四川省成都市中级人民法院
民事二审判决书
房屋租赁合同纠纷（2021）川01民终9566号
上诉人（原审原告、反诉被告）：程某，女，汉族，2012年10月13日出生，住成都市青羊区。
法定代理人：何某（系程某之母），女，汉族，1969年7月14日出生，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：董杨媚，北京中银（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司，住所地：成都市成华区御风一路19号1栋一单元201、202、301、302号。
法定代表人：曲眺窕，园务总裁。
委托诉讼代理人：唐浩，男，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。
一审法院经审理认定事实如下：程某系成都市成华区××路××号附××号××层房屋的登记所有权人，房屋建筑面积为177.43平方米。
程某（甲方，由程某的法定代理人何某代为签订）与格瑞思公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，并作了如下约定：一、出租房屋情况1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在成都市成华区××路××号（以下称该房屋）。总建筑面积为177.43平方米，用途为商业。1.2甲方作为该房屋的权利人与乙方建立租赁关系……三、租赁期限3.1甲乙双方约定，房屋租赁自2019年4月15日起至2031年4月14日止（房屋租赁期以物业允许乙方打围户外场地开始计算，房屋租赁期限自动顺延）。3.2房屋免租期，甲方提供12个月免租期（以物业允许乙方打围户外场地开始计算免12个月装修期的租金）。四、租金、支付方式4.1乙方于本合同签署时声明不需要发票，故甲、乙双方约定该房屋租金不含税租金价格：第一、二年（期限：2020年4月15日至2021年4月14日）租金每月计人民币17743.00元整。4.2租金支付时间：4.2.1本合同正式生效后三个工作日内，乙方应向检方支付租赁保证金10000元。4.2.2逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的5‰支付滞纳金。4.3.2租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、煤、通讯等所有相关费用，均由乙方承担。五、房屋的交付及返还状态：5.1甲乙双方商定甲方于2019年4月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。5.3除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除后的2日内返还该房屋，并完成相关设施及设备的移交；未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按月租金的5%向甲方支付该房屋占用使用费。八、解除本合同的条件：8.2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金500000元；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……ｆ、乙方逾期不支付租金累计超过30天的。九、违约责任9.3租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，需提前3个月通知甲方，乙方所付的房屋押金甲方不予退还；退租前乙方必须结清上述房屋水电气等相关费用，否则甲方拥有进一步追诉乙方违约责任的权利。合同还约定了其他内容。
格瑞思公司于2020年6月12日向程某的法定代理人何某通过中国建设银行转账26614.50元（用途：明信园一楼商铺2020.4.15-2020.7.14一半房租）。
2020年7月28日，格瑞思公司向程某法定代理人何某发出《致明信鹭湾房东》书面函件，载明：我公司（成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司）于2019年4月15日租赁您名下房产，因疫情影响经营困难，户外场地问题也一直没有得到有效解决，现提出解除合作约定并说明情况：我方租赁铺面是为了给亲子中心儿童提供一个户外活动场地，在这一年中积极与物业沟通协商，没有得到有效解决。期间，物业经理换任4人，我们铺的草坪及花箱被业主恶意损坏多次，无法实施打围。同时，疫情期间停业影响，造成公司经营困难。按合同约定因物业、城管、街道管理部门等问题无法租赁外部场地，我方可以解约，现正式提出解除约定，望理解！我们也会积极联系中介机构协助用最快的时间租赁出去，减少损失。截至2020年7月31日按合同我们应承担的租金，核算后支付给你们。该份书面函件于2020年7月29日通过微信方式发送至程某法定代理人处。2020年7月29日，格瑞思公司工作人员将案涉房屋上锁，至今案涉房屋尚未办理腾退交还手续。
