寿阳县人民法院
民事一审判决书
民事（2021）晋0725民初640号
原告：山西森强房地产开发有限公司，住所地：山西省寿阳县北外环杜家堙盛世华庭售楼部
法定代表人：刘秀青，女，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭某某，男，汉族，1966年4月10日出生，山西省寿阳县人，该公司副总经理。
被告：张某某，男，1984年12月26日出生，汉族，山西省寿阳县人。金恒民爆寿阳分公司员工。
本院经审理认定事实如下：2017年10月11日，原告山西森强房地产开发有限公司与被告张某某签订了盛世华庭小区X号楼-2017XXX号认购协议和认购书，双方约定被告张某某以单价3388元/㎡购买原告在盛世华庭小区7号楼3单元14层1402号房，该房建筑面积为85.97㎡，总价为291266元人民币，付款方式为按揭，被告张某某在2017年10月11日支付总房价款的30%，计人民币91266元，余款200000元做银行按揭。同日原告代收保险43690元,2018年6月5日被告交付工本费1000元，2018年6月被告入住该房屋至今。因银行按揭未果,盛世华庭小区认购书约定的内容没有实际履行。2020年7月底原告开始向被告张某某催要尾欠原告山西森强房地产开发有限公司房款113325元。
上述事实有以下证据予以证明，认购协议原件一份、盛世华庭住宅小区认购书（编号0000XXX）一份、居家养老公益资助申请表空白未填、10月11日购房票据三张（首付91266元，代收保险43690元，工本费1000元，收款方均是原告公司）。
本院认为，原、被告签订的认购协议所约定的内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，认购协议应视为商品房买卖合同。在协议签订后被告支付了首付款，原告交付了房屋，该协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，协议合法有效。认购书是原、被告双方在签订认购协议的基础上签订的，现认购书约定的购房资助项目已经无法办理，认购书无法继续履行。被告张某某要求继续按照认购书的约定，即每月支付228元，支付20年履行的要求不符合盛世华庭小区房屋销售的实际情况。当时认购书和认购协议中将房屋单价约定为每平方米3388元，是为了办理购房资助项目而抬高房屋价格，从公平、诚信的原则考虑，结合原、被告双方对当时涉案房屋的市场价值的陈述，本院认为以每平方米2888元的价格计算本案所涉房屋的单价较为合理。据此，房屋总价为248281.36元（85.97㎡×2888元/㎡），核减被告张某某已向原告支付的135946元，被告张某某还应支付原告剩余房款共计112335.36元，被告张某某应按一次性付清剩余房款的方式继续履行。原告依据认购协议要求被告以剩余房款为基数从应付之日的第二日起至全部支付之日期间按日万分之二的违约金支付逾期万分之二的违约金，本案被告应支付的尾款未按认购协议规定履行，是因原告的手续不到位不能办理按揭，根据双方在订立、履行合同过程中的实际情况，对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：
一、被告张某某于本判决生效之日起三十日内向原告山西森强房地产开发有限公司支付剩余房款共计112335.36元。
二、驳回原告山西森强房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案法律文书生效后，负有履行义务的当事人须按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，不得有非生活和工作必需的消费行为，不得有转移、隐匿、销毁财产等妨害或逃避执行的行为。当事人如有以上行为，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
案件受理费2567元，减半收取计1283元，由原告山西森强房地产开发有限公司负担11元，由被告张某某负担1272元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。
审判员孙海鹰
书记员郭晓霞
2021-07-05
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