产权登记，东方伟业公司未提交证据证实其已按照合同约定妥善履行了协助办证义务，故产权证未能按照合同约定时间办理属于东方伟业公司责任导致的迟延，东方伟业公司应承担逾期办证的违约责任。关于迟延办证违约金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二项规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算“《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》”三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％……”双方合同未约定违约金，王某1或东方伟业公司均未提交损失证据，一审法院依据上述规定认定违约金为548，655.28元并无不当。
关于奎屯市XX-XX街X栋X1号房屋。虽然双方在该房屋商品房预售合同中约定一次性付款，但之后双方签订的《分期付款协议书》对付款方式进行了变更，采用分期付款方式支付房款，王某2出具的欠条亦对该事实予以证实。在双方就剩余房款支付产生纠纷的（2020）新4003民初7号案件审理过程中，东方伟业公司才认可案涉X1号房屋已付清房款，而王某1并未提交任何证据证实该房屋款项已付清。故即使东方伟业公司存在逾期办证违约行为，亦从此次诉讼时开始违约。此外，双方就案涉X1号房屋的《商品房买合同》关于产权登记未约定东方伟业公司应当在商品房交付使用后的多少天内，办理产权登记。且双方约定“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”依据查明事实，东方伟业公司已在奎屯市不动产登记中心进行了备案。因此，案涉X1号房屋产权登记，东方伟业公司不存在违约行为。
综上所述，王某1、东方伟业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39，992元，由王某1负担30，705元，由奎屯市东方伟业房地产开发有限公司负担9287元。
本判决为终审判决。
审判长仝新山
审判员阿丽拉
审判员徐国涛
法官助理努尔亚木
书记员加依达尔
2021-06-30
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