深圳市龙岗区人民法院
民事一审判决书
房屋租赁合同纠纷（2020）粤0307民初35823号
原告（反诉被告，以下称原告）：吴某，女，汉族，地址安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人:杨某某，广东尚图律师事务所律师。
委托代理人：程某某，广东尚图律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下称被告）：肖某某，男，汉族，地址广东省深圳市福田区。
委托代理人：万某某，广东星辰律师事务所律师。
本院认为，原告出租涉案房屋具有合法权利来源，原被告之间签订的房产租赁（居间）合同（编号为0000479）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告自2020年1月9日再无向原告支付租金，已构成违约，原告有权依据合同约定行使合同解除权，并不予退还租赁押金90000元。原告于2020年3月26日对涉案租赁房屋采取上锁措施，导致被告无法继续使用涉案租赁房屋，应视为原告行使了单方解除权，故本院认定原被告于2018年10月8日签订的房产租赁（居间）合同（编号为0000479）于2020年3月26日解除。
关于租金。原告于2020年3月26日对涉案房屋采取了上锁措施，已取得了涉案租赁房屋的实际控制权，故涉案房屋租金应计算至2020年3月26日止。根据双方约定，2019年3月9日之后到合同解除之前每月租金35000元（包含每月物业管理费1035元），且2019年9月9日之后虽然绑定被告银行卡号自动扣款物业管理费，但并没有扣款成功。故被告应向原告支付2020年1月9日至2020年3月29日期间尚欠租金（含每月物业管理费）91000元【35000元×2个月+35000元÷30天×18天】。关于被告请求疫情期间减免租金、水电费的请求，本院认为，深圳市某某物业管理有限公司某某花园管理处出具的费用明细清单显示应收账期为2020年3月（即2020年2月费用）、2020年4月（即2020年3月费用）对应的商业电费分别为2461.89元、1250.47元，故可说明在2020年2月至3月疫情期间被告仍有在使用涉案租赁房屋，另结合被告承租涉案房屋用于经营宠物店提供宠物寄养等服务的情形，故在未有证据证明被告在2020年2月至3月期间因疫情或者疫情防控措施导致其没有经营收入或者经营收入明显减少且继续按合同约定支付租金明显不公平的情形下，被告主张减免租金、水电费，无事实依据，本院不予采纳。
关于逾期支付租金的利息损失。双方在合同中并未约定逾期支付租金的利息的计算方式，但基于被告违约，原告主张被告支付逾期付款利息，于法有据，本院予以支持。对于逾期付款利息，本院结合合同约定以及原告诉求的付租时间认定如下：以2020年1月租金35000元为基数，自2020年1月15日起按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算至款项付清之日止；以2020年2月租金35000元为基数，自2020年2月15日起按年利率3.85%（同前述认定）计算至款项付清之日止；以2020年3月租金21000元为基数，自2020年3月15日起按年利率3.85%（同前述认定）计算至款项付清之日止。
关于原告主张的商业水费403.39元、商业电费10895.62元、商业污水处理费115.56元、商业垃圾处理费26.01元，被告予以确认，本院予以支持。根据庭审所查明的被告支付租金及各项费用情况，除了租金以及物业管理费以外，被告还于2019年8月支付了5041元、8964.28元。原被告均确认前述5041元为免租期水电费，本院予以认定；对于8964.28元，原告主张系2019年8月31日之前的水电费，被告对此予以确认，但之后又称该款项系用于支付租金。被告对该款项性质的陈述前后矛盾且未提交相应反证推翻前者陈述，本院不予采纳后者陈述，结合双方的陈述，认定前述8964.28元系用于支付除物业管理费以外的2019年8月31日之前的水电费等其他费用。原告主张被告应承担2019年9月至2020年内月期间的物业专项维修资金345.24元、其他服务费2889.6元，但是原告未完整提交2018年10月至2019年8月期间所产生的物业专项维修资金、水电费、污水处理费、垃圾处理费、其他服务费等费用明细，无法证实被告用于支付除物业管理费之外费用的款项14005.28元（5041元+8964.28元）即包含支付了其他服务费以及专项维修资金，且租赁合同亦无明确约定该两项费用应由被告承担，故原告主张该两项费用应由被告承担，本院不予支持。原告主张因被告逾期未付物业管理费、水电费等费用导致其向物业管理处违约金770.06元，但是原告提交的有租赁房屋物业管理处出具的《城市立方（收款收据）》以及2020年5月27日账单详情显示物业管理处并无收取原告诉请期间的各项费用的违约金，故原告该项诉求无事实依据，本院不予支持。
