兰州市城关区人民法院
民事一审判决书
同居关系析产纠纷（2019）甘0102民初4480号
原告（反诉被告）：杨某，女，1987年2月10日出生，住兰州市城关区××路街道××号××单元××层××室。
委托诉讼代理人：杜凤兰，北京大成（兰州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马源均，北京大成（兰州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李某，男，1987年2月10日出生，汉族，住甘肃省会宁县。
委托诉讼代理人：陈胜，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。
对李某提交的证据，本院认定如下：1、照片、微信记录、微信聊天记录、杨某之妹与李某的聊天记录。李某拟证明其与杨某于2014年7月确立恋爱关系，后双方同居生活期间，李某去杨某父母家，并拍了全家福，双方关系和睦，杨某之妹还催促双方办理结婚手续。杨某对该组证据无异议。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实双方是否同居生活具有关联性，本院予以采信。2、包军彦、张振兴出具的证明、农商行客户交易明细对账单、商铺租赁合同、李某与“八卦取名老刘”之间的微信聊天记录、李某的病历、企业名称预先核准通知书、安全目标责任书、杨某对“李金龙酒馆”的记账账本、李硕出具的证明。李金龙拟证明其出资从包军彦处受让酒馆取名为“李金龙酒馆”。因其骨折住院，遂让杨某办理酒馆工商登记事宜，杨某将经营者登记为本人。该酒馆由杨某管理，营业款亦由杨某收取。杨某对未到庭作证的证人证言真实性不予认可。对农商行交易明细对账单、酒馆的账本无异议。本院认为，该组证据虽包军彦、李硕未出庭作证，但其出具的证明内容与该组证据中的其他书证内容可以印证其真实性，故其真实性、合法性本院予以认定。该组证据与本案待证事实“李金龙酒馆”是否系二人共同经营具有关联性，本院予以采信。3、金龙酒馆转让协议、李某个人征信报告、案涉房屋之不动产登记情况表、微信及支付宝转账记录。李某拟证明601室首付款系其转让了“李金龙酒馆”所得价款支付，并因自身征信问题无法贷款，故使用杨某之名购房并贷款。购房后，其以微信及支付宝转账形式将款项支付杨某，再通过杨某账户归还房贷。杨某对该组证据的真实性无异议，但质证认为李某给其所付款项与归还房贷无关而是给付的生活费。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实601室的购房首付款来源何处，按揭贷款李某是否偿还具有关联性，本院予以采信。4、李某与会宁居、党居霞、赵兵等人的微信聊天记录、微信转账记录。李某拟证明其还做茶炉、洗衣液等生意，挣得的钱款全部由杨某收取。杨某对该组证据的真实性无异议，确认收取了一定款项，但并非全系货款。本院认为，该组证据符合真实性、合法性，与本案待证事实李某是否将经营所得交付杨某具有关联性，本院予以采信。5、2018年11月5日（日期误写为15日）双方签订的财产分割协议。李某拟证明杨某同意共同生活期间购买的601室归李某所有，给付杨某折价款180000元。杨某对该证据的真实性无异议，但质证认为该协议系2018年11月5日签订，后因李某翻悔而失效。本院认为，该证据符合真实性、合法性，与本案待证事实601室双方是否进行了处分具有关联性，本院予以采信。（2019）甘0102民初5456号民事调解书。李某拟证明双方就同居期间购买的车辆之分割争议，业经人民法院调解，车辆归其所有，其给杨某折价补偿25000元。杨某对该证据无异议。因该证据双方对真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信。
本案在审理过程中，李某提出对案涉房屋的价值进行评估。当事人选择了兰州中信房地产土地评估事务有限公司予以评估，该公司作出中信估字（2021）第0156号房地产估价报告。结论：位于兰州市城关区××路街道枣树沟7号（甘肃省林业技术推广总站家属院）第2单元6层601室，在评估基准日2021年2月24日，每平方米单价11164元，总价款648852元。杨某及李某对该评估结论均无异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:杨某与李某相识于2012年，于2014年确立恋爱关系。2014年8月11日，李某因从案外人包军彦处受让酒馆拟经营，遂向包军彦支付定金2000元，该款项系李某从ＡＴＭ机上支取的现金予以交付。