卓尼县人民法院
民事一审判决书
房屋租赁合同纠纷（2021）甘3022民初330号
原告：杜某某，男，1978年11月11日出生，藏族，住甘肃省卓尼县柳林镇。
被告：朱某某，男，1982年3月5日出生，藏族，住甘肃省卓尼县喀尔钦镇。
本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，杜某某与朱某某签订了一份《房屋租赁合同》，该合同中与本案事实有关的约定如下：甲方杜某某将其合法所有的位于卓尼县柳林镇唐尕川二组楼房（三层1500平方米）及院落出租给乙方朱某某作为经营餐饮、休闲娱乐等活动的经营场所。租赁期为15年，自2016年10月1日至2031年9月30日止（其中2016年4月1日至2016年9月30日期间为乙方装修建设期间，不计算在租期内）；租金2016年10月1日至2021年9月30日5年期间为每年200000元，(其中第一年应实际交租费13万元，第二年应实际交租费12万元,第三年应实际交租费12万元前三年乙方共少交房租23万元,用于甲方未完工的工程包括水、暖、修路、消防设施、暖棚、楼房外墙粉刷等工程的折价款),第四年和第五年乙方每年应交租费200000元;2021年10月1日至2026年9月30日5年期间每年租费23万元;2026年10月1日至2031年9月30日5年期间每年租费29.5万元；每年的租费于当年10月1日前必须付清,宽限期最长1个月,即11月1日之前,否则视为乙方违约,甲方有权关闭乙方营业的场所直至乙方交付完毕当年租费,甲方才可允许乙方营业,乙方拖延租费超过6个月,甲方有权直接收回房产终止合同且乙方不得拆除任何附属设施及乙方扩建的房屋,也不得向甲方折抵价款；若乙方延迟支付租费，乙方向甲方承担当年支付款额20%的违约金，并承担延迟支付金额同期银行贷款利息。合同签订后，杜某某如约将房屋交付朱某某作为经营餐饮、休闲娱乐等活动的经营场所使用经营。现杜某某自认朱某某给付租金26万元，朱某某辩称已支付36万元。
认定上述事实有杜某某提交的《房屋租赁合同》、当事人陈述等证据在案佐证。本院予以确认。
本院认为，首先，本案双方当事人均同意解除合同，对此，符合法律规定，依法予以准许。其次，本案的争议焦点为：1、现朱某某已支付房屋租金数额的确定；2、朱某某应支付房屋租金及违约金的确定。对争议焦点1、现朱某某已支付房屋租金数额的确定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。而朱某某对其主张的向杜某某已给付36万元的租金并无相关证据加以证明，其应承担举证不利的法律后果，对朱某某已给付租金的数额以杜某某自认的26万元确定；对争议焦点2、朱某某应支付房屋租金及违约金的确定。本院认为，确定朱某某应支付房屋租金及违约金，应先确定房屋的租期，本案中，根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》，可以确定房屋租赁的开始日期为2016年10月1日，至今朱某某仍占有租赁的房屋，结合受疫情影响朱某某停止经营和双方当事人均同意解除合同的事实。房屋租赁的期限确定到本案立案之日为宜，即2016年10月1日至2021年3月10日。在此期限的房屋租金应为888888.33元，根据合同约定，前三年朱某某共少交房租23万元（用于杜某某未完工的工程包括水、暖、修路、消防设施、暖棚、楼房外墙粉刷等工程的折价款），对此部分和朱某某已给付租金26万元应除去。而杜某某愿意免除朱某某疫情期间四个月房租即66666.66元（200000÷12×4≈66666.66元），与事实相符，应予以准许。因此，朱某某应付租金为332221.67元（888888.33元-230000元-260000元-66666.66=332221.67元）。朱某某未按期向杜某某给付租金的行为，违背了双方当事人自愿签订的《房屋租赁合同》的约定，该合同第二十二条约定若朱某某（乙方）延迟支付租费，向杜某某（甲方）承担当年支付款额20%的违约金，并承担延迟支付金额同期银行贷款利息。该条约定不违反法律规定。因此，对杜某某主张朱某某承担20%违约金的诉讼请求应予以支持，但应按332221.67元为基数按20%承担违约金即66444.33元（332221.67元×20%≈66444.33元）。最后，对杜某某主张的要求朱某某给付室外粉刷费2.5万元的诉讼请求，因其未提交相关证据加以证明，对此不予支持，杜某某应承担举证不利的法律后果。
综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十八条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
解除杜某某与朱某某签订的《房屋租赁合同》。朱某某于本判决生效后三十日内搬离；
朱某某于本判决生效后三十日内向杜某某给付房屋租金332221.67元，并支付违约金66444.33元；
驳回杜某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9932元，由朱某某负担7280元，杜某某负担2652元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。
审判长包瑜
审判员杨帆
人民陪审员马桂萍
书记员郭政
2021-07-05
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