2020年12月18日，成都优居物业服务有限公司（以下简称物业公司）出具的情况说明载明：现有程某名下位于成都市成华区××路××号的房屋，承租人为成都格瑞斯鹭湾教育咨询有限公司。我司为该小区物业管理公司。自2019年4月15日成都格瑞斯鹭湾教育咨询有限公司承租程某房屋起，我司不存在阻碍成都格瑞斯鹭湾教育咨询有限公司打围户外场地，在法律及相关规定的基础上积极配合各方面的工作，尽到了物业应尽的责任。
另查明，格瑞思公司和物业公司签订一份《公寓广场外摆区租赁（使用）协议》约定格瑞思公司租赁物业公司位于成都市成华区××路××号明信鹭湾花园公寓外广场部分地面场地提供给格瑞思公司做独立小朋友活动区域使用。租赁期限与底层对应的商铺租赁期限同步，共12年，自2019年4月15日起至2031年4月14日（以实际交付日起算）。合同还约定使用费标准以及支付期限等内容。
物业公司出具2019年4月1日至2020年12月31日业主欠缴物业费18630.15元的缴费通知单。一审庭审中，程某认可尚未垫付物业管理费。
一审庭审中，双方一致确认租金支付期限为按季度支付。
以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1.当事人身份信息、工商登记资料；2.《房屋租赁合同》；3.微信聊天记录；4.解除合同函件；5.银行转账回单以及物业缴费通知单；6.不动产房屋证明以及双方当事人的陈述；7.《公寓广场外摆区租赁（使用）协议》；8.证人证言等。
一审法院认为，程某和格瑞思公司形成合法有效的房屋租赁合同关系，双方应按照合同约定主张权利和履行义务。
一、本诉部分
1.关于合同继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉租赁合同约定：九、违约责任9.3租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，需提前3个月通知甲方，乙方所付的房屋押金甲方不予退还；退租前乙方必须结清上述房屋水电气等相关费用，否则甲方拥有进一步追诉乙方违约责任的权利。2020年7月28日，格瑞思公司向程某法定代理人何某发出《致明信鹭湾房东》书面函件主张解除合同，程某的法定代理人于2020年7月29日通过微信收到。一审法院认为，格瑞思公司提前退租以及逾期交付房屋租金行为构成违约，应承担违约责任。但鉴于格瑞思公司表示不续租案涉房屋，则双方之间的租赁合同因格瑞思公司违约而解除，同时格瑞思公司亦提出反诉主张确认合同解除，故一审法院认定案涉合同应予解除，但格瑞思公司应按照合同约定和法律规定承担违约责任。程某主张继续履行合同缺乏事实和法律依据，不予支持。
2.关于支付房屋租金的问题。计算案涉房屋租金应以确认租赁合同解除时间点为前提，本案中格瑞思公司于2020年7月28日发送解除函件，程某的法定代理人于2020年7月29日收到，故一审法院确认案涉房屋租赁合同于2020年7月29日解除。故仅应针对格瑞思公司欠付租金的部分计算。结合在案证据之一的转款记录，格瑞思公司于2020年6月12日向程某的法定代理人何某通过中国建设银行转账26614.50元（用途：明信园一楼商铺2020.4.15-2020.7.14一半房租）。为方便计算，一审法院认定格瑞思公司支付的租金按照到期顺序，先抵充先到期的租金。结合程某主张的欠付租金计算时间点，一审法院确定从2020年6月1日起至2020年7月29日止计算租金，前述期间格瑞思公司应支付程某的房屋租金为34341元，计算方式具体如下：17743元／月×1个月＋17743元／月×29天÷31天。超出部分，不予支持。鉴于程某并未主张房屋占用使用费，故一审法院仅对程某主张的租金予以处理。
3.关于逾期支付房屋租金违约金的问题。一审法院已经认定房屋租赁合同于2020年7月29日解除，故仅应针对格瑞思公司欠付租金的部分计算违约金。同时程某主张的违约金标准为每逾期一日按月租金5‰计算至实际付清之日止，鉴于案涉合同约定名称为滞纳金，但实际性质为违约金，故酌情调整为每日万分之五，鉴于双方庭审中一致确认租金支付为按季度支付，故应当从下一季度首月第一天开始计算逾期支付租金的违约金即2020年10月1日开始计算，以欠付租金34341元为基数，按照每日万分之五的标准计收。