次日，李某以银行转账方式支付包军彦酒馆转让款78005元。2014年8月13日李某与杨某开始经营受让的酒馆。同年9月2日，李某在互联网上有偿给该酒馆起名，将自己及杨某的出生年月日及属相告知起名人，并给起名人注明杨某系合伙人。同年9月17日，李某因骨折病住院治疗，“李金龙酒馆”由杨某经营管理。2014年11月22日，李某与酒馆的房屋出租人郭鸿艳、王明金签订了商铺租赁合同，约定的租期自2014年12月8日至2015年12月8日。年租金50000元。2015年4月15日，李某、杨某在工商登记机构给“李金龙酒馆”登记的营业执照名称为城关区佛慈大街李金龙酒吧店，经营者为杨某。2016年7月6日时，李某、杨某共同将“李金龙酒吧”转让给案外人王臣秀并签订转让协议1份。双方约定转让酒吧内所有固定资产及相关物品，转让费总计110000元并一次付清。转让时剩余租期为2016年7月7日起至2016年12月8日。剩余租期届满之后，由受让人与商铺出租人郭鸿艳签订租赁合同。该转让协议成立次日，杨某、李某总计收取转让费110000元。在“李金龙酒馆”营业期间，支付房屋租金100000元，依据杨某的流水账本院核算的经营利润239079元，减去先前支付了转让费80000元及租金成本100000元，“李金龙酒馆”的经营两年的总营利为169079元。
又查明，2017年2月9日，因李某个人征信存在不良记录，由杨某与中国建设银行股份有限公司甘肃省分行签订个人住房（商业用房）借款合同1份。杨某贷款340000元，用于购买案涉601室，建筑面积58.12平方米，总计购房款420000元。借款合同约定的借款期限2017年2月9日至2040年2月9日，还款期数276个月，采用等额本息法归还贷款本息，每月归还2103.62元。截止2021年4月21日，该房屋贷款已归还了49期。其中2019年3月之前李某与杨某共同归还贷款24期，归还本息50486.88元，2019年3月之后杨某单独归还贷款25期，归还本息52590.50元。
又查明，2015年12月15日，杨某与新华村镇银行股份有限公司签订个人额度借款（担保）合同1份。杨某从该行贷款50000元，借款用途为支付房租，借款期限2年，自2015年12月15日至2017年12月15日。该款杨某已清偿。2015年7月24日，杨某与李某共同购买别克牌汽车一辆，购车总价款74900元，购车首付款25900元，贷款49000元，该贷款分36期清偿完毕。办理车牌、购买车保险、维修车辆、处理罚款、购买车辆配件、支付车辆贷款利息等支付了28322元。依杨某所记流水账，车辆一项约支出了103222.11元。2019年5月14日，杨某将李某诉至本院确认该车辆的归属问题时该车贷款已清偿。2019年6月10日，双方就该车辆业经本院审理达成和解协议，本院作出（2019）甘0102民初5456号民事调解书。主文：别克牌汽车归李某所有，李某于2019年6月18日前一次性给付杨某车辆折价款25000元。逾期，则应给付车辆折价款40000元。
再查明，由于杨某与李某关系不睦，双方于2018年11月5日签订协议1份。约定：就共同生活期间的财产房屋与车辆进行了分割。双方同意房屋归李某所有，李某给付杨某180000元作为补偿，该款于2019年3月付清，杨某协助办理产权转移登记。别克牌汽一辆归杨某所有。2018年11月12日李某反悔该协议，双方又签订协议书1份，确认2018年11月5日的协议不再对双方具有拘束力。之后，因双方仍为同居期间购买的房屋和车辆分割问题无法协商一致，杨某遂诉至本院。
另查明，杨某与李某同居期间，双方之间转款情况为：自2016年4月24日至2019年2月7日，李某以微信转账方式支付杨某121639.31元。2016年3月2日至2018年12月31日，李某以支付宝方式支付杨某85448元。杨某为二人日常生活及向李某转款亦支出了105355.21元。双方所转款项用于共同生活开支、归还房屋贷款、车贷、酒吧正常经营支出等。
本院认为，本案争议焦点：1、案涉房屋是否系杨某与李某共同财产；2、案涉房屋李某是否享有共有物分割请求权，案涉房屋应如何进行分割。
一、案涉房屋是否系杨某与李某共同财产