关于原告主张的2018年10月8日至2019年2月8日免租期间租金损失人民币140000元。原被告双方在合同中约定2018年10月8日至2019年2月8日期间为装修期，但并未明确约定在被告违约情形下原告可收取免租期租金损失。故对原告主张的2018年10月8日至2019年2月8日免租期间租金损失人民币140000元，无合同依据，本院不予支持。
关于原告为清理房屋所支出的服务费5500元。原告在本案中于2020年3月26日封锁涉案租赁物时，未向被告进行通知，故本院认为原告未妥善处理涉案合同解除事宜，未给予被告合理期限搬离涉案房屋系导致被告匆忙搬离涉案租赁房屋未能清理现场的主要原因，故对原告清理房屋所支出的服务费5500元，应由原告自行承担，原告主张该费用由被告承担，不合情理，本院不予支持。
关于被告主张的入场费100000元，该费用的收款收据明确载明“今收到肖某某交来转让XX花园X区X栋商铺XXX号100000元”并备注“物业租赁合同生效后，此转让费不退”，根据双方前述约定，并结合被告已承租使用涉案房屋长达一年半时间且涉案租赁合同系被告逾期未付租金等费用而违约在先等合同履行情况，被告关于原告应退还前述款项100000元并支付利息损失的主张，不符合双方约定以及诚实信用合同履行原则，本院不予支持。
关于被告主张原告双倍返还押金180000元，根据前述认定，因被告逾期未付租金在先，构成违约，故原告有权解除合同并没收涉案租赁押金90000元，被告请求原告双倍返还押金180000元，无事实依据且不符合合同约定情形，本院不予支持。
关于被告主张原告应赔偿装修损失人民币32752元，本院认为，根据前述认定以及相关法律规定，本案系被告违约在先而导致合同解除，故被告作为承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修损失的，于法无据，本院不予支持。
关于被告主张原告应支付涉案商铺内物品损失人民币38489元。本院认为，被告已在原告对涉案租赁房屋上锁后于2020年3月29日再次返还涉案租赁物搬离物品，其没有提交证据证明其所主张的物品仍遗留在案涉房屋且经原告擅自处分，故被告该项诉讼请求，无充分事实依据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，判决如下：
一、确认原告吴某与被告肖某某于2018年10月8日签订的房产租赁（居间）合同（编号为0000479）于2020年3月26日解除；
二、原告吴某无须退还被告肖某某于2018年10月8日向原告吴某支付的承租XX花园X区X栋商铺XXX号的租赁押金90000元。
三、被告肖某某应于本判决生效之日起三日内向原告吴某支付2020年1月9日起至2020年3月26日止的租金91000元并支付逾期付款利息（以2020年1月租金35000元为基数，自2020年1月15日起按年利率3.85%计算至款项付清之日止；以2020年2月租金35000元为基数，自2020年2月15日起按年利率3.85%计算至款项付清之日止；以2020年3月租金21000元为基数，自2020年3月15日起按年利率3.85%计算至款项付清之日止）；
四、被告肖某某应于本判决生效之日起三日内向原告吴某支付2019年9月9日起至2020年3月29日止的商业水费403.39元、商业电费10895.62元、商业污水处理费115.56元、商业垃圾处理费26.01元合计11440.58元；
五、驳回原告吴某的其他诉讼请求；
六、驳回被告肖某某的全部反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费7245.6元（原告已预交），原告吴某负担4706元，被告肖某某负担2539.6元，该2539.6元被告肖某某应于本判决生效之日起三日内向原告吴某直接支付。本案反诉费3284.4元（被告已预交），由被告肖某某自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员林瑞宇
书记员林涵
2021-07-06
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