四川省成都市中级人民法院
民事二审判决书
房屋租赁合同纠纷（2021）川01民终6239号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑某1，男，2008年5月6日出生，汉族，住成都市青羊区。
法定代理人：郑某2（系郑某1之母），女，1977年8月24日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭皓，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：四川天繁酒店管理有限公司。住所地：成都市锦江区一环路东五段**********。
法定代表人：滕飞，总经理。
委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。
一审法院认定事实：郑某1曾用名谭善予，郑某1系成都市锦江区××街××街段××号××幢××层××号房屋的所有权人。
2017年11月28日，郑某1（出租方、甲方）与天繁酒店（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：物业位于成都市青羊区××号楼××号房，房型为两房一厅一厨一卫，权属证书所登记的所有权人为谭善予。该房屋租赁期共61个月，自2017年12月1日起至2022年12月31日止，其中，免租期1个月，计租期60个月。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宅使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。经双方同意，租金采用基础租金结合计租周期逐年递增方式，按第1周期采用固定租金，第2、3周期逐年递增3%，第4、5周期逐年递增5%（租金仅保留整数部分，小数点采取四舍五入）。租金周期及标准：第1周期（2018年1月1日-2018年12月31日）：月租金6000元。第2周期（2019年1月1日-2019年12月31日）：月租金6180元。第3周期（2020年1月1日-2020年12月31日）：月租金6365元。第4周期（2021年1月1日-2021年12月31日）：月租金6683元。第5周期（2022年1月1日-2022年12月31日）：月租金7017元。上述租金以货币资金方式按季度结算（每三个月为一个结算周期），乙方应按合同约定及时汇入甲方指定银行账户。签约当日乙方一次性支付三个月租金及押金（一个月租金）共计24000元。此后，乙方须在下一季度租金支付前提前十五天支付租金。甲方指定银行账户名、账号及开户行：开户银行：招商银行成都玉双路支行；账户名：郑某2；账号：6214××××7755；甲方应承担的费用：租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。乙方应承担租赁期间使用房屋产生的水、电、气、垃圾费及物业费等相关费用。合同签约期内，甲、乙双方任何一方，如需提前终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方友好协商解决。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）利用承租房屋进行违法违规活动或存放危险物品。（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（5）拖欠房租累计十五天以上。（6）未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁物业一次性转租给第三方长达三十天及以上。在上述情况下，甲方无需退还乙方已付租金及押金；乙方采购的家具、家电等相关设备归乙方所有。租赁期满合同自然终止。因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。
《物业租赁合同》签订后，郑某1将涉案房屋交付天繁酒店使用，天繁酒店支付了截止2020年3月31日的房屋租金。
2020年2月15日，西部国际金融中心物业服务中心出具《关于对民宿整顿的通知》，内容有：近期发现个别民宿还在营业待客，西部国际金融中心物业服务中心对此事件高度重视，为了保证项目全体业户/客户及员工的安全，现我司结合社区、辖区派出所、根据成都新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部5号通告要求，全市城镇小区（院落）实行限制外来人员进入的封闭式管理，现西部国际金融中心物业服务中心特作重要通知如下：1.对民宿空置房间将暂时做停水、停电；2.长期租户请到派出所报备，物业收到派出所审核后办理出入证，如未见出入证，我司有权立即清除外来人员并上报派出所；3.禁止外来人员进入小区。
2020年3月31日，天繁酒店出具《承诺书》，内容有：我司在西部国际金融中心4楼经营民宿，疫情发生后均严格按照政府部门要求暂停民宿经营活动，现经街道办及社区同意进行正常经营活动。现有西金中心4楼房屋，共计33套房。
2020年4月15日，西部国际金融中心物业服务中心要求对涉案房屋采取有效整改措施，恢复原有消防防火门。
2020年4月5日，天繁酒店向郑某1出具《告知函》，内容有：新冠疫情对整个旅行行业乃至全社会都是致命性的打击，从1月21号左右全面停业至今，酒店公寓项目几乎处于颗粒无收的状态；恳请业主们给予我们2月、3月至补充协议签约日期免租，同时2020年1月1日-2020年12月31日执行2019年租金水平，不予递增；从即日起至本月30日，我们将安排工作人员负责与业主办理补充协议签署或房屋解约交接手续。
郑某1因与天繁酒店房屋租赁合同纠纷一案委托北京市竞天公诚（成都）律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费2000元。
一审法院另查明，天繁酒店垫付涉案房屋个人所得税及房产税共计3600元，国家税务总局成都市锦江区税务局出具相应金额的《税收完税证明》。天繁酒店已拆除增设的防盗门，并恢复原有消防防火门。
一审法院认为，郑某1系成都市锦江区西部国际金融中心××号楼××号房屋的所有权人，郑某1将该房屋出租给天繁酒店，双方签订了《物业租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上述合同签订后，郑某1将涉案房屋交与天繁酒店，天繁酒店也依约向郑某1支付了截止2020年3月31日的房屋租金。关于郑某1的本诉诉讼请求及天繁酒店的反诉诉讼请求是否成立，认定如下：
