纳雍县人民法院
民事一审判决书
商品房销售合同纠纷（2021）黔0525民初2069号
原告：陈某某，女，1968年7月21日出生，彝族，户籍所在地贵州省纳雍县，现住纳雍县。
委托诉讼代理人（特别授权）：李光举，贵州省纳雍县曙光法律服务所法律工作者。执业证号32406181100299。
被告：贵州宜城房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市纳雍县雍熙镇万佳商城。统一社会信用代码91520525067740011B。
法定代表人：宋良辉。
委托诉讼代理人（特别授权）：罗朝斌，男，住贵州省贵阳市乌当区。
委托诉讼代理人：张玲，女。住贵州省纳雍县。
综合原、被告陈述及采信的证据，本案认定如下事实：被告宜城房开公司是取得房产开发资质的企业。2014年10月28日，原告与被告宜城房开公司签订《VIP卡内部认购协议书》，该协议书约定有交纳10万元抵扣20万元购房款的优惠政策，该协议无期限和时间限制约定。签订协议书当天，原告交纳给被告宜城房开公司10万元，被告出具收据。协议书注明“2014年11月至12月底，门面出台开盘时会通知”的字样。之后被告宜城房开公司开发的“梦想宜城”项目A、B、C、D栋房屋于2016年底相继开盘销售，原告陈某某未选购商铺或房屋。2019年7月10日，原告与被告宜城房开公司签订了《商品房认购书》，认购被告宜城房开公司与案外人纳雍万佳房地产开发有限责任公司（以下简称“万佳房开公司”）共同开发的梦想宜城D栋1楼35号商铺，建筑面积55.81平方米。《房屋交纳确认单》载明房屋折前总价为714368元。双方经协商后，经被告宜城房开公司罗总特批按9折优惠并扣减返租三年减15%的方式明确合同成交价为546492元。原告陈某某于当天交纳了首付款20万元，其于2014年10月28日预交的认筹金10万元抵购房款后仅需支付246492元。同年10月16日，原告陈某某交齐了商铺购房款246492元及其他维修基金等费用。2020年4月21日，原、被告双方签订了正式的《商品房买卖合同》，房屋已完成交付，但已返租形式交由被告宜城房开公司经营管理。2021年5月24日，原告陈某某以被告宜城房开公司未按照《VIP卡内部认购协议书》履行交10万元扣抵房款20万元的约定义务为由诉至本院，要求被告宜城房开公司返还10万元。
上述事实的认定有原、被告的陈述及提交的证据予以佐证，足以认定。
本案争议的焦点是：1、原、被告双方签订《商品房买卖合同》时被告没有按《VIP卡内部认购协议书》履行优惠抵扣是否构成违约；2、原告主张请求被告给付10万元应否支持；3、原告支付代理人的代理费由谁承担。
本院认为，原、被告双方于2014年10月28日签订的《VIP卡内部认购协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。
关于原、被告双方签订《商品房买卖合同》时被告没有按《VIP卡内部认购协议书》履行优惠抵扣是否构成违约的问题。原、被告签订《VIP卡内部认购协议书》后，原告当天按约定交纳了10万元诚意金，被告开发的“梦想宜城”的房屋于2016年底相继开盘销售，原告未能参与选购房屋，原告陈述是被告未通知其参与选房，被告则称已电话通知，只是原告未选中房屋，双方均未能提供证据予以证实。但从双方签订《VIP卡内部认购协议书》的时间来看，原告缴纳10万元认筹金后，被告如未通知，其不可能长达四五年时间不闻不问，故原告的陈述不符合常理，本院不予采纳。原告于2019年7月10日与被告签订了《商品房认购书》选中了被告与万佳房开公司共同开发的D栋1楼35号商铺并交纳了首付款20万元，并于2020年4月21日正式签订了《商品房买卖合同》，原告也交纳了全部购房款，双方不可能不对原告2014年交纳的10万元认筹款抵扣20万元房款进行协商处理。因此，根据原、被告的陈述，本院认定双方就交10万元抵扣20万元有争议并经过多次协商的事实客观存在。事实上，被告在2019年7月10日《房款交纳确认单》上注明“返租三年减15%，罗总特批9折”字样充分说明了被告已经按9折优惠对原告所购商铺进行了优惠，原告之前交纳的10万元诚意金也明确已抵扣了房款，原告若不同意不可能签订正式《商品房买卖合同》，原告既已同意签订《商品房买卖合同》，就应视为双方重新达成了用新的优惠方案取代原《VIP卡内部认购协议书》约定的交10万元抵扣房款20万元的优惠约定。但由于原告在交纳10万元认筹金后长达数年时间怠于主张权利，被告也未提交证据证实其已尽了通知原告选房的义务或及时协商签订补充协议解决争议，双方均存在违反合同的行为。加之双方就协商达成一致意见后未签订书面协议对达成的共识予以确认引发纠纷双方均存在过错，双方均应承担相应的责任，不能认定被告未按交10万元抵扣20万元存在违约。但由于被告宜城房开公司给付的新的优惠条件与《VIP卡内部认购协议书》约定的交10万元抵扣房款20万元相比尚存在较大差距，这对原告来说也不太公平，也有违双方签订《VIP卡内部认购协议书》的初衷。原告在享受了新的优惠条件后仍再主张按《VIP卡内部认购协议书》约定要求被告再返还10万元，其请求对被告宜城房开公司亦不公平，本院不予支持。经过初步估算，原告选定的商铺价格为714368元，原告享受九折优惠后应交房款642931元，相比被告陈述的其他客户同地段房源98折或99折优惠原告已多享受了5至6万元的优惠。为维护民事活动中的诚实信用并兼顾公平原则，结合双方在履行《VIP卡内部认购协议书》过程中的过错，本院酌情由被告宜城房开公司给付原告陈某某3万元，原告超过部分的请求及其他诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十三条、第五百九十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告贵州宜城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告陈某某3万元；
二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，适用简易程序减半收取1150元，由原告陈某某承担805元，被告贵州宜城房地产开发有限责任公司负担345元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员史云峰
书记员何锦科
2021-07-07
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