衡阳市珠晖区人民法院
民事一审判决书
房屋买卖合同纠纷（2021）湘0405民初754号
原告：衡某某，女，汉族，1952年9月18日出生，住衡阳市珠晖区。
委托诉讼代理人：黄某，系原告丈夫，住衡阳市珠晖区。
被告：李某某，男，汉族，1969年9月28日出生，住衡阳市蒸湘区。
本院经审理查明：2021年4月30日，原告衡某某与被告李某某签订了一份《购房协议》，协议约定：原告认筹被告开发的联建房云熙苑206房，房屋建筑面积约为100平方米，单价为1,900元每平方米，总价19万元。签约当日，原告支付给被告购房款18万元。被告向原告出具了一张《收条》，主要内容为：今收到衡某某购房款人民币18万元整，其中徐老板有1万元，作为购房款，共计19万元整，是实。同年5月12日，原告以被告对案涉房屋没有处分权、案涉房屋有严重安全隐患、以及面积不足为由，通过微信向被告发出《解除〈购房协议〉通知》，被告微信回复同意退还原告18万元。
另查明，原告从被告处购买的案涉房屋并非商品房，而是建设在衡阳市珠晖区××乡××村集体所有土地上的“小产权房”，该房屋原认购人为案外人徐景黔，即被告出具给原告的收据中所称的“徐老板”，徐景黔曾就案涉房屋交付给被告房屋认购款1万元，案涉房屋转由原告购买后，原告因此偿付徐景黔1万元。
本院认为，被告李某某向原告衡某某出售集体所有土地上建设的房屋，违反了国家法律的禁止性规定，双方因此签订的《购房协议》系无效合同，不具有法律约束力。原告虽只交付被告购房款18万元，但案外人徐景黔对被告享有的1万元认购款债权已转让给原告，且被告在其出具给原告的收据中对该项事实也予以确认，故原告要求被告返还购房款19万元，本院予以支持。原、被告签订的《购房协议》系无效合同，原告要求被告支付1万元违约金，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李某某于本判决生效后三日内返还原告衡某某19万元；
二、驳回原告衡某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告衡某某负担100元，被告李某某负担2,050元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判员屈建国
法官助理洪彪
书记员杨丽萍
2021-07-01
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