营口市老边区人民法院
民事一审判决书
服务合同纠纷（2021）辽0811民初1089号
原告：营口市某某物业有限公司，住所地：营口市老边区东升路。
法定代表人：汤某某，系该公司董事长。
委托诉讼代理人:芦某某，男，汉族，住营口市西市区，系公司职员。
被告：杨某某，男，汉族，大石桥市人，住营口市老边区。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告杨某某系营口市老边区某某某某小区10号楼1单元1701室（建筑面积144.54平方米）房屋的业主。2015年3月31日，原告某某物业公司与某某某某小区业主委员会签订物业委托合同一份，载明物业服务费业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业费1.0元/月/平方米，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的千分之三交纳违约金，合同期限为两年。2017年3月31日，原告某某物业公司与某某某某小区业主委员会续签了物业委托合同，并约定合同期限为三年。2020年3月10日，原告与营口市老边区路南镇物业办签订物业委托合同补充协议书，载明鉴于某某某某项目无业主委员会，双方物业委托合同即将期满，双方于2017年3月31日签订的某某某某物业委托合同内容除服务期限延长1年外，其余内容均按原物业委托合同。原告某某物业公司自认被告杨某某物业费交纳至2015年5月22日，2015年5月23日之后的物业费未交纳。在此期间，原告基于拖欠的物业费，向被告数次催缴，被告以原告提供的物业服务未达标为由，拒绝交付物业费。拒交物业费的主要原因为被告家中漏水，虽经原告维修但漏水问题没有改善，且因被告未缴纳物业费导致电梯不能使用。原告主张对被告房屋漏水维修系原告主动排查时发现，且已就被告房屋进行过维修，后因被告拒绝配合，导致无法继续维修。
本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则…，（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定…，（五）按时交纳物业服务费用…。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持…。本案中，结合原、被告当庭陈述及原告举证的《物业委托合同》等证据，可以确认原告系被告交纳物业费的适格收费主体。《物业委托合同》系被告所在小区业主委员会与原告签订，该合同关于物业服务企业的服务内容、标准要求及业主权利义务的相应条款，并不违反法律规定，相应条款合法有效。被告作为小区业主，应受该合同约束。《物业委托合同》已确认业主于办理进户首日交纳物业服务费用，每次预收一年。故此，原告某某物业公司要求被告杨某某支付2015年5月23日至2021年3月31日物业费10156.34元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的2021年4月1日至2021年5月22日的物业费，原告可在签订合同后另行向被告主张。被告如认为原告提供的物业服务给其造成损失，可通过法定途径索赔，但不能据此违反业主按期交纳物业费的义务，被告提出物业服务未达标准，但未举证证明原告作为物业服务企业在提供物业服务过程中存在违法违规收费或违反合同的约定,损害业主利益等重大瑕疵情形，一般情形下的物业服务瑕疵不足以构成被告拒绝交纳或减少交纳物业服务费的合法依据，故被告拒交物业费的意见，本院不予采纳。关于电梯费问题，根据《营口市物业服务收费管理办法》第十六条、第十七条的规定，被告在未使用电梯的情况下，应按照每月每平方米最多0.15元的标准缴纳电梯年度安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修费用，共计1517.67元（144.54㎡×0.15元×70个月=10404元）。关于原告诉请的违约金一节，原告提供的现有证据不足以证明向被告催款的具体时间，结合本案实情，违约金自原告起诉日计算较为符合双方权益，虽物业委托合同中对违约金的支付标准已作出约定，但原告诉请的4000元超出按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的标准，故原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：
一、被告杨某某给付原告营口市某某物业有限公司2015年5月23日至2021年3月31日物业费10156.34元及电梯费1517.67元，两项合计11674.01元；
二、被告杨某某以11674.01元为基数，自2021年4月20日起至实际付清日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算向原告营口市某某物业有限公司支付违约金；
上述判决主文确定款项于本判决生效后五日内付清。逾期给付,以11674.01元为基数，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告营口市某某物业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费270元，减半收取135元，由原告营口市某某物业有限公司负担50元，由被告杨某某负担85元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。
审判员邓悦婷
书记员尚晓霞
2021-07-07
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