一、关于租金、滞纳金问题。1.关于租金。根据《物业租赁合同》中关于“第3周期（2020年1月1日-2020年12月31日）：月租金6365元，乙方须在下一季度租金支付前提前十五天支付租金”的约定，本案中，天繁酒店已向郑某1支付了截止2020年3月31日的租金，故天繁酒店应向郑某1支付从2020年4月1日起至2020年12月31日的租金57285元（6365元／月×3个月×3个季度）。一审庭审中，天繁酒店主张在欠付的租金中抵扣垫付的税费，因双方签订的租赁合同未约定税费抵扣租金的内容，且天繁酒店未起诉主张税费，故对天繁酒店主张在欠付租金中抵扣垫付税费的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于疫情期间的租金，本案中，天繁酒店已支付2020年3月31日之前的房屋租金，因天繁酒店承租涉案房屋用于经营酒店，疫情及疫情防控措施会导致天繁酒店暂时没有营业收入或营业收入明显减少，综合考虑疫情及防控措施对天繁酒店经营收益产生的不利影响、天繁酒店曾就疫情期间租金减免事宜与业主沟通协商，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由天繁酒店免于支付2020年2月1日至2020年3月31日2个月的房屋租金12730元（6365元／月×2个月），故郑某1应向天繁酒店返还房屋租金12730元。2.关于滞纳金。根据《物业租赁合同》中关于“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金”的约定，本案中，天繁酒店未按照合同约定向郑某1支付房屋租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故郑某1要求天繁酒店支付滞纳金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于滞纳金的数额，天繁酒店认为滞纳金过高，一审法院认为，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑出租方的实际损失、合同中对双方权利义务的约定及履行情况，确定滞纳金以未付租金57285元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案受理之日即2020年5月28日起计算至实际付清之日止。
二、关于拆除防盗门恢复消防防火门、律师费的问题。1.关于拆除防盗门恢复消防防火门。由于天繁酒店已提供证据证明已经拆除防盗门恢复消防防火门，故对该项诉讼请求，一审法院不再作处理。2.关于律师费。双方签订的《物业租赁合同》未约定律师费，故对郑某1主张天繁酒店支付律师费的诉讼请求，一审不予支持。
本院认为，郑某1与天繁酒店之间签订的《物业租赁合同》、以及天繁酒店未依约支付租金的法律事实均发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、一审法院判决免除天繁酒店的2月份、3月份租金支付义务是否恰当？二、一审法院对滞纳金的调整是否恰当。
一、一审法院判决免除天繁酒店2020年2月份、3月份租金支付义务是否恰当。
二审中郑某1主张案涉《物业租赁合同》约定案涉房屋用途为“住宅”，天繁酒店用于酒店经营，违反合同约定。本院认为，虽然案涉《物业租赁合同》中约定案涉房屋用途为“住宅”，但郑某1从天繁酒店的名称即可知晓天繁酒店经营主业为酒店，且郑某1在二审中陈述天繁酒店的大多数租户为分润模式，郑某1应当知晓天繁酒店的经营模式，及租用案涉房屋用于酒店经营的事实，另结合郑某1与天繁酒店于2017年11月签订《物业租赁合同》以来，天繁酒店将案涉房屋用于民宿经营，郑某1并未提出异议的情况，郑某1主张天繁酒店擅自变更案涉房屋用途，因此天繁酒店的租金不能予以减免的理由不成立。
本院认为，天繁酒店于2020年2月份、3月份按政府对疫情防控的安排暂停民宿经营，其实际经营情况受到新冠疫情影响，且双方当事人对于疫情影响下租金减免未能协商一致，人民法院可以根据合同的实际履行情况，运用公平原则对租金予以调整。本院认为新冠疫情影响下，天繁酒店作为承租人，民宿经营受到影响，郑某1作为出租人，自身亦存在购房成本，一审法院判决天繁酒店免于支付2020年2月份和3月份的全部租金不当，本院酌情确定天繁酒店2020年2月份、3月份期间承租案涉房屋租金予以减半支付。
二、一审法院对滞纳金的调整是否恰当。
根据案涉《物业租赁合同》第十条第一款约定，天繁酒店如逾期支付租金，每逾期一日，则天繁酒店须按日租金的3倍支付滞纳金。本院认为，案涉《物业租赁合同》中约定的滞纳金实际上为违约金，违约金的功能是以补偿为主，惩罚为辅。根据原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。一审法院根据天繁酒店的请求，综合考虑出租方的实际损失、合同约定及合同履行情况，对滞纳金标准进行调整。二审中，郑某1主张一审法院调整后的滞纳金标准过低，不足以弥补其损失，其应对一审调整后的滞纳金标准不足以弥补其自己的实际损失承担举证责任，但二审中郑某1并未提供证据证明。故本院认为，一审法院认定滞纳金标准并无不当。
综上所述，郑某1的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但结果处理略有不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初5746号民事判决第一项，即“四川天繁酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向郑某1支付租金57285元和滞纳金（以57285元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年5月28日起计算至实际付清之日止）”的判决；
二、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初5746号民事判决第三项、第四项，即“驳回郑某1的其他诉讼请求”、“驳回四川天繁酒店管理有限公司的反诉其他诉讼请求”的判决；
三、变更成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初5746号民事判决第二项“郑某1应于本判决发生法律效力之日起十日内向四川天繁酒店管理有限公司返还2020年2月1日至2020年3月31日2个月的房屋租金12730元”的判决为：郑某1应于本判决发生法律效力之日起十日内向四川天繁酒店管理有限公司返还2020年2月1日至2020年3月31日2个月的房屋租金的一半共计6365元；
四、驳回郑某1的其他诉讼请求；
五、驳回四川天繁酒店管理有限公司的反诉其他诉讼请求。
如郑某1、四川天繁酒店管理有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2899元，减半收取1449.5元，由郑某1负担48.5元，由四川天繁酒店管理有限公司负担1401元；一审反诉案件受理费159.5元，减半收取79.75元，由郑某1负担39元，由四川天繁酒店管理有限公司负担40.75元。二审案件受理费1655.08元，由郑某1负担1500.08元，由四川天繁酒店管理有限公司负担155元。
本判决为终审判决。
本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判长杨晗
审判员赫耀文
审判员祝颖哲
书记员代小文
2021-07-05
（本文来自于网络，本网转载出于学习之目的，相关人员如有异议可以短信联系我们删除）