4.关于支付物业费的问题。根据《房屋租赁合同》“租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、煤、通讯等所有有关费用，均由乙方承担”之约定，但鉴于程某并未实际垫付该笔费用，故一审法院在本案中不予支持，程某可待实际发生该笔费用另案主张。
二、反诉部分
关于确认解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉租赁合同约定，九、违约责任9.3租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，需提前3个月通知甲方，乙方所付的房屋押金甲方不予退还；退租前乙方必须结清上述房屋水电气等相关费用，否则甲方拥有进一步追诉乙方违约责任的权利。2020年7月28日，格瑞思公司向程某法定代理人何某发出《致明信鹭湾房东》书面函件主张解除合同，程某的法定代理人于2020年7月29日通过微信收到。一审法院认为，格瑞思公司提前退租行以及存在逾期交付房屋租金行为构成违约，应承担违约责任。但鉴于格瑞思公司表示不续租案涉房屋，则租赁合同因格瑞思公司违约而解除，同时格瑞思公司亦提出反诉主张确认合同解除，故一审法院认定案涉合同应予解除。
三、关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”现根据查明的事实，本案属于适用《中华人民共和国合同法》相关规定的情形。
本院经审查认为，格瑞思对证据1的真实性无异议，本院对该份证据予以采信；单凭证据2不能证明被上诉人截止2020年1月5日仍然继续占用房屋；证据3不属于二审新证据，故对证据2、3均不予采信。
格瑞思公司未在二审中提交证据。
本院二审查明，2021年1月29日，程某向成都优居物业服务有限公司支付案涉房屋2019年3月1日至2020年12月31日期间的物业费19517.30元。
本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的主要争议焦点为案涉租赁合同何时解除。格瑞思公司主张案涉房屋租赁合同于2020年7月29日解除的依据是案涉租赁合同违约责任第9.3条以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十一条。本院认为，首先，上述两个法条规定的是当事人享有法定解除权的情形，由于法定解除权只要出现法定情形，当事人即可解除合同，无须经对方当事人的同意，故对于主张行使法定解除权情形应当予以严格审查。具体到本案，格瑞思公司认为其需要结合室内外设施共同实现租赁物目的，根据案涉房屋租赁合同显示，该房屋的用途系商业经营使用，程某享有的案涉房屋产权证显示的用途为批发零售用地／商业，符合承租人对案涉房屋的使用用途，案涉租赁合同中并无对室外租赁使用的约定，而房屋本身并无证据表明存在毁损、灭失情形，根据案涉合同约定，不存在格瑞思公司所主张的由于室外空间无法使用就导致合同目的不能实现的情形，故格瑞思公司不享有法定解除权，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条错误，本院予以指出。其次，根据案涉房屋租赁合同违约责任第9.3条之约定，“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，需提前3个月通知甲方，乙方所付的房屋押金甲方不予退还；退租前乙方必须结清上述房屋水电气等相关费用，否则甲方拥有进一步追诉乙方违约损失的权利。”这是双方当事人对承租人有权解除合同的约定，但解除合同须提前3个月通知出租人。上诉人认为违约方不享有单方解除权，本院认为，法律并未禁止当事人约定违约方可以解除合同，合同解除的目的在于合同义务解放和交易自由恢复，尤其是在长期性合同如房屋租赁合同中，一概限制违约方解除合同易导致双方形成合同僵局显然不利于正常的市场交易，而且解除合同并不影响承租人违约责任的承担，因此，本院对上诉人认为出租人不享有合同约定解除权的主张不予支持。一审法院认定合同解除时间为2020年7月29日存在错误，根据案涉房屋租赁合同约定，格瑞思公司于2020年7月28日发出解除合同通知函，次日通知到达出租人处，于三个月后即2020年10月29日案涉房屋租赁合同解除。
