江苏省南通市中级人民法院
民事二审判决书
房屋租赁合同纠纷（2021）苏06民终641号
上诉人（原审原告）：江苏工程职业技术学院，住所地南通市青年中路87号。
法定代表人：陆锦军，该学院校长。
委托诉讼代理人：高俊强，北京市盈科（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张某，男，1963年7月9日生，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：倪至豪（系张某之子），男，1994年11月21日生，住南通市崇川区。
一审法院认定事实:2013年2月16日，工程学院（甲方，原名称南通纺织职业技术学院）与国源海鲜坊（乙方，经营者张某）签订《协议书》，约定甲方将位于南通市崇川区教育路14号西北角的综合楼1-5层房屋（面积约2350平方米）及停车场地（面积约753平方米）出租给国源海鲜坊经营餐饮、宾馆，期限自2013年2月16日至2018年2月15日；年租金56万元，提前半年支付；乙方经营时不得擅自改变综合楼结构，装潢前必须将装潢图纸（两套）书面提交给甲方，甲方将该图纸报送有关部门审核并在该图纸上签字确认后，乙方方能进行装潢施工，否则乙方擅自装潢所造成的损失由乙方全部承担；甲乙双方于2011年2月16日签订的协议自行解除，以本协议为准。同日，双方还签订了《补充协议》，载明《协议书》（主合同）约定的合同期满后，国源海鲜坊仍需续租的，工程学院须确保国源海鲜坊的租赁，房租可比主合同的租金提高3%，续签期为五年。上述协议签订后，国源海鲜坊在承租场所经营餐饮。2013年11月19日，国源海鲜坊经申请后核准注销，同日南通市崇川区左右时尚海鲜坊注册成立，经营者为倪玲珠（系张某妻子倪玲芬的姐姐），仍由张某实际经营。张某也继续按约交纳租金，履行租赁合同。
2018年2月12日，《协议书》约定的租赁期届满前，张某向工程学院支付了2018年2月16日至2018年8月15日半年的租金288400元。此后，张某分别于2018年8月20日支付半年租金288400元、2019年2月15日支付半年租金28万元、2019年8月27日支付半年租金28万元。2020年4月8日，张某向工程学院提交《申请报告》，载明因受疫情影响，申请：1、免房租4个月；2、教育路改造时未申请补贴，现一并申请减免2个月房租；3、自2020年4月16日起停业进行2个月的局部装修；4、合同截止期限顺延。2020年4月21日，工程学院回复表示：1、不同意第1点、第2点的免房租申请，若有上级减免房租文件待讨论后按上级文件精神执行；2、第3点的局部装修申请须先将装修方案报学校后勤基建科，审批同意后方可进行装修，若自行装修，相关后果自行承担；3、不同意第4点提出的期限顺延申请。上述期间，张某开始对酒店进行装修，并于2020年4月14日支付租金9.3333万元。2020年5月22日，工程学院发出《通知》，载明因国源海鲜坊未经审批自行装修，需将设计图纸等资料提交后勤与基建处，待审批同意后再进行装修，同时根据《江苏省省级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》关于“房产租赁期限最长不得超过5年”的要求，协议到期不再续租。2020年7月16日，工程学院再次发出《通知》，载明因国源海鲜坊未按要求提交审批即自行装修，经通知后仍未履行，且未能按期足额支付房屋占用使用费等原因，自通知送达之日起不再与国源海鲜坊存在租赁关系，要求自收到通知后一个月内清退房屋，结算房屋使用费，办理交接手续。张某回复表示：1、2018年2月15日合同到期后，双方继续按《补充协议》约定续租五年，相应租金也如约支付，现这一续租期（应至2023年2月15日）尚未届满，工程学院要求终止合同违反了双方约定；2、本次装修前已报告了工程学院，工程学院亦派员到现场检查，本次装修仅是对一楼局部调整及门脸店招的装修，不涉及整体结构，同时检查人员未提出任何异议；3、因疫情原因提交了减免租金的申请，但工程学院未进行沟通、协商即予以否定，希望工程学院认真执行保障民生、发展经济的国家政策。2020年8月14日，张某再次支付半年租金28万元。
另查明，2020年6月29日，江苏省发展和改革委员会等多部门共同发出《关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施意见》（以下简称《帮扶意见》），要求对承租省、市、县（区）国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难且在省内注册（登记）的服务业小微企业和个体工商户，在免收2月份租金、减半收取3-4月份租金的基础上，再免除上半年1个月房屋租金。
一审法院认为，本案的主要争议焦点为：1.工程学院与张某系何种租赁关系？2.工程学院是否有权解除案涉租赁关系？
