舒城县人民法院
民事一审判决书
服务合同纠纷（2021）皖1523民初3972号
原告：六安市水岸物业服务有限公司，住所地六安市裕安区城南镇，统一社会信用代码：91341500562175224N。
法定代表人:左常年，公司总经理。
委托诉讼代理人：王玉林，安徽永诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘中梅，安徽永诚律师事务所实习律师。
被告：周某1，女，2011年6月11日出生，汉族，舒城县人，住舒城县。
法定代理人：周某2，男，1975年3月27日出生，汉族，舒城县人，住舒城县。系周某1父亲。
法定代理人：王某，女，1986年10月13日出生，汉族，舒城县人，住舒城县。系周某1母亲。
本院经审理认定事实如下：2014年1月22日，舒城县物价局舒价[2014]3号文件核定，舒城腾逸相约河畔小区高层住宅物业综合服务费暂按每月每平方米1.5元标准收取。该小区前期物业服务单位是合肥昌泰物业管理有限公司。2015年12月31日，该小区楼盘的开发商舒城锐达置业有限公司与合肥昌泰物业管理有限公司协商解除前期物业管理服务协议。2016年1月1日，舒城锐达置业有限公司与水岸物业服务公司签订《物业服务合同》，水岸物业服务公司开始为舒城腾逸相约河畔小区业主提供物业服务，按每月每平方米1.3元标准收取该小区高层住宅物业综合服务费。
因业主对开发商舒城锐达置业有限公司不满，以水岸物业服务公司的股东与舒城锐达置业有限公司的大股东均是滕安保为由，部分业主拒绝向水岸物业服务公司缴纳物业服务费。另外，水岸物业服务公司在提供物业服务过程中，对小区公用设施设备以及公共区域的管理和维护上亦存在瑕疵，对业主反映的小区管理上存在的问题，没有及时回应与积极改善。
2018年12月初该小区业主委员会成立，就小区的管理问题，业委会多次约谈水岸物业服务公司负责人。此后业委会另行选聘了物业服务单位。2019年7月1日，水岸物业服务公司停止提供物业服务。
被告周某1为舒城县城关镇相约河畔小区Ａ4栋301室业主，房屋面积133.78㎡。自2018年7月1日始，被告就停止缴纳物业服务费用，截止2019年7月1日，被告计欠缴12个月物业管理费。
本院认为，本案争议的焦点是原告是否完全履行物业服务合同约定提供规范服务的义务，其提供的服务质量与其收取的服务费用是否匹配。物业服务企业提供的服务质量决定了业主对物业服务企业的满意度与其交费的积极性，同时业主是否按约交纳物业服务费又影响了物业服务企业对提高服务质量的热情度与其管理运营的顺畅性。居住环境的美化和改善，离不开物业服务企业的尽职尽责，也离不开小区业主对公共秩序的自觉遵守和对美好环境的自觉维护。物业服务企业与业主之间互为依存、相互促进。只有物业服务企业和业主相互配合和支持，才能创造和谐美好的人居环境。被告接收案涉房屋后，自2018年7月便没有再交费，已违反合同约定，依法应承担继续履行支付物业服务费的合同义务。原告在提供物业服务期间，对小区公用设施设备以及公共区域的管理和维护确实存在瑕疵，对业主反映的小区管理上存在的问题，没有及时回应与积极改善。原告在管理和服务上的瑕疵与业主拒交物业服务费具有关联性。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。因此，对业主主张的原告提供的服务质量与其收费标准不匹配的观点，本院予以采纳，依法酌情对原告的收费数额予以减少。
就案涉小区部分业主拖欠至2018年6月份的物业服务费纠纷，2018年11月，原告曾向本院提起诉讼。本院在处理该类纠纷时，考虑原告在物业服务过程中存在诸多瑕疵，认为欠费业主可以不承担逾期交纳违约金、不予全额支付物业服务费，酌定欠费业主按所欠物业服务费的80%支付，被告周某1应向原告交纳物业服务费1670元（133.78㎡×1.3元／㎡×12个月×80%）。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告周某1及其法定代理人周某2、王某于本判决生效之日十日内向原告六安市水岸物业服务有限公司支付舒城县房屋2018年7月1日至2019年7月1日期间的物业服务费1670元;
二、驳回原告六安市水岸物业服务有限公司的其他诉讼请求。
汇款至户名：舒城县人民法院综合办公室；开户行：安徽舒城农村商业银行；帐号：2000××××0018。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周某1及其法定代理人周某2、王某负担。
本判决为终审判决。
本案生效后，负有履行义务的当事人应依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款既为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判员余本兵
书记员晋尧
2021-07-07
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