关于合同解除后的房屋租金、物业费和违约责任承担问题。根据程某一审诉讼请求，格瑞思公司自2020年6月1日拖欠租金，格瑞思公司未提出异议，故格瑞思公司未支付的租金应从拖欠之日计算至合同解除之日即2020年10月29日，格瑞思公司应当支付房屋租金87570.30元（17743元／月×4个月＋17743元／月÷31天×29天）。由于双方一审时认可租金支付方式系按季度支付，故应当从每季度届满之日开始计算逾期支付租金的违约金，根据合同约定及程某的诉请，一审认定违约金以拖欠租金为基数，按照每日万分之五的标准计收并无不当。合同约定的第一季度为2020年4月15日至2020年7月14日，格瑞思公司支付了第一季度一半租金，自2020年7月15日开始逾期支付第一季度另一半租金，即第一季度违约金以26614.50元（17743元／月×1.5个月）为基数自2020年7月15日起按照每日万分之五的标准计算至租金实际付清之日止；第二季度为7月15日至10月14日，即违约金以53229元（17743元／月×3个月）为基数自2020年10月15日起按照每日万分之五的标准计算至租金实际付清之日止；剩余租期为2020年10月15日至合同解除之日10月29日，因合同解除时应当进行租金结算，故违约金以7726.80元（87570.30元-53229元-26614.50元）为基数自2020年10月30日起按照每日万分之五的标准计算至租金实际付清之日止。程某一审时提起要求格瑞思公司支付物业费的诉讼请求，案涉房屋租赁合同第4.3.2条约定“租赁期间，使用该房屋所产生的物业管理费、水、电、煤、通讯等所有有关费用，均由乙方承担”，即承租人在案涉房屋租赁合同有效期内应当承担相关费用，因此，程某主张的物业费应当得到支持，且根据二审查明事实，程某支付2019年3月1日至2020年12月31日（共计22个月）的物业费19517.30元，格瑞思公司承租案涉房屋时间是2019年4月15日，根据案涉合同第3.2条约定装修免租期内乙方无须向甲方支付租金，但乙方仍应缴纳该期间使用房屋所发生的其他费用，因此，格瑞思公司应当支付2019年4月15日至2020年10月29日（共计18个月零14天）期间的物业费，经计算，格瑞思公司应支付16369.30元（19517.30元÷22个月×18个月＋19517.30元÷22个月÷31天×14天）。综上，格瑞思共计应向程某支付103939.60元（租金87570.30元＋物业费16369.30元）。
关于上诉人程某要求被上诉人格瑞思公司赔偿免租期租金损失及房屋占用费，本院审查该项诉讼请求系于一审法庭辩论结束后提出，属于二审增加独立的诉讼请求，本院依法组织调解未成，本院不予审理。
综上，上诉人程某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初17179号民事判决；
二、确认成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司和程某之间的房屋租赁合同于2020年10月29日解除；
三、成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向程某支付103939.60元；
四、成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向程某支付违约金（违约金计算方式为：以26614.50元为基数自2020年7月15日起按照每日万分之五的标准计算至租金实际付清之日止；以53229元为基数自2020年10月15日起按照每日万分之五的标准计算至租金实际付清之日止；以7726.80元为基数自2020年10月30日起按照每日万分之五的标准计算至租金实际付清之日止）；
五、驳回程某的其他诉讼请求；
六、驳回成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费本诉1574元，减半收取计787元，由成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司负担；一审案件反诉受理费100元，减半收取计50元，由程某负担。二审案件受理费1674元，由程某负担1000元，成都格瑞思品格鹭湾教育咨询有限公司负担674元。
本判决为终审判决。
本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判员何春梅
法官助理马瑞跃
书记员龙怡君
2021-07-07
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