芜湖经济技术开发区人民法院
民事一审判决书
房屋租赁合同纠纷（2021）皖0291民初1548号
原告：芜湖宜居置业发展有限公司，住所地安徽省芜湖市瑞祥路88号皖江财富广场A1楼8-9层，统一社会信用代码91340207769021214T。
法定代表人：沈世跃，董事长。
委托诉讼代理人：杨园，安徽文理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闵佳瑶，安徽文理律师事务所实习律师。
被告：周某某，女，1973年5月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
本院经审理查明，2016年12月23日，原、被告双方签订《公租房租赁协议》，约定原告将其所有的春水湾小区13栋1单元2011室房屋出租给被告使用。该房屋面积53.78㎡，户型C，租赁期限3年，自2016年12月24日至2019年12月23日，租金为350元每月，物业管理与服务费及公共能耗费为70元每月。合同约定，基于案涉房屋出租的其他约定详见《芜湖市公共租赁住房租赁合同》（格式文本）与之附件《芜湖市公租房小区物业管理与服务委托协议》（格式文本），格式文本可登陆原告公司网站查看及下载。其中《芜湖市公共租赁住房租赁合同》约定，承租人未按约支付租金的，应当支付2倍房租的违约金。2017年10月19日，原告在其官网上公布了新的租金标准，其中春水湾A户型租金标准为350元/月、C户型为450元/月、D户型为500元/月。合同签订后，原告依约交付房屋，被告支付房租及物业费等费用至2019年3月23日，后未再支付。
另查明，根据芜湖市物价局、住房和城乡建设委员会、财政局芜价经费（2013）106号文件，2013年度市区保障性住房月租金标准按本地区同一时期、同一地段、同一品质普通商品住房市场租金的80%确定…此外，该文件附有芜湖市2013年住房月租金市场调查结果表。其中三类居住用房租金标准分为1、2、3级，简装房1级租金标准为10.9元/月㎡、2级租金标准为10.4元/月㎡、3级租金标准为9.3元/月㎡。
以上事实有房地产权登记信息、公租房租赁协议、公告截图、芜价经费（2013）106号文件以及双方当事人的陈述在卷证实，本院予以采信。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、第二百二十七条之规定，承租人应当按照合同约定及时支付租金，逾期未支付的应当承担违约责任。本案中，原告恢复房屋租金价格并无不妥，被告拒绝支付租金的行为违反了合同约定，应承担违约责任。原告要求被告支付合同期内拖欠的租金、物业费及公共能耗费并支付违约金700元（350元/月×2月）的请求，符合法律规定，本院予以支持。其拖欠的租金计3150元（350元/月×9月）、物业服务费及公共能耗费630元（70元/月×9月）。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；第七百三十三条之规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告之间的租赁合同于2019年12月23日到期，到期后双方未继续签订租赁合同。因此，被告对案涉房屋的占有为无权占有，原告要求被告返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。根据民法典第二百三十八条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。故原告要求被告支付逾期腾房占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》3.3条规定，三类居住用地为公共设施、交通设施不齐全，公共服务设施较欠缺，环境较差，需要加以改造的简陋住区用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地。以3类居住用地、简易房的标准计算，被告占用的房屋面积为53.78㎡，其参考租金价格区间为586.2元（10.9元/月㎡×53.78㎡）到500元（9.3元/月㎡×53.78㎡），再乘以80%的系数后为469元至400元之间。考虑到原告恢复租金标准的时间段发生在2017年至2018年期间，该时间段芜湖市市区商品房租金标准相较于2013年已有上浮，且春水湾社区周边公共服务、设施、交通环境均有较大改善。原告要求被告按照450元/月的标准支付房屋占有使用费，并未高于文件规定，本院予以支持。被告在合同履行期内按约支付物业费及公共能耗费，故房屋占有期间可以参照原合同标准继续支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周某某于本判决生效之日起十日内向原告芜湖宜居置业发展有限公司支付截至2019年12月23日拖欠的租金3150元、物业管理服务费及公共能耗费630元，合计3780元；
二、被告周某某于本判决生效之日起十日内向原告芜湖宜居置业发展有限公司返还其占有的芜湖经济技术开发区宜居春水湾13栋1单元2011室房屋并支付房屋占有使用费、物业管理与服务费及公共能耗费。房屋占有使用费以450元/月的标准；物业管理与服务费及公共能耗费以70元/月的标准，自2019年12月23日算至实际返还该房屋之日止；
三、被告周某某于本判决生效之日起十日内向原告芜湖宜居置业发展有限公司支付因拖欠租金所产生的违约金700元；
四、驳回原告芜湖宜居置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费56元由被告周某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员蒋卫斌
书记员孙豪
2021-07-05
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