本院认为，虽杨某提交的银行账户历史交易明细清单上载明其支付了购房款首付款，但该款项来源于二人经营、转让酒馆所得。该酒馆最初从他人处受让时，转让费系李某单独支付，与杨某无涉，故二人再次将该酒馆转让他人的所得不应认定为杨某的个人财产。在二人同居生活时，酒馆的经营所得及转让费均由杨某管理的情况下，从杨某个人账户上支出的购房首付款应认定为是以酒馆转让费和经营所得予以支付，杨某主张购房款系其一人出资与事实不符，本院不予采纳。李某辩称为了结婚准备购房而转让酒馆，又以转让费购房的理由本院予以采纳。又因为部分购房款系按揭贷款予以支付，从二人间经常发生互相转账的事实分析，杨某与李某同居生活时二人的收入大部分由杨某管理，且用于日常生活开支、购车、归还房贷等，李某提交的证据亦可以证明归还的部分房屋贷款其系转账支付杨某，再从杨某贷款账户予以归还的事实。故李某与杨某共同归还贷款的事实本院予以认定。案涉房屋虽登记的证载权利人是杨某，但应为杨某与李某同居生活时共同出资购买的共同财产。杨某主张系其个人财产与事实不符，本院不予采纳。又因李某在诉讼过程中同意案涉房屋归杨某所有，其只要求分得合理份额之价款即可，故案涉房屋本院确认归杨某所有。鉴于李某在诉讼过程中已从案涉房屋中搬离，故杨某主张李某搬离案涉房屋的诉讼请求，因杨某的该项请求已实现，故本院不再作出判处。
二、案涉房屋李某是否享有共有物分割请求权，案涉房屋应如何进行分割
就李某是否享有共有物分割请求权而言。本院认为，物权法第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案中，杨某与李某并不存在家庭关系、就案涉房屋而言亦非合伙关系及继承关系，在双方就案涉房屋共有的份额未约定的情况下，视为双方对案涉房屋按份共有。物权法第一百零四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。杨某与李某同居生活期间，李某投资酒馆，由杨某主要管理酒馆的经营，后杨某亦贷款支付酒馆的房租的事实，使因其付出劳动亦投入资金，而与李某共同对酒馆的盈余收入依法享有权利。杨某主张酒馆系其单独经营，盈余收入与李某无关与事实不符，本院不予采纳。李某的其他收入转账至杨某的账户由其管理等事实，以及杨某亦转账给李某的事实，均可以证明双方在同居期间收入及支出未分彼此，双方合力购房、共同归还部分按揭贷款的目的亦是为了结婚建立家庭，故双方未以口头或立约的方式对案涉房屋划分份额，依上述法律规定应视为等额享有。物权法第九十九条规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。该条是关于共有物分割请求权的规定。本案中，杨某与李某未能结秦晋之缘，依上文所述之理案涉房屋系双方按份共有，李某主张分割房屋系依法行使其共有物分割请求权的权利，本院予以支持。
就案涉房屋如何分割而言。物权法第一百条第一款规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本条规定了共有人或协议分割共有物或请求人民法院裁判分割共有物的方法。本案中，杨某与李某在关系不睦时曾约定房屋归李某所有，李某给付杨某补偿款180000元。后因李某反悔，双方终止了该协议。该协议的存在亦证明案涉房屋系双方按份共有的事实客观存在，故杨某否认李某享有共有权而拒绝折价分割的理由本院不予采纳。根据案涉房屋购买时支付的首付款为80000元，2019年3月之前李某与杨某共同归还贷款24期的本息50486.88元，截止到2019年3月，购房款中双方共有的部分为130486元，占比购房总价款的31.07%，以该比例计算房屋升值后的价款李某应分得100793元＝648852元×31.07%÷2人。再酌情考虑购房首付款与李某首先投资酒馆的转让款有关联，酒馆纯收入主要由杨某支配等因素，为衡平双方利益关系,本院酌定杨某就案涉房屋给李某折价150000元为宜,李某主张的分配款额高出的部分本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十四条、第九十九条、第一百条第一款、第一百零三条、第一百零四条之规定，判决如下：
一、座落在兰州市城关区××路街道枣树沟7号（甘肃省林业技术推广总站家属院）第2单元6层601室住宅房屋归杨某所有；
二、杨某于判决生效后立即给付李某座落在兰州市城关区××路街道枣树沟7号（甘肃省林业技术推广总站家属院）第2单元6层601室住宅房屋的折价款150000元。
案件受理费100元,杨某负担50元，李某负担50元；反诉费1950元，杨某负担812元（于判决生效后立即付清李某），李某负担1138元;鉴定费5000元，杨某和李某各负担2500元（杨某于判决生效后立即付清李某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判长李春彦
人民陪审员蔡兰萍
人民陪审员李慧琴
书记员徐萍
2021-07-02
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