关于争议焦点1，《中华人民共和国民法总则》第五十四条规定：“自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户，个体工商户可以起字号。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十九条第一款规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”由此可以看出，个体工商户虽有“户”之名，但在立法体系上仍属于自然人范畴，是自然人这种民事主体的一种特殊形式，因其法律人格往往与经营者高度重合，故其在法律交往中所产生的权利义务也由经营者承受。本案中，工程学院与国源海鲜坊签订《协议书》建立租赁合同关系后，因国源海鲜坊注销登记，工程学院有权以经营者张某为张某提起本案诉讼。同理，国源海鲜坊注销登记后，《协议书》及《补充协议》约定的相关权利均应由张某享受。根据《补充协议》约定，五年租赁合同期满后，如果国源海鲜坊仍需续租的，工程学院须确保国源海鲜坊的租赁，房租可比主合同的租金提高3%，续签期为五年。该约定赋予了张某续租房屋的选择权，且在张某选择续租的情况下，与租赁合同有关的租赁物、续租期、租金等事项依据《协议书》及《补充协议》均能确定，双方可直接依约履行，故补充协议并非预约合同。现张某已于前一个租期届满前向工程学院交纳新一年度的租金，明确表达了续租意愿，工程学院也已收取租金且未提出异议，双方已就续租五年达成合意，形成定期租赁合同关系。
关于争议焦点2，如前所述，工程学院与张某已形成定期租赁合同关系，工程学院以双方系不定期租赁为由主张通知解除双方租赁关系，一审法院不予支持。关于工程学院以张某擅自装修、拖欠租金为由要求解除租赁关系的意见，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就或者发生法定的解除事由时，解除权人可以解除合同。根据《协议书》约定，“承租方不得擅自改变综合楼结构，装潢前必须将装潢图纸书面提交出租方审核同意后方能进行装潢施工，否则擅自装潢所造成的损失由承租方全部承担。”该条款虽对承租方装修作出要求，但并未将违反该约定作为出租方解除合同的事由，如张某擅自装修造成损失，工程学院可要求其承租金的问题，经审查，张某确未按约于2020年2月16日前交纳新一年度的租金，但今年年初，受新冠××疫情这一突发性社会公共卫生事件影响，各地餐饮行业不可避免的陷入了经营困境，各级政府也为此纷纷出台房租减免等政策，帮扶经营困难的小微企业和个体工商户。张某租赁案涉房屋系用于餐饮经营，其也向工程学院申请了租金减免，工程学院虽未认可，但张某迟延交纳租金的行为系受不可抗力因素影响，不构成迟延履行主要债务达到合同法定解除的条件。况且，在疫情有所缓解后，张某于2020年4月14日交纳了2个月租金、2020年8月14日再行交纳下半年度租金，表达了履约诚意。因此，工程学院以张某擅自装修、拖欠租金为由要求解除租赁关系缺乏事实和法律依据。
本院认为，二审的争议焦点为：1、案涉租赁合同主体问题；2、工程学院能否解除案涉合同。
关于争议焦点1，案涉房屋租赁协议书及补充协议由工程学院与国源海鲜坊签订，国源海鲜坊的实际经营人为张某，张某经依法登记，成为个体工商户，国源海鲜坊系张某的字号，根据张某提供的与案外人倪玲珠的合伙协议、一审法院向倪玲珠核实的情况，国源海鲜坊注销当日所注册成立的南通市崇川区左右时尚海鲜坊，虽登记的经营者为倪玲珠，但实际经营者仍为张某。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法经营的，以家庭财产承担,经营者或经营者家庭为个体工商户合同债务的承担者，故国源海鲜坊注销、更名及经营情况，系张某经营管理范畴，不影响案涉合同主体、实际经营者张某的权利义务，亦与案涉租赁合同的履行等无关，上诉人以此主张解除其与张某之间的租赁合同，无法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点2，根据一审调查内容，工程学院主张依据法律规定解除案涉合同，理由为，双方成立不定期租赁合同关系，其在一个月前通知张某腾退房屋。经查，案涉房屋租赁协议于2018年2月15日到期，根据双方补充协议约定，国源海鲜坊仍需续租的，工程学院须确保国源海鲜坊的租赁，房租可比主合同的租金提高3%，续签期为五年。张某在租赁期限届满前，已经向工程学院缴纳了合同届满后的租金，工程学院接收该租金并未提出异议，结合补充协议内容双方已经成立新的租赁合同。除法律规定外，合同可以采用书面形式，亦可采用口头形式，现工程学院以双方未签订书面合同为由主张解除合同，于法无据，本院不予支持。
关于租金的问题，张某在合同届满前以补充协议约定的比主合同租金提高3%缴纳租金，符合双方补充协议约定，虽此后其又按照原租金金额缴纳，但在本院审理中其出具书面承诺，愿意增付延租期内3%的租金，该承诺与法不悖，本院照准。综上，本院依据其承诺将一审法院判令支付的一个月租金金额调整为48067元。对于张某已缴纳租金与承诺租金的差额部分，由双方另行协商或依法处理。
综上所述，工程学院上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但依据二审中的新证据（张某承诺书），本院对一审判项内容予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初4701号民事判决第一项为：张某于判决生效之日起十日内一次性支付工程学院租金48067元；
二、撤销江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初4701号民事判决第二项；
三、驳回工程学院的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4621元，减半收取计2310.5元，由工程学院负担1840.5元，张某负担470元；二审案件受理费4621元，由上诉人江苏工程职业技术学院负担。
本判决为终审判决。
审判长刘彩霞
审判员高雁
审判员陆海滨
书记员李熹
2021-07-07
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